□地产评论员 蔡 骏

　　今年上半年上海楼市行情火爆，然而，住宅市场的抢眼掩盖了商业地产在城市中迅速扩张的表现。在一系列政策利好下，上海商业地产散售市场有望逐渐升温，商业产品的集中入市或也为购房者带来淘货良机。

　　热点不断

　　不可否认，上海商业地产供求关系并不平衡。但从近期的供应和成交来看，依然不乏热点。

　　2015年商业项目月度供应与往年相比走高。上个月供应的热点项目之一是外滩国际金融服务中心。有信息显示，该项目坐落于外滩金融聚集带核心位置，交通便捷，金融产业集中。

　　此外，虽然8月商业地产销售成交量明显下滑，但依然有项目热卖，其中之一就是龙湖·北城天街，项目位于成熟的顾村大型居住区。来自中原地产的信息显示，该项目成交均价不到2万元/平方米。

　　不仅项目热点频出，在8月的商铺销售中，嘉定主城区、南翔和南桥新城板块成为热销板块。中原地产相关分析认为，嘉定主城区属于嘉定核心商务区所在，从外围地带来看，嘉定主城区相比松江、金山等区域离市中心更近，交通配套相对成熟，因而该地段成为目前外围商业发展重点区域。而随着人气的导入，社区商业和购物中心也在增多，该区域也屡屡登上月度热销板块排名。

　　看点颇多

　　近日，位于华漕板块的虹桥·正荣中心开盘，据媒体报道，该项目于开盘当天就认购了近8亿元。此外，地处浦东张江的绿地智创商务中心、位于闸北的中环协信中心也在近日商办项目的热销榜出现。

　　“近期热销的写字楼项目多位于大虹桥、浦东自贸区辐射范围内，可以说写字楼是紧跟规划走的。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，写字楼项目选址不能只看“人气”，有吸引产业进入能力的区域，更能增加办公需求。

　　另外，轨道交通也是商业项目集聚人气的着眼点。如前所述，轨交7号线刘行站地铁上盖项目——龙湖·北城天街项目便备受购房者青睐。业内人士认为，该项目热销的一个重要原因便是交通便利。近年来，随着上海轨道交通的完善与发展，轨交综合体越发显露优势。

　　“一旦有地铁上的地块推出就会吸引较多房企争夺，但是此类地块较少。”中原地产研究咨询部高级经理卢文曦如是称。同时，他还认为，并不是所有的“地铁上盖”项目都有优势。“如果地铁站与火车站或是汽车站等相连，人流杂，要引进怎样的商业才能适合客群是个难题。”焦点突出

　　事实上，在经济转型的大背景下，商业地产的前景更被聚焦——浦东迪士尼开园在即，周边商业升级已“板上钉钉”；前滩板块总部经济确立，商业用地高价地块频现；虹桥商务区则成为今年的热点。城市经济转型、发展或将为商业地产投资带来机遇。

　　数据显示：8月写字楼成交面积排名前十的板块主要集中在城市副中心，包括莘庄板块、张江板块、长风板块，最近“火热”的彭浦板块更是占据了8月写字楼成交面积首位。商铺成交密集的板块则主要集中在外环外，尽管板块特点各异，但其中也不乏共性——区域升级、人口快速导入、周边事件性利好等。

　　而据瑞铂慧家商业地产研究部监测数据显示，在经历了九月初的蛰伏之后，上周上海商业市场呈现回暖的态势，供应量和成交均价小幅回升，成交量连续三周走高。

　　瑞铂慧家商业地产研究部分析师葛岭表示，在一系列政策利好下，上海商业市场也逐渐升温，临近年底，绝大部分开发企业都将为争取一个漂亮的全年业绩而进入推盘旺季。预计九、十月份，商业市场成交量有望保持增长势头。

　　特色项目

　　中铁诺德国际中心

　　项目地处虹桥枢纽和莘庄枢纽的第一辐射圈，四纵四横城市快速干道环绕周边。项目是由2座17层甲级写字楼和2座4层精品商业楼组成的商业办公综合体，其中办公楼面积为48887平方米，商业面积为20417平方米。

