实探首单混装产品底层：多元资产激发公募REITs活力

　　9月19日，天津首单公募REIT——博时津开产园REIT正式在上交所上市。在此前的公众投资者募集环节中，该产品仅用1天获得接近十倍的认购，成为近期又一只爆款REITs产品。

　　今年以来，REITs市场整体企稳回升，不仅二级市场行情逐步回暖，在发行端无论是新发产品数量，还是合计发行份额，均创下历史最高水平。随着REITs基金的底层资产逐步多样化以及相关指数陆续发布，公募REITs市场生态将日渐完善。

　　运营能力或更好

　　博时津开产园REIT的底层资产主要包括两大项目，分别为天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内。业内人士表示，相较于单一产业园模式，混装资产的产业园区项目或具有更好的运营能力。

　　数字产业园总建筑面积为15.73万平方米，由8栋研发办公楼及连廊（科技展厅）组成。2023年，数字产业园项目营业收入为8324.35万元，其中租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。相较于2022年，其营业收入增长4.7%。

　　“天河数字产业园作为天津滨海新区及经开区重点打造的数字经济聚集区，是集超级算力、信息技术、互联网信息、科技研发为主的重点科创园区，目前园区资产内落户企业约116户，出租率达到83%以上，上半年新入户12家，总签约7700平方米；续签企业26家，总续签面积2万余平方米，续签率达到95%以上，园区与企业的黏性非常强。”天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆介绍。

　　大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为6.32万平方米，由门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心、生产中心等建筑物组成。2023年，大陆汽车厂房营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入。

　　杨帆介绍，大陆汽车厂房现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司。天津工厂生产基地，也是大陆集团在亚太区颇具规模化的新能源零部件生产基地。“就在前两天，纬湃电子最新研发的电动轴驱动系统第四代产品，也是目前全球领先的产品，零部件生产已经在天津工厂落户、试生产，预计最新的这一代的电轴驱动系统未来将在这一工厂生产。纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，具有较高领先优势，合作客户包括大众集团、法国PSA、日本丰田，国内的理想、小鹏、长安、智己等都是它的主要客户。”

　　公众投资者认购火爆

　　8月14日，博时基金发布公告称，博时津开产园REIT于8月21日至8月23日在上海证券交易所正式发售，认购价格为2.398元/份，募集资金总额11.99亿元。其中，面向公众发售4500万份，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，最低认购金额为1000元。此前，博时津开产园REIT网下询价全部有效认购数量总和为初始网下发售份额的7.66倍，创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

　　8月22日，博时基金公告称，博时津开产园REIT公众投资者募集期限提前至8月21日结束，将对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。该产品仅1天便结束了公众投资者募集，获接近十倍的认购，最终公众投资者有效认购申请实际确认比例为10.92388417%，成为近期又一只爆款REITs产品。

　　1天结束募集，获投资者疯抢，这只REIT有何魔力？作为国内首单混装资产的产业园区项目，博时津开产园REIT底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型，相较于单一产业园模式，或具有更好的抗周期能力与运营能力。“厂房类的资产天然具有较强的抗周期能力。未来我们相信，有博时基金管理的导入，出租率仍有上升空间。如果出租率超过85%，将有利于二级市场的分派率提升。”博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨介绍。

　　此外，博时津开产园REIT由运营管理经验丰富的基金经理掌舵，将充分借鉴博时蛇口产园REIT的成熟运营经验，着力提升REITs的运作效率，与投资者共享两大产业园区的发展红利，力争创造更多价值回报。同时，作为招商局集团的一员，博时基金将充分发挥主动管理能力，借助集团在天津市产业与金融全业务链条布局，实现多产业协同和资源优化配置，激发资产活力。

　　REITs加速上新

　　今年以来，REITs市场整体企稳回升，Wind数据显示，截至9月13日，中证REITs全收益指数2024年以来上涨9.13%，二级市场行情逐步回暖。

　　近日，公募REITs市场出现多个新面孔，如华夏大悦城商业REIT、华泰宝湾物流REIT、招商蛇口租赁住房REIT、平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT等。Wind数据显示，截至9月13日，今年以来全市场新成立REITs产品16只，合计发行规模370亿元，合计发行份额100亿份。对比往年，无论是新发产品数量，还是合计发行份额，均创下历史最高水平。

　　除了新发节奏的加快外，REITs基金的底层资产也呈现出多样化趋势。今年以来，多个以商超等消费基础设施为底层资产的产品问世，进一步扩大了基础设施的涵盖类别。一些公募基金公司的REITs产品也不再局限于自身所在地域的底层资产，而开始跨地域运作。

　　近期，REITs实时指数发布，为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品，引入增量资金奠定基础，也标志着公募REITs市场生态日渐完善。随着公募REITs二级市场情绪的修复，一级市场的常态化发行进程有望稳步推进。