记者从相关部门获悉，中山日前整理出“问题楼盘”台账，涉及该市52个房地产项目。“问题楼盘”确权办证的历史遗留问题，成为台账中需要重点解决的问题。

　　中山的52个“问题楼盘”主要问题比较复杂，往往涉及规划、消防、经济纠纷、税费等各种问题，例如一些楼盘涉及开发商与承建商经济纠纷长期难以解决；“一房多卖”导致房屋产权不清，无法登记办证；房地产项目涉及多宗用地，导致土地使用年限缩水。其中，“一房多卖”导致房屋产权不清、土地使用年限导致房产证缩水等问题成为重灾区。

　　统筹：覃素玲 撰文：南方日报记者 覃素玲 李凤祥

　　12个“问题楼盘”涉及近3000户

　　记者了解到，截至9月底，岐港住宅小区、现代花园、名扬世纪广场、碧涛花园等12个“问题楼盘”项目已基本完成处置，正逐步办理房产证，涉及面积共621291平方米，2913户，8739人。目前，以属地为主体开展“问题楼盘”处置，12个“问题楼盘”已经得到处理和解决，部分项目提交了书面的情况确认函，正办理结案归档。

　　同时，豪逸华庭三期、东凤海伦春天等19个“问题楼盘”已确定处置方案，正按制定的方案持续推进。另外，三乡金天地花园、君怡花园二期等21个“问题楼盘”情况复杂，部分楼盘已经过多年协调，涉及诸多债权债务和法律关系，解决的难度也相对比较大。

　　据中山市国土资源局介绍，问题楼盘中目前已有10个项目办理了房地产确权登记。截至今年9月，已为购房者办理房产证417件，仍有21个“问题楼盘”的开发商未完成土地确权登记。其中，开发商不按图纸施工或配套设施不齐、开发商“一房多卖”导致产权不清、开发商与承建商经济纠纷未决、开发商未缴交税款或挪用税款等是最主要成因。

　　“问题发展商”将被重点监控

　　“问题楼盘”的督办，不仅是个案的解决，还将波及楼盘背后的开发商。

　　目前，台账中52个“问题楼盘”的发展商涉及的关联房地产开发企业，无论是以原公司名义或是以控股、参股等形式参与房地产开发的，均将纳入中山的房地产企业重点名单实时监控管理。

　　对其涉及的“问题楼盘”，一律按《中山市商品房预售款监管办法》进行预售款监管。同时，建议对经过多方努力，仍不积极主动配合，甚至对问题置之不理，或对实质性问题无推进效果的发展商，其股东在参与其他领域的投资时也将被实施重点监控管理，促使其积极配合解决问题。

　　据中山市住建局介绍，目前已排查的“问题楼盘”中，有部分时间长，属于历史遗留问题。各镇区、各部门在处置过程中将实行“一楼一策，先易后难，分布推进”，加快处置进度。同时，收集楼盘相关资料，对每个问题楼盘建立档案，实行一案一档。

　　不守信企业将被取消市场准入

　　社会信用体系的建设，以往很少涉及房地产业，现在“问题楼盘”也将纳入其中考量。

　　为进一步规范中山市房地产市场管理，加强对房地产市场的监管，目前中山市住建局草拟了《中山市房地产企业诚信管理办法（试行）》、《房地产企业不良行为扣分标准（试行）》及《房地产企业良好行为加分标准（试行）》等办法，利用惩戒激励机制，对不守诚信的企业采取警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等手段，增加房地产企业的失信成本，形成诚信经营的行业氛围。

　　另外，针对部分房地产开发项目由于建设单位与施工单位之间的经济纠纷影响综合验收及办理房产证的问题，《关于调解房地产开发项目合同纠纷的指导意见》也将草拟出台，对施工单位不提交竣工验收资料，或建设单位迟迟不与施工单位结算制定处置办法。

　　专家观察

　　预售款监管或将提高地产开发成本

　　合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟

　　中山现在实施商品房预售款监管，应该与当前的房地产市场冷热没有直接关系，只是政府为了规范市场的一个既定步骤。其实，中山这两年都在规范房地产开发，去年是抓土地，今年是抓资金，都是从源头上来进行规范。

　　对于这个政策的影响，要分两块来看。对于消费者而言，肯定是一个利好，是对购房者利益的一个保证。房地产预售使购房者承受了全部的风险，付了全款买到的却是期房，于是在交房的时候就会出现诸如面积缩水、质量低劣、改变用途，甚至拿不到房产证的情况。而实行预售款监管，对购房者的权益是一种很好的保障。

　　对于开发商而言，就多了一个制约因素。对于资金稳健型开发商影响不大，他们的资金相对比较充裕，实施监管就是多了一个步骤；而对于中山众多的中小型开发商，由于房地产开发的利润比较薄，所以预收款监管制度的出台，对于前期开发费用的使用便会形成一定程度的制约，可能会影响他们开发和拿地的欲望。

　　从这两方面综合来看，好的方面来说有利于规范整个房地产市场，一些资金链脆弱的地产商可能会被淘汰掉；但从另一个层面来说，预售金纳入监管，尤其是要保证账户5%的最低余额，开发商的融资成本、管理成本都会有所增加；再加上中山房地产市场的库存量大，而房价又处于珠三角“价格洼地”，开发商的利润也相对较薄。在此三重背景下，预售款监管政策的实施将会在一定程度上提高地产开发成本，从长远来看有可能会引起中山房价的上涨。