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630亿南海楼市将再造财富神话

  • 发布时间:2015-11-13 07:00:21  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  550亿元,今年1—10月南海一手房网签创历年新高。11月3日,南海区房地产协会发布《10月份南海区域房产市场的报告》,2015年10月南海区实现新建商品房网签销售额高达61.365亿元。截至10月底,2015年南海区新建商品房网签销售额已经突破550亿元(以网签为统计口径)。

  报告指出,货源不足使得广佛交界热度略降,西区片区趁势崛起,西站概念开始显现,预计今年全年将超630亿元的成交水平。报告分析认为,成交数据显示出,南海区域东热西冷的现象虽然继续保持,但中西部楼盘性价比高所带来的成交优势慢慢显现。尤其是狮山、罗村板块,10月出现1200套以上的成交量,仅次于里水,超越桂城,占全区总成交套数的22%。

  是哪些因素造就了南海区房地产市场的火爆?南海区每个板块的发力有何鲜明特点?未来南海区房地产走势又将如何?为此,南方日报记者专访了佛山市南海区房地产业协会秘书长麦志光,听听他的观点。

  ●撰文:李艳玲

  看整体

  大品牌开发商占85%以上无地方保护主义创包容营商环境

  南方日报:在佛山房地产市场中,南海房地产占据怎样一个地位?与其它区域相比,具有哪些明显特点?

  麦志光:过去三年中,佛山房地产区域分化越来越严重,其中南海房地产所占比重越来越高。我2009年加入佛山市南海区房地产业协会,当时顺德房地产成交的金额和面积都略高于南海,但从2009年以后,南海房地产成交态势一直稳步上升,最近10月份南海区的房地产成交已经达到全市50%的份额。

  南海房地产和其他区域很大一个不同是,南海是一个思想比较包容的区域,它更加欢迎外来投资者,不设门槛。所以形成了南海房地产大品牌所占比重非常大,达85%以上,包括了中海、招商、保利、万科、金地、香港新世界等。我们协会的副会长单位接近20个,基本上都是国内品牌地产商。南海现在成为了全国一线开发商最为密集的区域之一。

  南方日报:这些一线房企选择在南海开发项目主要原因是什么?

  麦志光:这与南海包容的思想密切相关。我们提出,无论是来自哪里的开发商,只要有实力,我们就欢迎,并主动服务好。我们不会对他们设立一些隐藏式的收费,对本地开发商和外来开发商全部一视同仁,没有所谓的地方保护主义。

  过去某些区域地产行业协会存在一些地方保护主义,基本上是以本土开发商为主。他们当时设立协会的情形是既然房地产好做,为什么不让我们本土开发商先把钱赚了?这就会产生排外思想,无论是在拍卖土地、或是土地出让、或是建筑施工方面,都设置了不同方式的门槛,造成了外来开发商进入非常艰难。

  而且有些区域的政府机构执行效率,也是地产商进入时所考虑的重要因素。地产商对一个地产项目投资20亿—30亿元,一天利息40万—50万元,如果一些区域的相关政府职能部门在流程上推一推,一两个月光利息就1000万—2000万元。而一些企业一个项目所赚利润才五六千万元,就这样没了。

  观局部

  沙贝、三山两大板块异军突起罗村、狮山降首付激发产业增量

  南方日报:在南海区整体地产走势大好下,南海区表现比较突出的板块有哪些?

  麦志光:在过去三个月,随着成交不断创出新高,南海区相关楼盘的房价升价明显。像中海寰宇天下,从年初的1.3万元/平方米,升到现在的1.5万元/平方米左右。像滨江一号,从原来最低价时的1万元/平方米,升到了现在的1.3万元/平方米。

  今年南海区成交表现最突出的是里水沙贝出口方圆2公里的楼盘。如绿地香树花城、金沙半岛、长信御景湾、保利紫山花园。这几个楼盘刚好位于沙贝高速路口,原来是8字头和9字头,现在已超1万元/平方米。离沙贝区域不远的金沙洲区域现在已经上升到了1.7万-1.8万元/平方米,对比金沙洲,沙贝性价比较高。所以在解除限购的情况下,沙贝板块的表现最为亮眼,基本处于供不应求的状态。

  三山新城板块,今年表现也很抢眼,销售喜人。该板块原来是保利孤军奋战,后来中海“杀”进来之后,今年又迎来一个新契机,广钢新城的推出。广钢新城和三山新城仅相距2公里,但广钢新城的房价是3万多元/平方米起步,而三山新城房价在1.1万—1.2万元/平方米左右。巨大的价差,使得很多去广钢新城看房子的广州人,最终在三山新城买了房。

  南方日报:您又如何看待罗村板块和狮山板块的发力?

  麦志光:相较于沙贝和三山新城板块,狮山和罗村板块近半年比较慢热,但增势依然强劲。

  以前狮山、罗村有它的短板,虽然产值过千亿,但具有购买力的人群仍偏少,基本是以制造业工人为主,储蓄首付需要5—6年时间。而今年得益于购房政策的调整,尤其是两个月前出台政策:除限购城市,首付可以降到25%,购房门槛降低,再加上当地开发商运用很多新的金融资源,把首付25%再降到5%,这样很多产业工人一下子具备了购房条件。所以最近这两三个月,狮山楼盘很多主打“首付一万多元就能买房子”。降低首付手段提出后,狮山购房市场一下子火热起来了。

  猜未来

  连片开发聚集效应愈加明显大型房企资金充裕未来区域走势稳健

  南方日报:您又如何看接下各个板块的发力情况?

