11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，明确提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。“去库存”近一年来也是广州楼市的最主要任务，据合富辉煌监测数据：今年年初广州十区二市总的库存量为1362万平方米，截止11月初存量则为1425万平方米，消化周期却从年初的37.6个月，下降至当前21.3个月。今年1-10月广州十区成交量共计633万平方米，同比上升42%，得益于良好的市场成交，去化压力已有较明显减少。

　　根据合富辉煌（中国）市场研究中心最新发布的《2015年广州住宅市场库存报告》，从各分区分区消化存量来看，中心区与外围似乎差别不明显，但深究其中却看到不一样的状况，以中心城区（除荔湾）和番禺区最为突出。1-10月他们的新增供应明显低于成交量，尤其是番禺区，由于2015年番禺区以往的供求大户“华南板块”供应骤减，而中心区货量不足的局面更是由来已久，因此他们的存量一直在不断消耗。与之相反的则是外围区域，新增供应充足，供应量的增长超过了成交的增长，去库存依然是他们的主要目标。尤其是花都区，274.4万平方米的库存量，24.3个月的消化周期均是全市最高，其销售压力可见一斑。

　　从户型结构上来看，中心区不同户型消化，呈现出差异很大的情况，尤其是80-120平方米这种满足首置和首改的两、三房户型，消化周期分别只有11.7和8.5个月，其他120-180平方米户型消化周期也远远低于全市平均水平。中心区适合普通自住需求的产品本身供应少，再加上强劲的需求下，产品被快速消化。中心区的去化压力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上，究其原因此类项目区位、景观得天独厚，销售并不可以追求高去化，销售相对不快。

　　记者就此话题在广州实地调查发现，多个楼市一二手成交热点区域，都得益于其区域固有优势，加之区内楼盘产品的独特吸引力，而房企的品牌号召力，也对迅速卖楼，消化库存帮助不小。

　　金沙洲：

　　享有不限购优势，人气高过番禺

　　金沙洲，是推进广佛同城化的重要板块，近年来区域发生翻天覆地的变化。作为广佛同城化首个受益的板块，金沙洲凭借其丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不断完善的交通、教育、生活配套，致使大量的购房者纷纷将眼光投向于此。金沙洲配套广州中医药大学金沙洲医院、市政浔峰山公园等社区基建，港汇城、新城市广场等大型商业中心加盟，吸引苏宁电器、华润万家超市、卜蜂莲花、广百百货、摩登百货、永旺集团、红星美凯龙等大批商业巨头争相进驻，金沙洲的商业配套展现出全新格局，区域居民生活将更为便利。同时地铁6号线开通，立体交通网络遍布市区核心区域。金沙洲区域综合配套更加完善，居住环境也更舒适。

　　据统计，金沙洲目前入住人口已超过30万，未来规划人口将达到50万-70万人，中海金沙馨园、御金沙、金御苑、中海金沙湾、城西花园、恒大绿洲、万科四季花城、万科金域蓝湾等18个大型知名社区环绕，作为广佛新兴的城市居住中心，带来大量的城市常驻人口。

　　近年来金沙湖走价格也上涨得飞快，短短的几年时间就从万元以下涨到了两万出头。金沙洲区域还有个特点，那就是城市边界并不是太明显。有些楼盘，就刚好处在交界线上，从行政区域划分已经不属于广州，而是属于佛山盘。在限购的时候，广州买家要购买金沙洲的一些楼盘非常难，而在佛山放松限购政策后，金沙洲楼市热度明显提升。

　　从2014年8月开始，佛山限购就已经开始放松，广州人可在佛山买一套房。合富辉煌首席分析师黎文江表示，去年佛山一手住宅成交量约1000万平方米，比广州的800万平方米多出200万平方米。这主要是受2013年底“穗六条”出台影响，不少广州购房者跑到佛山去买房。而2013年时， 广州一手房成交量是1000万平方米。也就是说，有约两成客户分流到佛山楼市。而在今年佛山宣布全面取消限购后的一个月，广州人买佛山楼又现高潮。数据显示，5月份佛山一手楼成交大幅上涨近五成。在金沙洲，区内广州盘的二手成交明显回落，不少广州买家转向不限购且价格更低的佛山盘。例如属于广州区域的御金沙、保利西海岸等楼盘均价约为1.9万-2万元/平方米，而近在咫尺的佛山楼盘恒大御景湾、中海金沙湾、时代糖果等楼盘二手均价为1.2万-1.3万元/平方米。

