城中村改造，有多套房产的村民会租售，由于地段好楼龄新价格平让人颇为心动

　　近日，刘先生经朋友介绍可以便宜的价格购买琶洲的回迁房，房子新又比市价低不少让他很心动，但担心购买风险，让他很纠结。目前，由于城中村改造，回迁房的数量不少，手头有多套房产的村民也会拿出来租售，由于不少楼盘地段好，楼龄新，价格便宜让人颇为心动，这样的回迁房能买吗？中原地产有关人士表示，随着市中心区土地供应越来越少，想买市中心区的房子也越来越难，但是城中村改造却催生了市中心一个个巨型商品房项目，也产生了大量回迁房。据估算，广州猎德、琶洲、林和、杨箕几大市中心城中村回迁房数量多达数万套。而回迁房交楼后，不少村民手中有数套房产甚至数十套房产，除自住和出租外，有些也想变卖套现。但目前因为没有房产证，尚属小产权房，市面上交易较少。由于市面上林和、猎德、琶洲的回迁房都没有出房产证，因此并没有接相关业务来做，如果想买此类房子，最好等到出房产证后，看相关房产买卖有何具体政策再说比较保险。

　　文/图：广州日报记者 刘丽琴

　　猎德：村民之间公证交易

　　猎德花园是猎德村的回迁房，由于位于珠江新城，距离地铁猎德站不远，交通便利，还可望江，租赁行情相当不错。据中原地产盈嘉花园分行资深营业经理邓林介绍，目前她所知道的回迁房买卖主要集中在村民之间，只是在村里进行交易，换个名字，变更股份之类，因为没有房产证是无法合法流转的，虽然目前猎德回迁房租赁行情不错，一房租金在3800~4000元，两房可租到4000多元，三、四房租金在7000~8000元，一些望小区单位可租11000~12000元，有投资客想要购买猎德回迁房，一般采用公证书证明等方式协议出让，但因司法实践中并不承认小产权房买卖合同，因此风险还是挺大的。目前还尚未听闻猎德回迁房有何上市政策。

　　琶洲：熟人之间买卖居多

　　琶洲回迁房上市几个月就已有村民放出单位交易。据中原地产会展星城分行高级营业经理李杰明介绍，由于没有房产证，是无法进行正常交易，但也有一些中小中介接下此类放盘，他们也接到不少买家咨询购买琶洲回迁房。

　　据悉，目前成交主要是熟人之间的买卖居多，因为此类交易无法办理银行贷款，需付全款，并自己进行协议，存在一定风险，多是相互信任的熟人之间才可能达成交易，目前的放售价格在2.5万元/m2左右，由于楼盘楼龄新，与周边二手单位2万多/m2元的价格差不多，但仍有一定吸引力。目前其租价是一房2000多元/月，两房3000多元/月。

　　林和村：回迁房3万/m2有售

　　据中原地产林和东分行营业经理陈志坚介绍，目前林和村回迁房因没有房产证，他们没接到买卖交易单。而村民手中房产70%用于出租，目前单间月租金在3300~3800元，一房租金在4000~4500元，两房可租到5000元，三房可租到8000~9000元，而回迁房买卖，市场少有交易，村里则有单价3万元/m2的回迁房出售。

　　据悉，这主要是回迁房分配给村民后还有多余的房源，不过，购买此类房产需与村里签订合同，并交全款。“阳光家缘”数据显示，目前商品房峻林的签约价在3.6万元/m2左右。陈志坚表示，林和村的回迁房等一两年将会有房产证，到时可自由买卖而无风险了。

　　据悉，林和村有关负责人曾明确表示，林和村安置房将于两年后发放房产证，而林和村是全市首个提出“变性”的城中村，将补缴土地出让金，让回迁房所在的土地从集体土地性质转为国有土地性质，完成这一程序后，回迁安置房将变成正规商品房，获得正规房产证，届时将可推向市场合法出让。

　　专家建议

　　等上市政策明确后

　　再买回迁房比较保险

　　中原地产李杰明建议，由于买卖有风险，还是等待是否要补交地价、有房产证能自由流通等上市政策明确后，再购买比较保险。业内人士表示，回迁房土地性质仍是集体土地，国土部、广东省住建厅多次发文禁止小产权房交易，司法实践中也不承认小产权房买卖合同。据2009年广州市出台的56号文（即《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》）中对于安置房确权和交易的具体规定，全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。

　　安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价30%缴交国有土地使用权出让金。到目前为止，广州尚没有将安置房的土地性质由集体转为国有后上市的成功实践，而林和村已经明确发声走在最前面的了，其房产证是否能如期办理，还需等待一年多左右时间来看，所以建议想买回迁房的买家也不要着急，等到政策尘埃落定再买不迟，这样既没有购买风险，而且以回迁房市场供应量来看，届时价格大幅上涨的可能性并不太高。如考虑补交地价提升的三成成本，有房产证保证显然分量更重。