　　绿地虹桥世界中心

　　虹桥世界中心是绿地集团在上海大虹桥区域的旗舰型项目，是“商办生态完善”的项目，总建筑面积达55万平方米。

　　目前在售100-400平方米写字楼，另有90-200平方米商铺在售。

　　沪楼市“推盘潮”来袭

　　据上海链家市场研究部监控数据显示：上周（2015年9月7日—9月13日）上海市商品住宅成交面积为34.87万平方米，环比前周上涨59.82%，成交均价为28195元/平方米，环比前周下滑10.95%。

　　上周商品住宅供应量继续上涨，已超40万平方米，再度刷新年内新高纪录，其中刚需项目仍为供应主力。上周高端市场成交量有所上扬，成交较为集中的区域主要为浦东、徐汇和闸北。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，随着时间的推进，开发商推盘热情逐渐高涨，预计近期将会有一波开盘热潮，在项目交易上也会有较为集中的表现。

　　“城市生活嘉年华”受关注

　　国内外度假型置业成新宠

　　近年来，海外置业一直是购房者颇为关注的市场。与此同时，目前，股市的涨跌，人民币汇率的变化，也在一定程度上影响着人们的置业选择。

　　由此，作为房产置业和金融投资首次同场竞技的展览会，9月11日开幕的城市生活嘉年华房产置业及金融投资展览会就吸引了诸多购房者的视线。

　　与往年不同，今年为期三天的展会首次将房产置业和金融投资设在同一展厅，方便市民进行一站式比较，找到更适合自己家庭金融生活的定位。展会期间现场气氛活跃，国内外度假型置业更成为展会的一大亮点。

　　位于启东的绿地长岛特别引起了关注，其集黄金海岸、黄金水道、黄金大通道于一身，加之与上海的近距离，项目优势鲜明。

　　此外，本届“城市生活嘉年华”还有来自全球多个国家的海外置业项目参展，从海滨别墅到热带度假胜地，从高尔夫别墅到市中心的豪华公寓，不乏有普吉岛、黄金海岸、曼谷CBD等度假型房产华丽来袭。

　　业内人士称，以度假养老为主的海外房产在近几年颇受购房者青睐。而专家也预计，人们对置业海外住宅的兴趣将日益提高，且不只是为了获得回报或租金收益，也期望实现资产的重新配置。

　　业内点评

　　相比住宅，置业商业地产因其产品类型的不同，投资侧重点也各有差异。发现商铺、写字楼、酒店式公寓自身价值，是投资的基石。

　　商铺：关注未来人口密集区

　　不可否认，在商业地产投资中，商铺投资的风险较大，尤其是目前实体商业受互联网冲击的背景下，空铺的现象并不少见。尽管整体环境并不乐观，但也并非没有机会。寻找估值合理、未来发展潜力大的板块是商铺投资的方向。

　　业内人士指出，未来人口密集区的商铺产品可重点关注。以南翔及周浦为例，近两年板块人口导入速度较快，随之带动周边商业能级的快速提升。另一方面，未来大型社区周边的商铺目前仍处在价格洼地，置业或更稳健。不过，切忌选择社区外围产品，缺乏人气，即便是沿街商铺或也难言合理的投资回报。

　　写字楼：城市红利区域或有惊喜

　　业内人士称，核心区域写字楼的价值已经十分明确，但数千万元以上的启动资金对于普通人而言并非易事。相比之下，外环周边的写字楼产品反倒成为值得挖掘的去处。

　　从价格来看，远郊写字楼在投资人心中未能形成价值认知，导致认可度较低。开发企业以价格换量，甚至和住宅形成价格倒挂。从区域租金来看，一些外环周边写字楼收益并不低，租金回报率的高低决定着产品未来的价值潜力。从板块方面来看，具有城市红利的区域内，小型写字楼的需求或形成爆发式增长。

　　酒店式公寓：把握“城心”机遇

　　从近两年的销售数据看，酒店式公寓是购房者出手最为频繁的商业产品，其宜住宜办公的特性受到买家青睐。然而想要挖掘上海酒店式公寓的价值并不容易，更有不少产品遭遇了价值滞涨。

　　近年来，酒店式公寓的机遇出现在迪士尼区域，价值受到了买家、业内的认可。

　　此外，越靠近市中心的酒店式公寓越具投资价值。酒店式公寓的租金回报也是判断项目价值的重要依据。显然，“城心”的租金更高。