550亿元，今年1—10月南海一手房网签创历年新高。11月3日，南海区房地产协会发布《10月份南海区域房产市场的报告》，2015年10月南海区实现新建商品房网签销售额高达61.365亿元。截至10月底，2015年南海区新建商品房网签销售额已经突破550亿元（以网签为统计口径）。

　　报告指出，货源不足使得广佛交界热度略降，西区片区趁势崛起，西站概念开始显现，预计今年全年将超630亿元的成交水平。报告分析认为，成交数据显示出，南海区域东热西冷的现象虽然继续保持，但中西部楼盘性价比高所带来的成交优势慢慢显现。尤其是狮山、罗村板块，10月出现1200套以上的成交量，仅次于里水，超越桂城，占全区总成交套数的22%。

　　是哪些因素造就了南海区房地产市场的火爆？南海区每个板块的发力有何鲜明特点？未来南海区房地产走势又将如何？为此，南方日报记者专访了佛山市南海区房地产业协会秘书长麦志光，听听他的观点。

　　●撰文：李艳玲

　　看整体

　　大品牌开发商占85%以上无地方保护主义创包容营商环境

　　南方日报：在佛山房地产市场中，南海房地产占据怎样一个地位？与其它区域相比，具有哪些明显特点？

　　麦志光：过去三年中，佛山房地产区域分化越来越严重，其中南海房地产所占比重越来越高。我2009年加入佛山市南海区房地产业协会，当时顺德房地产成交的金额和面积都略高于南海，但从2009年以后，南海房地产成交态势一直稳步上升，最近10月份南海区的房地产成交已经达到全市50%的份额。

　　南海房地产和其他区域很大一个不同是，南海是一个思想比较包容的区域，它更加欢迎外来投资者，不设门槛。所以形成了南海房地产大品牌所占比重非常大，达85%以上，包括了中海、招商、保利、万科、金地、香港新世界等。我们协会的副会长单位接近20个，基本上都是国内品牌地产商。南海现在成为了全国一线开发商最为密集的区域之一。

　　南方日报：这些一线房企选择在南海开发项目主要原因是什么？

　　麦志光：这与南海包容的思想密切相关。我们提出，无论是来自哪里的开发商，只要有实力，我们就欢迎，并主动服务好。我们不会对他们设立一些隐藏式的收费，对本地开发商和外来开发商全部一视同仁，没有所谓的地方保护主义。

　　过去某些区域地产行业协会存在一些地方保护主义，基本上是以本土开发商为主。他们当时设立协会的情形是既然房地产好做，为什么不让我们本土开发商先把钱赚了？这就会产生排外思想，无论是在拍卖土地、或是土地出让、或是建筑施工方面，都设置了不同方式的门槛，造成了外来开发商进入非常艰难。

　　而且有些区域的政府机构执行效率，也是地产商进入时所考虑的重要因素。地产商对一个地产项目投资20亿—30亿元，一天利息40万—50万元，如果一些区域的相关政府职能部门在流程上推一推，一两个月光利息就1000万—2000万元。而一些企业一个项目所赚利润才五六千万元，就这样没了。

　　观局部

　　沙贝、三山两大板块异军突起罗村、狮山降首付激发产业增量

　　南方日报：在南海区整体地产走势大好下，南海区表现比较突出的板块有哪些？

　　麦志光：在过去三个月，随着成交不断创出新高，南海区相关楼盘的房价升价明显。像中海寰宇天下，从年初的1.3万元/平方米，升到现在的1.5万元/平方米左右。像滨江一号，从原来最低价时的1万元/平方米，升到了现在的1.3万元/平方米。

　　今年南海区成交表现最突出的是里水沙贝出口方圆2公里的楼盘。如绿地香树花城、金沙半岛、长信御景湾、保利紫山花园。这几个楼盘刚好位于沙贝高速路口，原来是8字头和9字头，现在已超1万元/平方米。离沙贝区域不远的金沙洲区域现在已经上升到了1.7万-1.8万元/平方米，对比金沙洲，沙贝性价比较高。所以在解除限购的情况下，沙贝板块的表现最为亮眼，基本处于供不应求的状态。

　　三山新城板块，今年表现也很抢眼，销售喜人。该板块原来是保利孤军奋战，后来中海“杀”进来之后，今年又迎来一个新契机，广钢新城的推出。广钢新城和三山新城仅相距2公里，但广钢新城的房价是3万多元/平方米起步，而三山新城房价在1.1万—1.2万元/平方米左右。巨大的价差，使得很多去广钢新城看房子的广州人，最终在三山新城买了房。

　　南方日报：您又如何看待罗村板块和狮山板块的发力？

　　麦志光：相较于沙贝和三山新城板块，狮山和罗村板块近半年比较慢热，但增势依然强劲。

　　以前狮山、罗村有它的短板，虽然产值过千亿，但具有购买力的人群仍偏少，基本是以制造业工人为主，储蓄首付需要5—6年时间。而今年得益于购房政策的调整，尤其是两个月前出台政策：除限购城市，首付可以降到25%，购房门槛降低，再加上当地开发商运用很多新的金融资源，把首付25%再降到5%，这样很多产业工人一下子具备了购房条件。所以最近这两三个月，狮山楼盘很多主打“首付一万多元就能买房子”。降低首付手段提出后，狮山购房市场一下子火热起来了。

