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投资写字楼好比“投篮”准不准看眼光

  • 发布时间:2015-06-25 07:29:33  来源:燕赵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  都市写字楼以及由写字楼为主体构成的中央商务区,日益成为现代都市宏大经济的引擎和推进器,写字楼也渐变成为一座城市现代高端商群与潮流引领的庞大象征体。现代写字楼的办公场景很容易让人们想到影视作品中男女主人公隔着偌大的玻璃墙在远远地传递着某种情感,这就是现代都市人的生活与现代化的写字楼融为一体的美好景象。近年来,石家庄高端写字楼的出现大有波涛汹涌之势,一些新概念5A、甲级写字楼,LOFT公馆、EOD花园的新概念,以及第四代国际智能化的写字楼不断进入都市人的视野,那么都市写字楼的花样蝶变和之后的命运、之后的投资前景又将如何?

  □本报记者 李小白

  石家庄写字楼是否供大于求

  石家庄写字楼市场开发的历史很短。随着石家庄投资环境的改善和外来企业的不断进入,市政府在基础设施建设、城市绿化等方面做了大量整治工作,为石家庄写字楼市场带来了巨大的发展空间。2005年,石家庄写字楼开始放量:中华商务中心、华海环球广场、丽迪亚商务中心、先天下等一座座写字楼拔地而起,一时间5A标准、智能化、CBD等各种概念满天飞,写字楼市场似乎迎来了历史性的发展时期。

  有人说,石家庄早期写字楼办公环境欠缺太多的人性化设计、内部紧密的空间分隔和较差的空气质量都给人一种压迫感,使得本来工作压力就很大的白领们长时间的在这种环境中工作会感觉身心疲惫不堪。

  当市场上写字楼千篇一律的在向“星级”、“智能”、“高雅”靠近时,曾发现写字楼市场的疲软和空置面积的攀升。2007年省会石家庄写字楼市场放量不大,与前两年的红火场面相比有些平淡,进入了一个调整期,基本属于尾盘消化阶段,可见开发商们在谨慎、理性的寻找突破口。从石家庄经济市场发展的大环境看,这种低糜是暂时的,这种调整是必然的。

  到了2010年以后的万象天成、金世界、勒泰中心、新源NASA,当这些5A、甲级写字楼不断进入人们的视野中时,人们不仅感慨,石家庄写字楼进入了5A时代。如今,当万达5A写字楼、华强广场、海悦天地国际的崛起,标志着石家庄的高端、顶级写字楼和新概念写字楼已经进入了蓬勃的发展时期。

  一时间,有人说,目前石家庄的写字楼是过剩的,是供大于求;但也有人分析认为,石家庄作为未来规划500万人口的现代化大都市,就目前的写字楼体量供给还远远不够。

  石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源认为,写字楼市场关键还在于城市的经济基础和城市的环境,经济基础好了,不管是中型企业也好,还是小微企业,都会如雨后春笋般兴起,写字楼市场肯定是有需求的;当然,打造城市环境也是重要的决定因素之一,城市环境好了,外资和外企都来了,写字楼市场也就大有可为。

  区域、交通和整体配套决定写字楼客群

  每个城市的发展都会形成其自有的商业格局,随着石家庄近些年快速的发展,较为成熟的商业区域有:广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、艺术中心金融商业区,这些区域目前聚集了石家庄70%左右的写字楼,已成为标准意义的商务区。

  换做若干年前,很少有人能把紧张忙碌的工作环境和花园般的商务中心联系在一起。如今,石家庄已经有了多个商务中心项目,这种集综合办公、商务、科研、服务于一体的商务花园,既借鉴了发达国家的独栋办公的舒适度高、容积率低、绿化面积大、私密性强等优点,又结合了景观、绿地、水景等自身创新特色,迅速成为高端写字楼市场的新亮点。

  此外,独立于办公物业的软硬件之外的,是现在的写字楼定位更突显了产业集聚特性,典型的如勒泰中心、华强广场等项目,在一个写字楼之中聚集了大批的银行、投资、担保、项目开发、咨询顾问等机构,工作中的很多相关事宜甚至无需走出大门就可以解决,大大提升了工作效率和便利度,这也是新兴办公物业改变人们生活的重要部分。

  另外,随着写字楼市场的不断发展,位于中山路沿线的恒润时代和华润万象城的城市综合体的建设,必定会助推省会写字楼市场的新起点。

  去年年底在一次写字楼高峰论坛中,石家庄商业联合会副会长兼秘书长曹润亭提到一组数字,他说目前石家庄的商业属于中速增长期,在三次产业划分里面,石家庄才40%多一点,按“石家庄加快现代服务业的实施意见”中提出的,到2017年石家庄三产的增加值应该是比重占到51%。从这些数字来看,石家庄还有十年的写字楼市场发展空间,因为商业的需求还有一个从40%到51%的空间。

