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投资珠江新城车位稳赚?NO!

  • 发布时间:2015-06-26 14:33:00  来源:羊城晚报  作者:梁栋贤  责任编辑:罗伯特

  

  文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

  广州市中心城区停车费上涨,停车位的售价直线上涨且一位难求,投资珠江新城中央商务区的车位是否会稳赚?

  未必。羊城晚报记者调查发现,同在珠江新城,停车位的租售行情是“冰火两重天”:住宅楼盘内的停车位售价较高,且少有放盘;写字楼物业也少见有停车位出售,因为几乎无人问津。

  车位市场“冰火两重天”

  去年,广州一类地区停车咪表位高达16元/小时,带动广州部分楼盘的车位价格经历一轮疯涨。2012年前,广州最贵的车位为50万元/个;2014年上半年,广州有10个楼盘的一手车位突破这一价格,其中,珠江新城嘉裕君玥公馆售出了多个总价约60万元的车位。

  时隔一年,珠江新城的停车位还如此抢手吗?记者最近走访了珠江新城内多家中介地铺,发现只有几个住宅楼盘有车位放盘,像尚东宏御、南国花园,车位的放盘价均约为50万元/个。合富置业经纪钟小姐介绍,在珠江新城内,车位买卖不多,因为车位价格不便宜,如果要靠收租获取回报并不划算,而且住宅区的车位一般只能卖给同一个小区的业主,变现比较困难,所以买车位的人多半是自用型买家。

  在写字楼物业内,车位更是未见放盘。多家中介公司的经纪告诉记者,基本没人会买写字楼物业的车位,因为写字楼的用户多半是租客,多数只会租用车位,而不会占用大量资金购买。

  车位出售基本盈亏平衡

  “你别看有的住宅楼盘一个车位卖50万元,就以为开发商赚了大钱,实际上,除非是以前地下部分不用交土地出让金的年代,否则,现在哪个开发商也不会指望卖车位能赚钱,能维持盈亏平衡已经很了不起了。”某知名上市房企房产开发中心的相关负责人算了一笔账:按照相关规定的标准,负一层的土地出让金高达1万多元/平方米,而地下停车空间需要大量公共空间,平均一个车位大约要占用25平方米,所以,光是土地出让金部分,停车位的成本可能已高达30万元,加上地下室的建安成本比地上部分要高很多,再加上其他税费等成本,一个车位的成本价可能高达50万元。

  另一家在珠江新城有多栋写字楼物业的房企操盘手表示,住宅项目还能够把车位卖出去,开发商至少亏得不多;写字楼物业的车位卖不出去,开发商更是亏大了。

  车位出租“不敢开高价”

  珠江新城写字楼车位的回报率同样不高。上述房企的操盘手介绍:“现在珠江新城的停车位限价16元/小时、128元/天,写字楼车位基本只是22个工作日有人租,上班族租用基本一停就是一天,不存在周转率的问题,假如车位不空置,一个月的租金大约是2816元,但是,由于珠江新城内大多数写字楼的停车位都配套较足,无论是月保还是临保,大家都不敢开高价。”

  记者了解到,珠江新城相对便宜的写字楼,如汇美大厦的地下停车场临保收费约为5元/小时,月保租金约为800元;较新的甲级写字楼,如广晟国际大厦等的车位租金略高,约为8元/小时,月租金约为1200元;出租率较高的富力中心,全天24小时停放的月保费为1900元,多数人选择全天12小时停放,月保费也只有1200元。“假如以最高1200元/月的回报、约50万元/个的成本来计算,即使不算上管理人员的工资和停车场的维护成本,停车位的投资回报也只有2.88%,只相当于一年定期存款的利息水平。不计算利息收入,也不考虑通胀因素,40年使用期过后,可能也只能勉强收回成本。”

  据介绍,这还是停车场能满租的情形,实际上,即使是出租率较高的写字楼物业,如今停车场也基本是白天租八成、晚上空置;较差的白天就只有约五成的出租率。

  广东省房协秘书长王韶介绍,目前各房地产项目都有一定的停车位配置要求,但由于地下空间开发成本较大,建得越多亏得越多,很多房企已经不愿意多建地下车库,有的房企甚至在想方设法减少停车位的成本,比如在材料上节约成本、建设立体停车场等,以尽量减少土地出让金的支出。

  投资珠江新城停车位并非稳赚不赔

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