　　相比广州市区楼盘来说，金沙洲楼价仍算比较有性价比，对应于不少买家，尤其是苦于无法在广州购房的外地户籍买家来说，算是刚需置业的好选择。与增城、从化相比，金沙洲的楼价相对较高，但其与市区的距离则非常近。甚至与广州人比较喜爱的番禺华南板块、市桥板块来对比，金沙洲近年成交明显更活跃，价格增长更加明显。对比华南板块一些指标社区的二手房价，金沙洲的二手房价已经实现了超越。显然，在消化库存上，金沙洲区域比番禺各个热点板块的周期更短，产品也更具竞争力。

　　杀手锏：广佛同城区域，受惠佛山不限购优势，外地户籍刚需买家涌入，区域一二手成交畅旺。

　　奥体板块：

　　豪宅当道，别墅新盘开售日光

　　久未有新品推出的天河奥体中心板块，日前迎来了全新项目的开售。上周六，位于该区内的全新楼盘龙湖首开·天宸原著推出首批200平方米-400平方米城市别墅，均价约1300万/套，开盘2小时基本售罄。开发商表示，其首期50套联排别墅产品，涵盖叠拼、联排两种。其中，叠拼约200平方米，联排约300平方米-400平方米，受到现场超200组客户的抢购。据了解，部分客户更是以团购阵势购买，这种“家族式购买”置业的全家人一下子拿下了一幢四联排别墅。开盘结束后，仍有大量慕名而来的客户赶到售楼部咨询下一批产品何时推出。

　　天宸原著项目所在的原华美牛奶厂地块，位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、世界大观、广州科学城，属于广州三旧改造项目。2014年11月，龙湖斥资37.8亿，以1.25万元/平方米、1.68万元/平方米取得两宗牛奶厂地块，正式进入广州。天宸原著将在寸金寸土的天河规划建成39栋住宅区，提供70万平方米商品住宅货量。产品包括有8栋26-27层的高层住宅洋房、31栋2-4层的2-3层别墅，天河罕有的低密度别墅群。

　　从示范区开放，到首批别墅售罄，龙湖仅用了45天，示范区开放一周逾4000人到访，首期开售两小时售罄，千万元级的高端物业产品如此受欢迎，对当前大户型库存多，消化周期长的广州市场来说，显然是个奇迹。

　　分析天宸原著开售给力的原因，业界普遍归结为该项目的区域吸引力和品牌号召力是重要因素。自限墅令颁布以来，城市中心区域土地资源日渐稀缺，广州别墅市场告别了曾经的风起云涌，逐渐归于平静。而在寸土寸金的天河区，更是一墅难求。作为天河奥体板块第一个全新盘，无论是产品、环境抑或价格，天宸原著已经成为区域的风向标，切中了长年处于供不应求状态的常住型别墅市场空白，也带动了天河奥体板块的价值再次提升。

　　而项目开发商龙湖地产，一直被誉为业内的“中国别墅专家”，从第一栋别墅重庆香樟林开始，龙湖地产22年间已在国内24个城市布局，开发了109个项目，其产品品质赢得市场和业界的认可。例如其产品，最多赠送面积达到135平方米。而联排端户面宽达9.1米，中户面宽达8.2米，匹配别墅的开阔空间。6.9米的客厅挑高、4.5米层高，也突破以往一般别墅产品设计的标准，让不少高端改善型买家十分青睐。

　　在不少业界人士看来，产品有没有市场竞争力，关键还是看打动买家的关键一点。而天宸原著显然做到了。

　　杀手锏：天河区新兴供货热点，稀缺产品加上品牌号召力强，成功突围市场。

　　增城新塘：

　　刚需置业大热点 消化库存周期最短

　　近年来，增城房地产市场吸纳率远高于广州平均水平，是广州成交最好的区域。截止11月，增城的去库存周期为11个月，远低于全国平均水平。

　　根据增城市国土房管局的数据，2012年至2014年，增城市新建商品房供应面积771.15万平方米，成交面积777.16万平方米，分别占广州市的18.62%、20.96%，均位居第一。其中，住宅成交面积679.26万平方米，占广州市的22.89%，稳居第一。由于不限购，增城房地产市场的外地购房者居多。仅有30%的购房者为增城本地户籍，广州市户籍（不含增城）的购房者占了29%，剩余41%的购房者不是广州人。可见，外地户籍在增城购房的占比约7成以上，周边地区的改善型买家占较大比例。