  从目前市场情况来看,省会石家庄的写字楼发展空间还很大,那么是不是意味着在哪投资写字楼都是成功的呢?对此,石家庄世联房地产咨询有限公司代理部总经理车万里分析认为,投资写字楼要考虑商业氛围和地段优势这两大基础元素。比如说,北京的国贸大家都很熟悉,早在2007年的时候大概这里容纳了20万的就业人口,到了两年后的2009年的时候就带成了一个新的所谓中心,其中代表的作品就是华贸中心,华贸中心为什么高端,为什么能吸纳接近于世界上40%的跨国金融企业在里面办公,除了地段之外,还有新的区域、新的交通模式和它写字楼自身的整体配套,都是决定了写字楼将来的客户群体。

  你去投资品牌写字楼往往会十拿九稳

  近两年来,石家庄甲级写字楼市场稳步发展,软硬件不断升级,经营管理水平持续提高,但与北京、上海等国内一线城市相比仍存在一定距离。随着甲级写字楼存量稳步提升,持有型物业逐渐增加,写字楼的整体形象会有一定提升。当裕西商圈、新百商圈、新客站商圈、长安区谈固商圈等区域的高端写字楼相继入市,这将会为石家庄市区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。新建写字楼的放量,写字楼的区域也在不断外围化,新增供应将向更高档、更优质的方向发展,未来石家庄写字楼市场将会进入一个全新的跨越式阶段。

  从纵向角度来看石家庄写字楼市场,可以发现写字楼市场一直在经历着产品的竞争与替代的争夺发展线条。业内人士认为,第一代老写字楼通常称为办公楼,只能满足于基本办公功能;第二代写字楼的内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升;第三代写字楼已完全满足国际化商务办公的需要,在这种前提下,第四代写字楼的出现就顺理成章了。第四代写字楼的实质是与国际化接轨,与前三代写字楼相比,第四代写字楼的目标客户明确、景观要求更高、更多商务空间、提倡绿色环保和高智能化。

  河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为,写字楼发展年代的更替是必然。但写字楼第一个基础还是品牌,因为客群在选择办公楼的时候,首先想到的是这一组建筑物叫什么什么广场,或叫什么什么中心是否响亮,容易被记住,所以这是最大的面子。面子来自哪里?面子就是来自品牌化,也就是说,你去投资品牌写字楼往往会得到十拿九稳的回报。

  有人说,未来写字楼发展的重要趋势是将办公、会议、商业、居住、餐饮、文化、娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户受到更广泛的特色服务和资源支持。在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

  投资者说

  投资写字楼必须过“五关”

  惹目顾问机构执行总经理 张金峰

  我们知道写字楼投资的目的,是为了资产升值与获取相对更优的投资回报率。当下石家庄写字楼市场供大于求,鱼龙混杂,因此我建议在投资时把好五大关:

  一是地段,尽量选取公交路线发达的南北路与东西路交汇的地方,保障未来承租用户出行与归来的便利性,但又要避免过于拥堵的地段;二是规模,尽量选取建筑群而不是单体建筑,有规模才有物业的赢利空间,有赢利的物业公司服务的商务楼,品质才能在运营后得到切实的保障;三是纯粹,尽量选择纯粹的写字楼进行投资,商务公寓更多的是按套出租的,只有纯粹的写字楼是按平米核算出租的,套价是限制性增长而单平米核算可以是自由式增长的;四是车位,尽量选择车位相对充足的写字楼进行投资,石家庄的私家车已超过百万辆,每年还在百分之十以上的递增,因此车位的配比对商务楼的重要性不言而喻;五是商业配套,一个人基本白天的时间都会在写字楼里度过,早上与中午的饮食,晚上与同事、朋友及客户的互动都会在写字楼的周边度过,因此写字楼的餐饮、娱乐、休闲配套也是越便利越好。

  写字楼回报率高于住宅投资

  Jeeploud品牌 石家庄店 店长 任丽叶

  在政策调控期间,许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看,商业地产的投资回报率高于住宅投资,是越来越多人意识到的问题。在写字楼风起云涌之际,如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。

  现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素,这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看,投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平,已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观,空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出,目前购买住宅投资只能起到保值的作用,而写字楼的出租,则能带来稳定良好的租金收益,而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。

  投资写字楼一定要认准中心,这个中心可以是CBD中心,可以是金融中心,也可以是贸易中心,在这些中心地带,有企业发展需要的全配套服务,不论周边的交通环境多么畅通,写字楼仍然需要在核心的区域才有升值空间。

  投资写字楼要考虑市场认可度

  石家庄众创空间投资公司 刘明远

  由于地标性的建筑升值空间较大,所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今,已经不仅仅是作为办公用的场所,同时还代表了企业的形象,甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理,如果购买的写字楼知名度很低,市场认可度较差,那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时,投资者要将这一因素考虑进入。

  虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流,但是随着这种意识的不断提升,能否在享受到同等品质的同时,将运营成本降到最低,将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示,写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高,如果能够节省10%-20%的运营费用,那么对企业来说,也将是一项支出的节省。不过对于这一点,需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。

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