REITs三年发行超千亿 资产证券化赋能实体经济

　　11月27日，中金重庆两江产业园REIT开售，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT开启网下询价，广发成都高投产业园REIT确定基金份额发售价格。

　　伴随着资产证券化的不断推进，REITs上新速度正不断加快。今年以来，REITs新发产品数量、规模创历史新高。自首批REITs问世后，在三年多时间里，REITs累计发行已超千亿元。

　　业内人士分析称，不动产证券化的加速推进正促使越来越多的企业得以直接融资、降低负债、提高资产运作效率、扩大再投资，较为有力地赋能了实体经济。投资者也可以通过REITs投资工具，分享不动产运营中的红利。

　　发行量创历史新高

　　首只水利REIT发行上市，首只跨海大桥REIT获批，首只农贸市场REIT申报获新进展……REITs市场频频出现“首创”新品。与此同时，一些新玩家也开始陆续进场。

　　Wind数据显示，截至发稿时，年内成立的REITs产品达22只，合计发行规模490亿元，均创REITs产品问世以来的年度最高水平。

　　随着发行的提速，REITs底层资产也更加丰富，从最初的产业园、高速公路扩展至商超、水利设施等。

　　绍兴、天津、南京……越来越多的城市也开始加入不动产证券化的阵营当中。除了央企所属资产外，不少民营企业资产也选择了REITs运作模式。11月初，首只民营产业园REIT——中金联东科创REIT上市交易。

　　易方达基金、招商基金、工银瑞信基金、银华基金均在今年首度踏足REIT领域，成功发行了旗下首只REITs产品。截至发稿时，易方达基金、招商基金已成立2只REITs产品。

　　新发之外，不少存量REITs产品争相进行扩募。今年以来，国泰君安临港创新产业园REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等多只产品提出扩募申请，部分扩募申请已于近期获受理。

　　谈及今年REITs产品的发行提速，博时基金公募REITs业务负责人吴云认为，这离不开多重利好因素的加持。一是REITs政策支持不断加强，支持更多基础资产类型纳入发行范围，发行审核效率不断提高，专项立法工作被提上日程，增强了规范性和稳定性，吸引了更多投资者。二是今年以来REITs市场的投资需求持续增长。不少投资机构大幅提高了REITs投资头寸，低利率环境下，公募REITs凭借较高的分红率、适中的风险水平受到市场青睐。另外，底层资产供给的增加也促进了REITs市场的快速扩容。更多的原始权益人愿意发行公募REITs，增加了市场供给。

　　为实体经济“松绑减负”

　　多位业内人士认为，发行REITs作为我国资本市场的改革创新之举，在服务实体经济方面有其特殊意义。尤其是在为实体经济“松绑减负”方面，发行REITs向市场直接融资，减轻了不动产权益人的资金压力，并促进企业“轻资产化”。

　　“REITs作为一种新型直接融资工具，将不动产融资从商业银行体系拓展至资本市场。发行REITs，吸引各类社会资金参与基建投资，有助于提高直接融资比重，优化融资结构，缓解企业对银行信贷等间接融资的依赖。”吴云说。

　　鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲表示，发行REITs对企业是较好的融资工具。以能源企业为例，从前更多通过债务融资方式，当企业债务融资杠杆率较高时，需要一种新型权益性融资工具，而REITs刚好提供了这样的选择。

　　基金底层资产端，许多原始权益人也表达了对REITs融资的认可。

　　“经过多年建设，水利领域已经积累了大量优质存量资产。长期以来，我们水利基础设施建设主要依靠财政的投入，可以说是‘捧着金饭碗找钱’。”浙江省水利厅副厅长黄黎明说，把资产通过REITs等模式有效盘活，将有力改变水利基础设施建设过度依赖财政投入的现状，为水利高质量发展提供资金保障。他表示，下一步将继续推进水利REITs项目，以首只水利REIT成功上市为契机，全面带动水利投融资改革。

　　安徽交控集团党委书记、董事长项小龙说，对集团而言，一方面拥有大量不可流动的存量高速公路资产；另一方面承担着省内艰巨的高速公路投资建设任务。发行公募REITs，将有助于推动建立高速公路“投资-运营-证券化-再投资”的良性循环模式，保障全省交通基础设施建设资金需求。

　　此外，有业内人士分析，REITs运作模式下，基金管理人与资产运营管理机构之间通力协作，共同优化资产运营管理，或许还可以在一定程度上赋能底层资产运作效率的提升。

　　为投资者提供新选择

　　就二级市场的投资者而言，业内人士称，REITs也为他们提供了新的投资选择。

　　从2022年火爆发售下的“一份难求”，到2023年二级市场深度回调的“少人问津”，再到2024年初连续大阳线“强势回血”……REITs这一创新产品经历了跌宕起伏后，正逐渐受到越来越多投资者的关注。

　　据基金人士介绍，REITs的投资收益来源通常包括二级市场交易带来的资本利得和REITs本身的派息分红。

　　Wind数据显示，截至发稿时，超八成REITs产品今年以来的场内价格涨幅为正，5只产品涨幅超过20%。在分红方面，37只产品年内合计分红超过70亿元，已超去年全年水平。10余只产品年内分红已超过3次，甚至部分产品分红达5次。

　　不过也有基金人士认为，虽然REITs产品具备交易价格波动的“股票特征”，但本质还是投资基础设施资产的基金。在短期内关注二级市场价格涨跌的同时，投资者更应从长期持有的角度留意分红派息率的升降，了解底层资产收益情况。

　　Wind数据显示，自2021年6月首批REITs产品成立以来，时隔三年多时间，REITs产品已超过50只，合计规模超过1400亿元。

　　多位业内人士表示，随着REITs产品的不断扩容和REITs实时指数的发布，REITs指数基金等新的衍生产品也将逐步问世。这将为REITs市场引入增量资金，并不断完善公募REITs市场生态。