由试点转入常态化 公募REITs发行大步挺进

　　□ 截至7月26日，我国公募REITs上市数量已达40只，累计发行规模共计1285.04亿元，其中首发规模为1234.4亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元

　　□ 2021年到2024年至今，公募REITs分别上市11只、13只、5只和11只，上新规模和审核速度加快，预计今年底全市场发行规模有望达到1500亿元

　　□ 能源基础设施REITs备受市场追捧。以华夏特变电工新能源REIT为例，在发行阶段，该产品网下发售有效认购倍数达67.8倍；公众投资者有效认购倍数达448.5倍，刷新公募REITs公众发售配售比例最高纪录

　　□ 截至7月26日，中证REITs全收益指数年内涨幅达8.48%，跑赢主要股指

　　今年以来，我国公募REITs市场在政策支持与市场需求的双重驱动下，发行规模不断刷新历史纪录，呈现常态化发行趋势。

　　其中，能源基础设施REITs表现尤为亮眼，不仅认购异常火爆，上市首日也均实现10%以上的涨幅。业内人士普遍认为，公募REITs市场发展潜力依旧巨大，预计未来底层资产将纳入景区、养老、煤电等更多品类。

　　发行量激增

　　公募REITs市场发行已进入常态化。

　　7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。这标志着我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。

　　“短短三至四年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展，资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，收益稳定性和市场风险已被投资者认知，申报推荐程序正走向规范，基础设施REITs具备了从试点发行转向常态化发行的条件。”中咨公司资本业务创新咨询中心徐成彬说。

　　截至7月26日，我国公募REITs上市数量已达40只，累计发行规模共计1285.04亿元，其中首发规模为1234.4亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元。

　　中证鹏元研发部资深研究员吴进辉表示，目前还有20多只公募REITs正处于待上市和审核阶段。2021年到2024年至今，分别上市11只、13只、5只和11只，预计今年底全市场发行规模有望达到1500亿元。

　　“今年全年发行的公募REITs数量或将创下历史新纪录。同时，市场参与主体和资产类型也在持续增加，今年以来新增消费基础设施REITs，为公募REITs市场注入了更加强大的发展动能。”华福证券固定收益首席分析师徐亮说。

　　从发行表现来看，能源基础设施REITs受到市场追捧。以华夏特变电工新能源REIT为例，在发行阶段，该产品网下发售有效认购倍数达67.8倍；公众投资者有效认购倍数达448.5倍，刷新公募REITs公众发售配售比例最高纪录。中信建投明阳智能新能源REIT也于询价阶段收到了58家网下投资者管理的142个配售对象的询价报价信息，有效认购数量总和为初始网下发售份额的91.38倍。

　　能源基础设施REITs为何受到追捧？吴进辉解释，由于公募REITs二级市场整体回暖，能源相关板块的表现更为出色，投资者认可度高，叠加基础资产的相对稳定和高分派率，兼具成长性和抗周期性。“但要注意经营资产业绩波动、区域消纳压力，还有政策的调整风险，比如后续的电力市场化改革。”他补充说。

　　投资者结构日渐丰富

　　公募REITs二级市场的估值也在逐步修复，上半年走出了一波行情。截至7月26日，中证REITs全收益指数年内涨幅达8.48%，跑赢主要股指。

　　对此，市场人士分析称：一方面是政策端的大力支持，一方面则是基于红利策略和无风险利率的持续下行，公募REITs高分红优势尽显，叠加宏观环境的弱修复，公募REITs的基础资产和投资价值双重加码。

　　中航基金不动产投资部认为，从政策方面来看，自首批公募REITs上市以来，国家不断出台新政策鼓励公募REITs行业的健康发展，如《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》（简称新“国九条”）明确提出“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，OCI（其他综合收益）会计政策则在制度层面明确了基础设施REITs的权益属性，更符合机构投资者的长期配置需求。系列政策的出台无疑增强了投资者对公募REITs行业的信心。

　　中航基金不动产投资部有关人士表示，作为机构寻求红利资产的替代品，公募REITs收益特征兼具国债和股票的部分特性，弥补了两者之间的空白，为市场上的投资者提供了更为多层次的选择。一方面，公募REITs要求强制分红，每年不低于可供分配金额的90%需要向投资者进行分配；另一方面，公募REITs本身作为权益产品，市场价格和分红金额具有权益产品特征，具有更广阔的想象空间。

　　值得一提的是，相对于整体公募REITs产品的市场表现，能源基础设施和保障性租赁住房REITs上市至今的表现更为亮眼，有二级市场交易价格的5只能源类和5只保租房类REITs，自上市以来涨幅在13%到41%之间。从上市首日的表现来看，Choice数据显示，年内上市的中信建投明阳智能新能源REIT和华夏特变电工新能源REIT在上市当天分别取得11.5%和22.3%的涨幅。

　　对此，徐亮解释，可以看出目前市场风险偏好逐步降低，投资人更青睐现金流相对稳定的保障房、生态环保和能源基础设施类型的REITs产品。

　　与此同时，公募REITs的投资者结构也日渐丰富。市场人士分析，目前公募REITs配售份额中以能提供长期稳定资金的战略投资者为核心，此外，公募FOF的配置规模也在激增。

　　“今年上半年新发的公募REITs中，剔除原始权益人及相关方影响后，券商、产业资本及保险参与度较高，战略配售规模占比分别约为28%、25%及19%。”徐亮说。

　　吴进辉表示，公募REITs的投资者以保险资金、券商自营、理财和私募等机构为主，保险和券商自营受益于OCI会计政策，资金保持继续增加；今年以来投资者类型不断丰富，部分股权资金也有入场，产业资本和担保公司也在加入。此外，公募FOF的投资规模已经从去年末的3200万元增长至目前的7300万元。

　　REITs市场将持续扩容

　　关于后续公募REITs市场的发展，分析人士表示，市场将持续扩容，资产类型将更多元。

　　中航基金不动产投资部有关人士认为，我国基础设施REITs潜在资产规模巨大，随着发行进入常态化，市场有望推出更多、更丰富的基础设施REITs产品；扩募市场也在持续推进，有助于形成更大规模的单只公募REITs产品，有利于分散单个底层项目的经营风险，使产品收益更为稳定和更加持续。

　　“后续REITs市场将持续扩容，资产类型不断丰富，‘首发+扩募’双轮驱动下市场规模不断增长，景区、数据中心、农贸等资产类型的REITs有望相继落地，另外配套酒店、养老、煤电也在探索发行REITs。”吴进辉说。

　　而关于后续公募REITs市场的投资策略，多位业内人士表示，要多关注逆周期板块，逢回调买入，同时适当博弈顺周期板块的业绩修复。

　　中航基金不动产投资部有关人士表示，二级市场方面，随着市场逐渐成熟，投资者对于公募REITs的认知不断加深，市场整体估值趋于合理。公募REITs各板块走势逐渐出现分化，经营韧性较强的保租房、能源、环保等板块表现相对较好，而高速公路、仓储物流、产业园等板块则出现调整。未来稳定性较强、安全边际较高的逆周期品种将受到投资者更多的关注，项目的经营能力可能会对二级市场产生显著影响。

　　吴进辉表示，公募REITs维持震荡走牛的观点，可注意估值点位和时机逢低进场，关键是考核底层资产的稳定性和成长性，风险点也是源于基础资产的业绩下降和波动。策略上，以逆周期板块为主，同时适当博弈顺周期板块的业绩修复。