京津冀协同发展规划纲要呼之欲出，三地新功能定位随之明确，三地手机长途漫游费取消……三地协同发展，经济结构重组已是必然。作为中心节点城市，石家庄的第三产业也会悄然变阵，由此，写字楼市场已经暗潮涌动，提前备战产业布局。

　　□本报记者 刘青

　　上周，石家庄的写字楼市场风起云涌。

　　9月11日，建华城市广场新品发布会暨建华中心商圈高峰论坛在希尔顿酒店举行，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、河北和发房地产开发有限公司董事长林秀、石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源、惹目机构执行总经理张金峰、河北师范大学教授王志东在高峰论坛上，共同探讨中心商圈的升级再造对城市的影响。

　　9月12日，封藏5年的勒泰营销中心开放。楼顶的停机坪上，有直升飞机飞来飞去，佐证着这个城市中心综合体的风格和档次。

　　石家庄两大城市综合体几乎同期面市，这可不是偶然，加之前期万象城的启幕，一方面是传统楼市“金九银十”季节的自然反应；更重要的是，由于京津冀协同发展晨曦微露，作为产业调整的实际载体，石家庄写字楼市场的机遇来了。

　　京津冀协同发展作为一项重大的国家战略，必然会带动京津冀地区的经济发展。石家庄作为核心城市之一，无论如何定位，第三产业必然迎来渐进式的发展趋势。于是问题来了——石家庄的写字楼市场如何定位，才能切中市场需求和功能发展趋势，才能在第三产业浪潮中占得先机呢？

　　毋庸置疑，比较三地，河北将成为京津冀协同发展受益最大的一方。根据计划，北京将调整、转移大批产业项目，对不符合首都功能定位的产业和企业提出关停或转移；天津作为桥梁承接北京部分功能，同时向河北转移部分产业。京津两地都向河北转移产业，所以，河北是产业的主承接方。那么，石家庄作为河北的省会城市，其重要地位可见一斑。虽然有人为石家庄担心，离京津更近的保定和廊坊，可能会截留石家庄在此轮周期中的发展优势，但是作为一省中心，它在经济、文化、资金、信息和人才方面的优势依然无可撼动。

　　从大背景来看，石家庄比保定拥有更好的经济、文化资源，省会城市的影响力而带来的人才吸附力是其他城市所不能比的。作为京津冀协同发展第三极，区域副中心城市，石家庄城市地位的提升也会吸引越来越多的外来人口涌入，而这些，都包含了大量的潜在的自用办公和投资人群。市场需求层面整体利好，随着京津冀的深入落实，将有更多的企业迁来石家庄，产业的转移势必进一步激发企业的活力，带动自用商务写字楼的发展。

　　这种核心城市的优势，带来的必然是写字楼市场格局的变化。城市扩容及第三产业发展后，写字楼对交通效率的要求提高了。写字楼的车位配备、物业出入口是否顺畅、物业周边的拥堵状况都是被选择时需要衡量的重要因素。除了市内交通状况，是否有地铁通达火车站和是否方便到达机场，也成为重要因素。

　　从交通方面看，京津冀交通一体化的实现，缩短了三地之间的距离，从北京到石家庄也就一个小时，综合来看，石家庄的写字楼，应定位到京津冀的门户城市位置上来。

　　从市场整体来看，石家庄写字楼的市场供应看似很大，有将近上千万平方米的供应。但是从二环内来看，优质的写字楼供应也就两百多万平方米，而分布在城市四横六纵上的写字楼就更少了，也就几十万平方米。从核心商圈来看，比如北国商圈、万达商圈、建华商圈、人百商圈、高铁商圈来看，仍然供应量比较匮乏，新的供应量也不足百万平方米。可以说石家庄写字楼是冰火两重天，二环内主干路及核心商圈的写字楼供不应求，但非主干路上的以及二环外的供应量又偏大。

　　从市场的需求来看，石家庄高端写字楼的未来的发展将大有可为，可以预见，一些新概念5A、甲级写字楼，LOFT公馆、EOD花园，以及第四代国际智能化的写字楼将会不断进入人们视野，石家庄的高端、顶级写字楼和新概念写字楼即将进入蓬勃的发展时期。

　　对于石家庄写字楼市场未来的发展，记者采访相关人士。

　　地段，地段，还是地段！

　　首先我们要知道转移到河北与天津的产业主要有信息技术、装备制造、商货物流、教育培训、健康养老、金融后台、文化创意、体育休闲八大产业。石家庄是河北的政治、文化、经济中心，是省会。因此在大时代背景下，产业的转移有计划性更有市场的导向性，我认为能往石家庄转移的产业，其实主要是信息技术与金融后台、文化创意与教育培训。这些行业的转移会加大对写字楼的需求，加速写字楼的库存去化率。