  麦志光:未来如果沙贝板块越来越多开发商集中连片开发,聚集效应会越来越明显,整个区域价值也会提升。

  今年听说佛山西站可能会改名广州西站,这意味着它在广佛都市圈的地位会越来越高。佛山西站是佛山最大的基建项目,现在越来越多战略卖家进入,这将带动罗村和狮山板块的地产价值提升。而且桂城已经形成了一个以金融业为代表第三产业为主的区域,南海的制造业基本向狮山中西部转移,中长期来说狮山板块发展潜力巨大,做强做大是必然。

  现在南海的发展在慢慢往北走。未来随着桂城房地产开发越来越成熟,慢慢整个城市会沿着海八路北沿线一直往北走,越来越畅顺。

  南方日报:您又如何看待南海区未来的整体地产走势?

  麦志光:南海房地产非常稳健,很多房企是上市公司,资金充裕。虽然现在一些本土中小企业在新的金融环境下,资金有些吃紧,但绝大部分房企非常稳健。

  未来,南海区房地产发展会非常乐观。从放开限购,到降低首付,再到公积金和银行贷款利率调整,已经多方面为房地产发展提供了支持。在种种利好下,未来南海区发展前景会越来越好,但分化也会越来越严重。

  南海土地市场炙手可热

  南海向来是地产商拿地的热点区域。尤其是今年单价地王、总价地王在南海相继出现,南海的土地交易市场更是备受关注。

  受大环境影响,2015年开局,南海土地市场相当低调。原拟定于1月14日出让,位于南海区丹灶镇工业大道南侧地段沙浦村地块,后被取消交易。

  即使低调开场,南海区土地市场也难掩其热度。2月9日,保利华南实业有限公司以3.33亿元拿下位于桂澜路以东逾1.85万平方米商住地块,这也正式拉开了2015年大型房企在南海拿地的大幕。紧接着的3月12日,时代地产更是以18.6亿元,夺得位于大沥黄岐沙面新城旁的一宗沿江商住地。

  而大型房企在南海拿地的高峰是在8月到11月。万科、中海、奥园纷纷在南海拿地,地王不断被刷新,并创下了今年迄今为止的单价地王和总价地王。

  其中万科地产在南海拿地最为迅猛。从8月31日起,三度拿地全部在南海,而且是集中在目前广佛交界处的热门置业板块,分别是南海区桂城街道气象路16号地块,南海区桂城街道广东金融高新技术服务区B区03-02-10、03-02-11地段,南海区里水镇沙涌村湖洲村民小组地段的地块。

  “从万科今年拿地,可以看出其在佛山发展重心在转移”,佛山市南海区房地产业协会秘书长麦志光认为,目前万科在南海的库存已不多,今年三度拿地也体现了其今后两三年内在佛山市场的整体战略。

  此外,值得关注的是中海地产首次进入南海西樵听音湖板块拿地。9月28日,中海地产集团有限公司以32361万元竞得佛山市南海区西樵镇听音湖片区锦湖大道路段C21、C22商住地块。本次进西樵拿地,中海也成了西樵目前最大的品牌开发商。

  中海地产自2014年进驻佛山后,一直注重在禅城、桂城、里水金沙洲等中心区域拿地,先后在佛山开发了近10个项目。而此次首进西樵听音湖拿地,一些开发商认为别有深意。值得注意的是,在12月2日拟出让西樵镇听音湖片区C-2地块,面积达36239.7平方米,远超中海地产在9月28日所拿地块的近6倍之多。

  “南海一直是地产商拿地的热门,而接下来一直到年尾,南海土地出让有限,其中西樵镇听音湖片区将是一大热点。”宏鼎集团总经理助理陈敏杰说。一些业内人士认为,随着听音湖片区出让土地的增加,以及中海等知名开发商相继进入,未来规模效应叠加后,听音湖片区有望成为南海又一开发热门地区。

  1—11月大型房企在南海区拿地情况梳理

  2月9日

  保利华南实业有限公司以3.33亿元竞得桂澜路以东地段商住地块,楼面价5991.42元/平方米

  3月12日

  时代地产18.6亿元,夺得位于大沥黄岐沙面新城旁的一宗沿江商住地,溢价27.5%,楼面价7548.08元/平方米

  8月31日

  佛山市万科置业有限公司以1亿元竞得该宗南海区桂城街道气象路16号地块,溢价27%,楼面价7849元/平方米

  9月28日

  中海地产集团有限公司以32361万元竞得佛山市南海区西樵镇听音湖片区锦湖大道路段C21、C22商住地块,总用地面积66752.5平方米,总建筑面积120154.5平方米,折合楼面价2693.28元/平方米,溢价率1%

  9月30日

  奥园集团有限公司以10.87亿元夺得佛山南海区桂城街道广东金融高新技术服务区B区03-02-10、03-02-11地段,折合楼面价9357.67元/平方米,溢价率56%,成为佛山年度单价地王

  10月26日

  佛山市万科置业有限公司以总价186410万元竞得佛山市南海区桂城街道海八路北侧63号地段商住地块,占地70248平方米,折合楼面价8845.33元/平方米,溢价60.82%

  11月4日

  万科以总价20.27亿元竞得佛山南海区里水镇沙涌村湖洲村民小组地段的地块,折合楼面价为6121.33元/平方米,溢价55.1%,成功刷新佛山年度总价地王纪录

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