　　猜未来

　　连片开发聚集效应愈加明显大型房企资金充裕未来区域走势稳健

　　南方日报：您又如何看接下各个板块的发力情况？

　　麦志光：未来如果沙贝板块越来越多开发商集中连片开发，聚集效应会越来越明显，整个区域价值也会提升。

　　今年听说佛山西站可能会改名广州西站，这意味着它在广佛都市圈的地位会越来越高。佛山西站是佛山最大的基建项目，现在越来越多战略卖家进入，这将带动罗村和狮山板块的地产价值提升。而且桂城已经形成了一个以金融业为代表第三产业为主的区域，南海的制造业基本向狮山中西部转移，中长期来说狮山板块发展潜力巨大，做强做大是必然。

　　现在南海的发展在慢慢往北走。未来随着桂城房地产开发越来越成熟，慢慢整个城市会沿着海八路北沿线一直往北走，越来越畅顺。

　　南方日报：您又如何看待南海区未来的整体地产走势？

　　麦志光：南海房地产非常稳健，很多房企是上市公司，资金充裕。虽然现在一些本土中小企业在新的金融环境下，资金有些吃紧，但绝大部分房企非常稳健。

　　未来，南海区房地产发展会非常乐观。从放开限购，到降低首付，再到公积金和银行贷款利率调整，已经多方面为房地产发展提供了支持。在种种利好下，未来南海区发展前景会越来越好，但分化也会越来越严重。

　　南海土地市场炙手可热

　　南海向来是地产商拿地的热点区域。尤其是今年单价地王、总价地王在南海相继出现，南海的土地交易市场更是备受关注。

　　受大环境影响，2015年开局，南海土地市场相当低调。原拟定于1月14日出让，位于南海区丹灶镇工业大道南侧地段沙浦村地块，后被取消交易。

　　即使低调开场，南海区土地市场也难掩其热度。2月9日，保利华南实业有限公司以3.33亿元拿下位于桂澜路以东逾1.85万平方米商住地块，这也正式拉开了2015年大型房企在南海拿地的大幕。紧接着的3月12日，时代地产更是以18.6亿元，夺得位于大沥黄岐沙面新城旁的一宗沿江商住地。

　　而大型房企在南海拿地的高峰是在8月到11月。万科、中海、奥园纷纷在南海拿地，地王不断被刷新，并创下了今年迄今为止的单价地王和总价地王。

　　其中万科地产在南海拿地最为迅猛。从8月31日起，三度拿地全部在南海，而且是集中在目前广佛交界处的热门置业板块，分别是南海区桂城街道气象路16号地块，南海区桂城街道广东金融高新技术服务区B区03-02-10、03-02-11地段，南海区里水镇沙涌村湖洲村民小组地段的地块。

　　“从万科今年拿地，可以看出其在佛山发展重心在转移”，佛山市南海区房地产业协会秘书长麦志光认为，目前万科在南海的库存已不多，今年三度拿地也体现了其今后两三年内在佛山市场的整体战略。

　　此外，值得关注的是中海地产首次进入南海西樵听音湖板块拿地。9月28日，中海地产集团有限公司以32361万元竞得佛山市南海区西樵镇听音湖片区锦湖大道路段C21、C22商住地块。本次进西樵拿地，中海也成了西樵目前最大的品牌开发商。

　　中海地产自2014年进驻佛山后，一直注重在禅城、桂城、里水金沙洲等中心区域拿地，先后在佛山开发了近10个项目。而此次首进西樵听音湖拿地，一些开发商认为别有深意。值得注意的是，在12月2日拟出让西樵镇听音湖片区C-2地块，面积达36239.7平方米，远超中海地产在9月28日所拿地块的近6倍之多。

　　“南海一直是地产商拿地的热门，而接下来一直到年尾，南海土地出让有限，其中西樵镇听音湖片区将是一大热点。”宏鼎集团总经理助理陈敏杰说。一些业内人士认为，随着听音湖片区出让土地的增加，以及中海等知名开发商相继进入，未来规模效应叠加后，听音湖片区有望成为南海又一开发热门地区。

　　1—11月大型房企在南海区拿地情况梳理

　　2月9日

　　保利华南实业有限公司以3.33亿元竞得桂澜路以东地段商住地块，楼面价5991.42元/平方米

　　3月12日

　　时代地产18.6亿元，夺得位于大沥黄岐沙面新城旁的一宗沿江商住地，溢价27.5%，楼面价7548.08元/平方米

　　8月31日

　　佛山市万科置业有限公司以1亿元竞得该宗南海区桂城街道气象路16号地块，溢价27%，楼面价7849元/平方米

　　9月28日

　　中海地产集团有限公司以32361万元竞得佛山市南海区西樵镇听音湖片区锦湖大道路段C21、C22商住地块，总用地面积66752.5平方米，总建筑面积120154.5平方米，折合楼面价2693.28元/平方米，溢价率1%

　　9月30日

　　奥园集团有限公司以10.87亿元夺得佛山南海区桂城街道广东金融高新技术服务区B区03-02-10、03-02-11地段，折合楼面价9357.67元/平方米，溢价率56%，成为佛山年度单价地王

　　10月26日

　　佛山市万科置业有限公司以总价186410万元竞得佛山市南海区桂城街道海八路北侧63号地段商住地块，占地70248平方米，折合楼面价8845.33元/平方米，溢价60.82%

　　11月4日

　　万科以总价20.27亿元竞得佛山南海区里水镇沙涌村湖洲村民小组地段的地块，折合楼面价为6121.33元/平方米，溢价55.1%，成功刷新佛山年度总价地王纪录