　　双城办公的企业，更注重的是效率与形象。效率是由高铁与地铁决定的，城际的来往需要高铁支持，城市的内部需要地铁加速，所以未来石家庄的写字楼临近高铁火车站的项目与地铁上盖的项目更具有市场的竞争力，比如河北国际商会广场，比如建华城市场广场项目。形象是由开发商决定的，开发商的眼界与格局决定了写字楼项目的品质与形象，双城办公的需求与给了开发商更足的勇气加大写字楼硬件与软件的投入。

　　地段更多的是资源的占据，这里的资源是指地上路网（路的宽度 ，路上公交路线，路的直达），地下的轨道（是否是上盖物业，离地铁站口的远近），周边的商业氛围（商场、超市、酒店、影院、KTV、餐饮等综合性配套的便利性）。

　　真正的地铁上盖物业

　　建华城市广场是石家庄的双地铁上盖综合体，可以说在石家庄很难找到与他媲美与他有竞争力的项目。城市的规划和功能的分区，城市必然是多元化的发展。办公区域多元化分布也是必然的。投资者及使用者注重写字楼的五大方面：地段、交通（双地下铁上盖为其中的首选）、周边配套、本身配置（层高、中央空调、车位、大堂、电梯、智能化等配置），物业管理。

　　建华城市广场具有以下几个优势：一是地段优势：中山路是最具商业价值的主干道，建华大街是联通老城区和正定新区的主干道，项目处于建华商圈十字金街的位置。二是交通优势：双线地下铁1/4号线与项目无缝对接，属于真正的地铁上盖物业。此类项目是发展潜力最大，抗风险能力最强的产品，在北京上海等城市普遍出现写字间一间难求的局面。配套方面，我们的项目处于城市中心，各种政务商务商业金融等基础齐全、资源丰富。项目本身规划的是城市综合体，综合体的商业、商务、居住等功能相互依存、相互支撑，更好的提供了商务配套，提升了商务价值。再就是产品品质上：开口向中山路的千万级大堂，50—1500平米5a商务空间，干挂石材搭配low-e中控玻璃，3.9米层高配中央空调，19部品牌高速电梯，2000余车位等人性化、智能化、高端化的配置，全面与国际化办公标准接轨。物业管理方面：项目联手国际知名物管专家——戴德梁行，为项目品质和保值增值保驾护航。

　　发展总部经济

　　做总部型的办公楼

　　河北国际商会广场，是石家庄高铁经济商圈里最纯粹的商务型写字楼集群，可以说在双城办公里是绝对的首选。原因如下：

　　高铁的发展，将石家庄带入京津一小时经济圈，将石家庄正式导入双城生活、办公模式，高铁带来的商流、物流、人流、资金流、信息流为石家庄的经发展带来重大机遇，由此催生的商业地产、写字楼也必加速发展。在京津冀协同发展的大背景下，交通的便捷，将促使更多的人回石置业、投资，进一步激发经济活力；优越的城市区位，较低的人力、土地、办公成本等因素，必然吸引更多的京津企业落户石家庄，写字楼需求将被进一步扩大。

　　从方位看，离火车站太近的写字楼项目往往经营得不好，因为人们一般下了火车找旅馆，出于治安和安静等因素考虑，一般不会紧贴着火车站找。这个心理因素，是我们写字楼项目的优势之一。河北国际商会广场写字楼项目到新火车是1.5公里，距离适中，天时地利。我经常开车送朋友去火车站乘车，有时朋友担心时间晚了着急，我说不用急，这边基本不堵车，从我们的项目过去，连一个红灯都没有，开车慢的话五分钟，快的话三分钟。

　　另外，在京津冀协同发展的大背景下，石家庄发展总部经济具有较大优势。随着石家庄至太原、北京、济南、郑州铁路客运专线的建设通车，石家庄到这些城市的高速铁路时间将缩短至1小时左右。省级城市交通圈的打通，必将加速人才、技术、物流、旅游资源等经济要素的流动。同时，工业厂区外迁、铁路入地和旧城改造为商业发展腾出了空间。再加上政府也是大力支持和引导发展总部经济的，石市出台的相关政府文件就明确指出要发展总部经济，重点吸引跨国公司和国内大企业集团来石市设立大区域性总部和研发、营销等职能型总部，大力吸引行业中处于领先地位的省内外民营企业来石市设立总部。所以，无论是城市区位，政务资源，还是人力、土地等成本特点，都决定了石家庄适合发展总部经济。