□地产评论员 孟子谅

　　在近期楼市的回暖行情中，高端商品住宅市场的表现抢眼，既有总体成交量的大幅上涨，也有个盘“疯狂”热销，还有项目叫价之高令人咋舌。看起来“风生水起”的市场表现背后，支撑的“原动力”是什么？在未来一段时间，高端住宅市场的表现能否持续？

　　多点开花

　　4月，上海高端商品住宅市场与楼市整体回暖的表现一致，出现了明显的上涨。

　　德佑链家研究部数据显示，2015年4月，上海高端商品住宅（成交均价5万元/平方米以上）的成交面积为14.3万平方米，环比上涨91.1%，同比上涨151.8%。而从更能反映实际需求状况的套数方面来看，高端商品住宅在4月共计成交了823套，环比上涨108.4%、同比大涨183.8%的同时，也达到了历史第二高点。

　　从个盘表现来看，虽然大宁金茂府以229套的销量成为了4月表现最为“抢眼”的高端楼盘。但事实上，除大宁金茂府外，其余高端项目在4月的表现同样出色。

　　其中，位于浦东的高端楼盘陆家嘴锦绣前城和凯德莲公馆也分别成交了51套和29套房源；而早早推出“鼓改”方案的绿洲雅宾利花园和徐汇滨江的标杆项目保利西岸也成交火热。

　　不仅如此，笔者在查阅网上房地产公开数据后了解到，上述楼盘在4月的成交套数都已超过或接近其历史最高水平。正是这些楼盘在4月集体“爆发”，形成了多点开花的成交行情，对上海高端住宅市场起到了强力的拉动作用。

　　“含金量”十足

　　高端产品在近期的成交表现也引起了业内热议，有业内人士认为，上海房地产市场近年来稳步发展，房价也稳中有升，这导致均价5万元/平方米以上的房源数量比几年前明显增多，从这个角度来看，上海的高端住宅市场实际上是“被高端”了。这样综合考量后，“4月上海高端商品住宅成交套数达到历史第二高”的说法似乎有些“含金量”不足。

　　对此，德佑链家研究部总监陆骑麟表示，“被高端”这样的说法有一定道理，但也不可一概而论。

　　“房价稳步上涨，这种情况固然会存在。但如果仅就近一年来的市场来看，则是另外一番景象。”陆骑麟说，“截至5月11日，2015年上海共推出了3822套报价高于5万元/平方米的房源，与去年同期的7308套相比还少了47.7%。而同一时期内，这类房源的成交套数却上涨了60.9%，从1310套上升至2108套。”

　　而另一方面，“塔尖豪宅”在4月的表现，或许可以从侧面说明上海高端市场回暖的“含金量”。

　　数据显示，4月成交均价在10万元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占高端市场整体成交量的6.6%。

　　而来自上海中原地产研究咨询部的数据则显示，4月在上海，上述价位段的豪宅产品共计成交了26套房源，是去年同期的3倍。

　　高端市场将现分化？

　　近期，中国人民银行官网消息称，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

　　配合此前出台的“330新政”，以及今年以来多次的降息、降准，未来上海高端市场的成交状况是否会延续火热？

　　有业内人士认为，高端住宅的产品属性较为特殊，既有居住功能，也有资产配置属性，因此高端市场的整体情况比较复杂，难以“一刀切”地“定性”。

　　陆骑麟表示，总价超过3000万元的豪宅产品，资产配置的属性更强。而这部分楼盘的成交受整体经济环境影响更大，受政策、供求、利率等因素影响相对较小。“从这个角度来看，近期这类豪宅的火热行情与近期股市越飙越高、风险加大，投资者调整资产配置结构不无关系。因此，未来这类产品的市场前景很难预测，不过这种产品本来也不急于销售。”陆骑麟如是说。

　　而易居中国执行总裁丁祖昱则表示，上海的高端市场更像是一个自用居住主导的市场。近年来，总价在1000万-1500万元的住宅产品在全部高端产品中的占比普遍在7成以上。因此，近期政策和利率层面的利好将能够有效地刺激需求释放，并使整体高端市场的火热行情得以延续。

　　■业内观点

　　市场越明朗，高端买家出手越积极

　　过去几年的上海楼市，虽然有过成交很好的时期，但总体来看一直“起起落落”，而高端住宅也并非房地产市场中的“必需品”。因此在这样的市场情况下，很多有需求的高端购房者会暂缓其购买行为。

　　而从去年9月底开始，到今年一系列调控政策，都在释放出稳定房地产行业的信号，市场也变得越来越明朗，这样的信号对于高端购房者来说其实是一个非常重要的刺激，所以从去年到现在，除了春节期间的行情一般之外，高端产品的成交都比较好，而这样火热的行情也非常有可能延续下去。

　　就产品而言，在竞争越来越激烈的高端住宅市场，产品的稀缺性对于成交仍然是决定性的。比如宝华紫薇花园，项目在传统的西郊区域几乎没有同级别的竞品，成交火热也就不足为奇了。

　　高端市场机会大，竞争压力更大

　　今年，有不少高端楼盘4月单月的成交量就已经超过了去年全年。华侨城·十号院项目也在近期推出了今年的首批9套别墅房源，并在当天被认购一空。

　　首先，需求的长时间压抑是造成近期高端市场优异表现的重要原因。今年第一季度的高端市场有一定降温，大量的需求被累积了下来，到今年4月终于迎来了释放。而与此同时，这部分需求能够顺利释放，则与宽松的货币政策以及楼市新政不无关系。从项目的表现来看，一个明显的直观感受就是政策陆续出台后，来看房的购房者更多了，而且普遍心态比较急切，比去年的入市积极性要高很多。未来短期内，高端市场的热度相信还会维持在一个比较高的水平之上，但是对于开发商来说，市场虽然好，但面对的竞争压力也相应地被放大了。

　　■房企观察

　　融创上海布局“一江、一环”

　　产品打造追求“精、细、美”

　　上月26日，在2015“融耀上海”新品战略发布会上，融创上海首次宣布新品战略。“未来市场是一个细分需求的市场，是高品质改善型的市场。”融创上海区域公司总经理田强在发布会上表示，“融创上海一直致力于打造精、细、美的产品。2015年，融创在上海推出两个全新产品系：滨江Dream House系和法式精致公馆系。”

　　融创在新品研发中强调了客户需求导向，将产品更加细分定位。同时，融创上海还发布了上海“一江一环”产品布局战略。

　　田强介绍称，融创上海坚持“一江一环”的发展战略，聚焦上海，坚持沿江、环线，聚焦中高端改善型产品，坚持为高端客户提供行业最高水平的产品与服务。基于此，融创上海在环线以内主要打造改善型精致豪宅，在黄浦江沿线打造终极居所，也就是Dream House系。业内人士分析，融创上海品牌的强势落地，将改写上海高端市场的格局，其两大产品系将继续领跑上海高端住宅市场。

　　此次发布会的一大亮点，是融创上海“精细美”理念的发布。田强介绍，“精”即精致、精工、精准；“细”即细腻、人文、从客户感受出发；“美”即给客户创造美好家园，给城市创造美丽风景。

　　“普通产品，一个优点就可能促使客户下单；但高端产品往往需要不断做加法才能打动客户。”本着这样的想法，融创上海执着于“在最好的土地上做最好的产品”。

　　“融创上海用三年全周期操作证明了‘全能豪宅专家’的能力，未来融创将坚持‘精细美’，为市场与客户提供好的产品。”田强表示。