数只产品年内涨幅超30%、逾九成上涨,奔着“收租”去的公募REITs却意外跑赢了大市。在全球股市大幅震荡期间走出了强势的独立行情,公募REITs近期“火出了圈”。
中国证券报记者注意到,公募REITs近期“涨势如虹”后,折溢价率出现了明显分化,代表着投资者对底层资产的偏好出现分化,同时波动风险悄然来临。当市场热议公募REITs时,8月9日,多只产品在高位惊现“大长腿”式的价格异动。
“包租婆”成“大赢家”
公募REITs,不仅每年可供分配金额的90%都用于分红,现在还有超预期的二级市场资本利得,这一原本小众的“包租婆”式投资品种,却成为了当下市场的“大赢家”。
据同花顺iFinD统计,截至8月9日收盘,中证REITs全收益指数今年以来涨幅超12%,且在最近11个交易日内“逆市”飙升4.38%。其中,华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT4只产品的年内涨幅均超过30%;红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT、华夏特变电工新能源REIT、中金山东高速REIT、中金湖北科投光谷REIT等年内涨幅也在20%以上。
在全市场40只已上市的公募REITs产品中,今年以来涨幅超10%的有24只,占比达到60%,37只涨幅为正,仅有3只产品二级市场价格下跌。在刚刚过去的一周,仅一只仓储类REITs微跌1.1%,其余产品都取得正涨幅。
从涨幅来看,市场偏好显著分化,资产基本面的确定性成为主导因素。其中,底层资产为保障房的公募REITs表现最为突出,其次是环保和能源,这三类也是目前溢价率较高的REITs产品。例如,中航首钢绿能REIT溢价率已从去年末的27%升至43%,华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的溢价率分别从去年末的1%左右升至30%左右。另外,嘉实中国电建清洁能源REIT目前溢价率达31%,华夏特变电工新能源REIT溢价率达24%。
另一端,底层资产为产业园、高速公路、仓储物流的REITs产品是折价的主要方向。其中,嘉实京东仓储基础设施REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT的折价幅度大于20%,建信中关村REIT、华安张江产业园REIT的折价率在10%左右。
一般来说,公募REITs产品的折溢价率反映了市场对产品前景持乐观或者谨慎的态度。当溢价过高时也存在一定风险。公募REITs以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流为主要目的,随着二级市场交易价格上涨,高价买入的投资者将面临实际的净现金流分派率降低等风险。
或成长钱重要配置方向
走出了“独立行情”的公募REITs,会持续火热吗?
国金证券研报认为,随着社保基金和养老金FOF等资金入市,会继续为市场带来稳定的增量资金,配套制度和会计处理不断完善,以REITs为标的的ETF产品的不断探索,REITs纳入沪深港通有助于流动性的改善,REITs或成为以险资为主的长期资金重要配置方向。
中金公司研报显示,资产配置需求仍是当前公募REITs市场的主要推动力,板块间分化将继续依循基本面确定性。从2024年第二季度报告来看,保租房项目第二季度的出租率整体维持较高水平;高速类各项目通行费收入同比多数下降,与预期值存在一定差距;环保、消费较为稳定;能源资产受自然资源条件差异的影响,运营表现分化;产业园表现也有分化,部分项目“以价换量”业绩有所改善,物流园则存在租金下滑、出租率下降的现象。
平安证券表示,当前REITs整体处在顺风情绪中,一方面,权益市场调整、利率持续下行,使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出;另一方面,政策支持态度明确,市场稳步扩容,推出REITs实时指数,投资环境越来越友好。
与此同时,平安证券也提示了后续需要关注的风险点。一是基本面仍有不确定性,大租户退租、降租事件仍可能发生,产业园、仓储物流领域尤其需要关注这一风险;二是需要关注REITs发行带来的供给压力。
平安证券认为,保障房、环保相关标的经营业绩较为稳定,配置型资金可持续关注。季报发布以来,产业园、仓储物流相关标的上涨有一定合理性;但从以价换量、出租率同比普遍下行、大租户退租事件等来看,未来产业园、仓储物流领域经营压力仍然不小。
二级市场波动风险加大
REITs二级市场价格在一波快速上涨后,已不排除有投资者落袋为安。
上周五,多只公募REITs产品惊现高位“大长腿”,价格异动的背后或是部分资金正在获利了结;与此同时,还有场外资金买入,使得交易价格没有出现大幅下跌。
例如:溢价率最高的中航首钢绿能REIT,8月8日收盘价为14.138元,8月9日开盘后不久,一度下行至12.91元,但随后买盘较为踊跃,支撑当日收盘价格没有大幅回落。
无独有偶,当天出现类似“大长腿”长下影线的品种还有中金湖北科投光谷REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、博时蛇口产园REIT。观察其中特征,中航首钢绿能REIT和华夏北京保障房REIT为市场上溢价率较高的产品,另外几只为本周涨幅较大的产业园相关标的。
(责任编辑:叶景)