区域投资地图

　　提到琶洲，多年来人们的概念是“会展区”，广交会入驻带动的大大小小展会已经成为它的招牌。然而，随着近日琶洲西区新规划的出炉，琶洲再次“变脸”，在广州对未来经济发展的布局中，战略地位得到了新的提升。

　　已经有腾讯、阿里巴巴、唯品会等知名电商企业抢滩进驻的琶洲西区被视作广州市互联网创新集聚区，为了高规格地开展建设，广州市对琶洲西区进行了重新规划，相关的城市设计及控规优化方案近日通过广州市规委会审议，并于10月25日正式对外公布。琶洲西区定位为广州紧凑型新CBD及总部商贸区，将有5条轨道线交会，半小时可达南沙。

　　可以说，琶洲西区的新定位，就是升级版的崭新CBD，将在广州经济转型中起到不可忽视的引擎作用。一时间，琶洲热度飙升，投资价值尽显，区域规划直接影响着未来潜力。南方日报记者深入走访琶洲楼市，为大家绘制规划调整后琶洲板块区域“投资地图”。

　　板块成交分析？？

　　一手成交供应量低一年成交300来套

　　受整体定位的影响，琶洲板块虽然土地储备量丰富，但近几年几乎未有宅地出让，因此整个板块的在售一手楼少之又少，主要是写字楼、会展中心以及五星级酒店业态为主的商业物业，仅有两三个楼盘在售，其中保利地产拿下的琶洲村改造项目保利天悦成为板块的绝对供货主力，项目的建筑面积达到185万平方米，包括五星级酒店、超甲级写字楼群、江景住宅、公寓以及大型购物中心等。

　　据阳光家缘数据显示，截至今年8月4日，琶洲板块共成交326套住宅，其中保利天悦一盘所占的比例就达到七成。另外，于去年底推出市场的江山国际以及早期开盘的会展世界城双盘合计成交仅78套。而去年，因为市场的低迷，加上供应量比今年更少，全年琶洲板块的住宅成交也不过300多套。

　　不过，从环境、交通、地段以及未来的发展空间看，琶洲的优势都十分明显，特别是江景资源，更是成为楼盘打造成高端物业的底气，目前在售的几个一手楼盘售价达到3万元/平方米以上，最高已经突破5万元/平方米。

　　二手成交

　　瞄准高租客群体 二手楼投资变旺

　　继腾讯、阿里巴巴、复星、国美、唯品会等“大咖”入驻后，8月20日琶洲互联网创新集聚区内的地块拍卖，吸引小米、YY等企业拿地，而唯品会更是再度出手。互联网大咖扎堆琶洲拿地，吸引追逐市场热点的投资者再度将关注的目光投向琶洲。

　　据分析，最近很多大的互联网公司都在琶洲拿地，未来3-5年趋势会更加明显。不少在互联网公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在着租楼甚至买楼的需求。这些年轻人收入高、年轻，后续的消费力一定比一般市区的人会强。

　　现状： 租客可承受月租3500元的1房1厅

　　近期因互联网公司扎堆的琶洲，租房市场也出现了一些IT专业背景的租客，再加上赤岗一带也有创意园，贯穿赤岗、琶洲的新港路沿线，租房需求相当兴旺。

　　合富置业珠江帝景分行主管覃祚焕表示，因市政府大力推动琶洲贸易区的发展，规划较好，密度比较低，加上交通日益方便，并且琶洲也是顶尖电商总部云集的区域，所在的物业有很好的上升态势，投资前景十分被看好。租客的群体主要是在珠江新城上班的白领、高管和在附近创意园上班的租客，也会有部分互联网从业人员在此租房，他们能承受的租金水平主要是月租3500-3600元的1房1厅单位。