　　2002年之后，随着碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲等大型房地产项目在增城开发，房地产名企逐鹿增城，吸引万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、和记黄埔、东汇置业等众多开发企业纷纷进驻开发，名盘云集，奠定增城在广州东部板块的核心地位。据统计，全国排名前20的房地产开发企业，有接近80%的房地产企业有项目在增城。

　　在业界人士看来，增城撤市设区后，在与广州一体化的过程中，增城的价格和品质优势将更加明显，其房价仅为新黄埔的一半不到；其次，增城地铁和高速公路的建设得到广州市委市政府大力支持；同时，改区的过程中，增城的公共服务水平将逐渐拉平与其他区的差距；最后，增城不断加大对生态环境的保护和整治，加大社会综合整治，营造宜居、宜业、宜旅、宜养老的人居环境。

　　合富辉煌分析人士指，从客户特征分析看出，增城楼市从客户构成来看可以分为两个片区，新塘与广州东部联系紧密，多条快速路连接，规划2条地铁线，成为广州东部分刚需置业客户的首选。新塘东部以及荔城区域，交通距离大，受广州东部承接较少，多以本地客户购买为主。新增板块则集中在中新、朱村地区地铁沿线，约占增城房地产市场的5%-7%，是目前增长潜力最大的板块。

　　杀手锏：改区后仍享受不限购优势，性价比高，受刚需买家热捧。

　　花都区：

　　卖楼压力最大，去库周期全市最高

　　根据合富辉煌的监测数据，花都区在今年9月住宅整体成交量进一步走弱，为今年4月以来新低。2015年9月花都住宅成交10万平方米，环比下降6%。构成成交主力的楼盘本月成交量持续走弱，如：嘉都汇，保利悦廷、祈福天龙苑和祈福万景峰等。依靠颐和盛世花园、狮城国际、颐和山庄等花都外围网月成交较小的楼盘集中网签，整体成交勉强维持10万平方 米以上水平。

　　花都9月楼市整体成交均价下降5%左右，主要依靠花都外围区域低价盘的网签拉低整体成交均价，而今年以来成交主力盘均价持平，在无明显规划利好带动的情况下，难以促进黄金月成交。此外，万达旅游城滑雪场9月动工对区域住宅市场暂无明显拉动作用。

　　至10月底，花都楼市已有274.4万平方米的库存量，24.3个月的消化周期均是全市最高。合富辉煌预计2015第四季度或明年初，花都会再有大量新货推出市场。但在无明显利好带动下，市场整体成交难有放大，届时区域内各楼盘间的竞争将明显增大，建议有周转需求的房企应尽早采取降价措施积极去库存。

　　业内人士指出，近几年，因为萝岗、新塘等置业大热点的抢客效应，广州市区买家前往花都置业的明显减少。相比萝岗、新塘，花都的吸引力也明显不足。花都的两大楼市置业热点，中心区新华镇区府板块和空港经济区，前者因为交通和生活配套的优势，后者因为在地理位置上和广州相邻，区域房价基本达到万元以上。但相比新黄埔、增城、番禺等区域，花都楼盘无论从交通便利度，产品品质，品牌号召力上，都明显弱一截。

　　在去库存压力之下，不少楼盘开始积极展开促销。例如位于花都的芙蓉春晓目前有5800元/平方米的一口价单位，而该盘原来售价为7000-8000元/平方米。而位于花都和清远交接的地标大盘中国美林湖，近期更发起购房认筹就送金条的活动，期待能借此营销吸引更多买家出手。

　　杀手锏：货量太大，开发商只能靠降价促销。

　　●业界观点

　　去库存之战，结果很分化

　　在业界人士看来，广州正逐步落实上半年国家已出台的政策，限购政策短期内不会退出。下半年在继续扩大经济内需以及实行稳中偏宽的货币政策等利好因素下，广州市场呈现回暖后趋稳的态势，供应和成交均会多于上半年，价格稳中有升，但不同片区、不同类型的产品仍会有不同的表现。

　　省房协观点认为，当前宏观政策及信贷环境持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

　　合富辉煌研究人士则表示，央行宣布启动年内第五次降准降息，让购房者真正受益，贷款购房的压力持续降低。而广州正式实施住房公积金贴息贷款，并把个人最高贷款额度由现行的50万元调整至60万元。双降+公积金的多重利好，相信会给购房者更多的信心，助长楼市的成交。

　　策划/采写 南方日报记者 李广军