公募REITs市场热潮涌动：产品“上新”提速 资产类型扩容

　　7月份的公募REITs(不动产投资信托基金)市场，如天气一般持续升温，常态化发行提速。一方面，产品“上新”加速，年内上市的REITs产品数量已远超去年全年；另一方面，REITs产品底层资产类型持续扩容，首单陆上风电项目正式成立。

　　上市产品数量超去年全年

　　7月9日，华夏深国际REIT正式上市，这是2024年首单仓储物流REITs。至此，我国已上市公募REITs数量达39只。

　　华夏深国际REIT首发资产为位于杭州市钱塘区和贵州省龙里县的两个深国际物流港项目，均为已经步入成熟运营阶段的高标准物流仓储项目。同时，两个项目库型多样，能够满足各类租户的租赁需求，具备较强的竞争优势，从开园到现在长期保持稳健的运营状态。华夏基金相关负责人表示：“华夏深国际REIT的顺利上市不仅为投资者带来新的投资工具，进一步丰富了公募REITs产品供应，也为公募REITs服务实体经济、促进仓储物流基础设施高质量发展提供了新样本。”

　　截至7月9日，年内已有10只公募REITs成功上市，远超去年全年的5只。

　　除了产品上市节奏明显提速外，公募REITs的投资价值也得到投资者的高度认可。7月8日，华安基金发布公告称，华安百联消费REIT公众投资者发售部分提前结束募集，自7月8日起不再接受公众投资者的认购申请。据华安基金介绍，华安百联消费REIT底层资产为上海又一城项目，该产品通过投资基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有底层资产100%所有权，从而获取底层资产租金收入、联销收入等相对稳定现金流。

　　今年以来，公募REITs发行市场频现提前结束募集及超募情形。据Wind资讯数据统计，截至7月9日，年内成立的10只公募REITs均提前结束募集并进行比例配售，其中更有4只产品一日售罄。

　　同时，部分产品获资金热捧。例如，华夏特变电工新能源REIT公众投资者配售比例仅为0.223%，刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。再如，根据中信建投明阳智能新能源REIT网下询价结果显示，有效认购数量总和为初始网下发售份额的91.38倍，刷新了今年以来公募REITs项目网下询价倍数的纪录；同时，由于投资者踊跃认购，该产品公众投资者配售比例低至0.3175%。

　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示：“今年以来，随着公募REITs二级市场情绪的修复，一级市场的常态化发行进程稳步推进，新能源板块新产品受到市场投资者广泛关注。往后看，广谱利率下行叠加‘资产荒’环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为‘固收+’策略增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充，公募REITs价值投资的属性料将进一步凸显。”

　　底层资产类型持续丰富

　　随着公募REITs数量持续增加，底层资产类型也在进一步丰富。7月6日，全国首单陆上风电公募REITs——中信建投明阳智能新能源REIT正式成立。该产品底层资产是位于河北省沧州市黄骅旧城风电场项目和内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗红土井子风电场项目，装机容量分别为100MW和50MW。截至目前，两个风电场均平稳运营超5年，年度发电利用小时数及营业收入都持续保持稳定。

　　此外，公募REITs常态化申报仍在持续推进。《证券日报》记者据沪深交易所官网数据梳理，处于审批(含扩募)以及完成审批待上市的REITs产品共20只。相关产品的基金管理人中，既有持续布局公募REITs的华夏基金、中金基金等机构，也有首次进军REITs市场的银华基金等机构。

　　公募REITs市场热潮涌动，离不开政策的支持。新“国九条”明确，推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展。证监会此前发布五项资本市场对港合作措施中，其中一项就是将REITs纳入沪深港通。

　　“二级市场行情回暖后，公募REITs扩容增类步伐加速。”明明认为，在“新发+扩募”的共同驱动下，预计未来我国REITs市场规模有望持续扩张，更多优质且可投的资产装入REITs平台，以承接潜在增量资金，满足投资者资产配置需求。