　　近5年来，赤岗、琶洲一带中高端住宅租金涨幅是每年在递增，总体来说，5年来租金累计涨幅达到大概20%，目前租金回报率大概在3%-4%。没有购房名额的投资客，只能选择不限购的公寓产品。现时，琶洲不限购的公寓有保利世贸公寓，现时的二手价格大概在2.8万-3.1万元/平方米，租金约在100元/平方米。赤岗不限购的公寓有纵横国际公寓，现时二手价格大概在2.7万-2.8万元/平方米，50平方米的单位租金可达6000元/月，而62平方米的单位，租金可达7000元/月。

　　展望？？电商产业链有望拉升一二手楼价

　　戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂将近年来琶洲电商板块地块的频频出让，称其为“土地出让的琶洲模式”。他表示，在琶洲地块出让中，采取多样的条件吸引龙头企业进来，引领上下游产业链全面发展。按照规划，未来琶洲工作人群可达33万，经济、消费、房地产市场活力都将得到提升。未来，全国13%电商销售聚集在此，做大做强广州互联网事业。

　　眼下电商板块土地陆续出让，预计在电商巨头们相继进驻后，置业与租赁需求也会随之大涨。琶洲位于中心六区之一的海珠区，配套完善且居住气息浓厚。从升值空间来看，琶洲区域的发展可以类比珠江新城CBD，其周边的房价也会随之飙升。合富辉煌首席分析师黎文江说，诸多互联网企业入驻琶洲，人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量增加，对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用，但是区域内一手房并不是很多，均价最高也达到4万元/平方米。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，电商是未来发展主力行业，利润和员工薪酬都比较理想。这些企业的高管和从业人员的消费能力都比较强，将拉动区域的商业消费和居住消费等。在互联网巨头的带动下，未来房地产开发商拿地进入琶洲，地价可能会更高。他预计拿地后3年企业才正式入驻，届时区域的写字楼售价预计可翻番增长。目前珠江新城的写字楼均价是4万—5万元/平方米，琶洲大概是2万—3万元/平方米，今后它们的价值应该是逐步看齐的。而在住宅方面，因为有大批薪酬不错的白领入驻，将来区域内的租金和房价都很有支撑力，房价虽然说不上会暴涨，但上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%。

　　而中原地产研究部分析认为，琶洲电商区规划未来的就业岗位达到8万个，整个琶洲未来的就业人口将达到33万人。这些人员可分为电商、移动互联网企业的高管等财富新贵，整个互联网电商产业链的从业白领以及为这些企业员工提供生活娱乐等服务的人员等。这些人员的进入，在增加当地一手住宅需求的同时也将会增加对二手楼市的需求，需求增加自然会推升琶洲一带的二手楼价。

　　案例？？ 天河IT从业背景投资者转投海珠小户型

　　市民张先生本来打算在天河科技园附近买一套小户型收租，但刚出炉的琶洲互联网创新集聚区的拍地结果，却让张先生改变了计划，转而到一江之隔的海珠琶洲、赤岗物色投资目标。

　　张先生在中山大道西工作，毕业之后的好几年都是在距离工作地步行15分钟的区域内租房，直到结婚后才买房。对比车陂、东圃，天河科技园附近房租水平确实有点高，对此，张先生可以说是深有体会。因此，张先生在计划再买一套房投资时，就锁定了IT产业、科技园集中的天河区。

　　不过，自从琶洲陆续有互联网企业拿地、进驻的消息传出之后，张先生有点想到海珠区看看的念头，虽然没有放弃在天河物色物业，但是，关注的重点早已转到一江之隔的海珠琶洲、赤岗一带。

　　有些投资者偏好跟着政府的规划去物色投资目标，业内人士建议，一定要跟准趋势，判定政府的规划是什么，趋势是什么。此外，投资者虽然更关注物业本身的升值潜力，但每月稳定的租金收入，仍是投资者衡量投资价值高低的考虑因素之一。如近几年不少投资者所偏好IT产业、科技园等，其租金高于同区的其他区域，正是吸引投资者出手的重要因素。

　　策划 陈韩晖 李广军 采写 南方日报记者 许蕾 李广军