6月30日，广州琶洲电商总部7宗地块开卖，腾讯、阿里、复星、国美四巨头以78亿元“分食”，全部底价拿下，折合楼面价13000-18000元/平方米。尽管是以底价成交，但是几大电商巨头的云集，使得这次拍地充满了看点。而“底”却不“低”的成交价格也令人们对于琶洲未来区域楼市充满了憧憬。有分析认为，未来的琶洲周边楼价上涨已经是预期之事，甚至有可能与珠江新城看齐。

　　电商巨头齐集琶洲

　　一直以来，在住宅市场旺盛，商业办公市场相对低迷的环境下，住宅用地地价，尤其市中心黄金地段的住宅土地价格，通常会高于同地段的纯商业商务用地的地价。不过，这一状况从今年起有所改变。在今年上半年，广州连续成交多宗市中心三旧改造靓地。比如天河广日地块、海珠广纸地块，其最终成交楼面地价仅保持在16000-18000元/平方米的水平。而琶洲A区7宗地块以最高18000元/平方米的楼面地价成功出让，令商业商务用地达到与市中心区黄金地段住宅用地齐平的水平，刷新了广州不同类型土地价格的新格局。

　　更为关键的是，此次琶洲的7宗地出让，尽管都是底价成交，但是其获得者都是国内最“土豪”的电商。腾讯拿下了7宗地中的两块，拟在琶洲建设微信总部大楼，规划建筑面积21.4万平方米，着力打造成为广州重要的互联网创新产业基地。

　　琶洲出让地块中有两块的拿地企业是传富。据网络资料显示，传富位于广州市海珠区，代表人为戴珊。据悉，戴珊是阿里巴巴集团的创办人之一，刚被任命为阿里巴巴的首席客户服务官。此外，还有两块地被复星集团拿下，最后一块地的获得者则是国美。

　　对于电商土豪的出手抢地，业内人士分析将会带动众多电商集聚。琶洲也将成为未来广州的一大发展亮点。

　　未来写字楼单价超3万

　　此次出让的琶洲A区电商总部基地地块自持建筑面积达70%且不可销售，故地块项目建成后，将会有不少办公面积用于出租。可以预见，最快2020年前后，此次出让的琶洲A区地块将会集中入市，未来将形成良好的行业集聚效应，势必也会带来足够的办公需求。

　　据中原研究部统计分析，广州2014年以来出让成功的、位于中心区的商业商务地块，其最终成交楼面地价普遍在10000元/平方米左右，其中最高的当属招商地产在万博拿下的一宗地块，现在建设为招商城市主场，即将入市，当时成交楼面地价达到14528元/平方米。而本次琶洲A区的出让地块，大部分地块的起拍价格都高达18000元/平方米，除了恒大以32967元/平方米豪夺珠江新城最后一块商业地块这一特例外，本次楼面地价已经创全市商业商务地价的又一新高。

　　目前琶洲A区地块附近建设进度最快的为宝钢项目——宝境广场，其现在对外预租租金为130元/平方米/月。预计3-5年后，琶洲区域的写字楼整体租金可达到150-180元/平方米/月。

　　中原研究部的分析指出，根据区域规划、定位及同类型区域物业的租售情况，此次几大电商土豪成功拍地后，建成的项目预期在未来3-5年内入市，参考周边区域、类似地段的定价，结合物业的未来升值，保守估计琶洲A区写字楼单价未来可达3.5万-4.5万元/平方米。就投资回报率看，未来琶洲地块写字楼项目可达到5%-7%的水平。

　　或将抬高区域楼价

　　按照规划，琶洲A区将是广州集中资源打造的全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区。未来腾讯、阿里巴巴、复星、唯品会、UC、YY等品牌企业或将入驻。3至5年之后，琶洲A区电商总部区，将形成一个建筑面积约300万平方米、营业收入达1000亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。按照规划，未来琶洲工作人群可达33万人次，仅琶洲A区就聚集8万人次。

　　对于此次四大电商巨头联合拿地，中原地产广东项目部经理黄韬认为，底价出让在预期之中，但底价并不代表低价，而是属于市场价出让。剩下未出让的地块可能会参考这个价格，具体要看其出让条件，如果出售比例仍然是三成，预测地价13000-18000元/平方米是比较合理的。

　　未来的琶洲将是高端电商企业的聚集地，区域楼价也将成为人们关注的焦点。房价点评网高级分析师肖文晓分析认为，现在琶洲的楼价比珠江新城低，“如果上述知名企业真的进来，我认为琶洲未来的楼价甚至有机会与珠江新城看齐，互联网企业员工的待遇普遍不错，琶洲现时的居住环境也较好。而电商大鳄的集体拿地，邻近楼价上涨会是预期之事。”

　　二手市场将被带旺

　　如今风生水起的互联网、电商行业巨头企业最终落地琶洲，未来琶洲地区互联网财富新贵的集聚变得更有实现性。同时据有关资料分析，未来琶洲岛就业人口约33万，其中电子商务总部基地打造将会作重要的贡献。

　　中原研究部预计未来琶洲地区会吸引三方面就业人员：第一，电商、移动互联网的企业的高管等财富新贵；第二，整个互联网电商产业链的从业白领；第三，为这些企业员工提供生活娱乐等服务的人员。“这些人员的流入不论是居住还是租房将对琶洲附近的楼市产生巨大的利好影响。”

　　珠江新城、滨江东及赤岗板块的二手住宅交投、租赁市场向来较为活跃，近几年来成交价格呈稳中上升趋势。中原研究部分析指出，除了板块自身的区域位置、配套资源外，珠江新城CBD优势也会辐射到上述板块，而琶洲电子商务总部区的打造将会直接利好三大板块住宅市场，预计不仅会带来买卖成交量的上升，办公人员增多也会提升租赁市场需求。

　　近期楼市政策利好不断，二手楼价稳中有升，琶洲地区的电商总部基地地块又带来了各种利好。“在附近居住生活的人群可提前入手二手楼，以免错过入市好时机，而对这些板块有意向的投资人士亦可早入手，以期更好的投资回报。”据中原研究部分析，考虑到未来电商总部从业人员将会带来的巨大需求量，“建议优先考虑第一梯队楼盘，其次考虑第二梯队楼盘，未来无论是出手还是出租都相对容易。”

　　文/图南方日报记者 蒋劲劲