首批基础设施公募REITs扩募项目上市一周年：“首发+扩募”双轮驱动发展格局初具雏形

　　2023年6月16日，首批4单基础设施公募REITs扩募项目正式上市，自此打开我国REITs市场“首发+扩募”双轮驱动发展新篇章。

　　一年来，上述4单项目通过扩募提升了资产类型和资产区域的分散度，增强了项目的竞争力和收益水平。与此同时，我国基础设施公募REITs扩募工作加速推进。

　　据《证券日报》记者统计，截至目前，自2021年6月份首批REITs项目上市以来，境内市场已有36单REITs项目完成上市。以上交所为例，共有25单REITs完成首发上市，其中有2单REITs项目完成扩募落地，4单项目发布扩募公告。

　　华鑫证券首席策略分析师严凯文在接受《证券日报》记者采访时表示，近年来，监管部门多次表态大力支持公募REITs市场高质量发展。随着监管政策的不断完善，未来我国公募REITs市场参与主体和资产类型将更加丰富。同时，相关项目扩募将进一步推动基础设施公募REITs产品常态化发行，从而更好地发挥其盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。

　　扩募机制落地启新篇

　　自我国公募REITs市场“拔锚起航”之日起，关于扩募的筹划便提上日程，打造成熟完善的政策基础更是重中之重。

　　2022年5月31日，在中国证监会指导下，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》，成为现行扩募机制的核心政策规范。同年，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》，进一步对基本扩募规则作出规定。

　　这也成为首批基础设施公募REITs项目顺利扩募的重要前提。正如华安张江产业园REIT原始权益人对《证券日报》记者所言：“华安张江产业园REIT从2022年二季度后就启动了扩募资产的尽调工作，相关政策文件为产品扩募提供了路径指导。”

　　首批基础设施公募REITs扩募项目的成功上市，充分证明了扩募机制在打造基础设施资产上市平台方面的作用。公开数据显示，首批发行项目募集资金规模合计超过50亿元，叠加首次发行上市合计募集资金规模超过1000亿元，带动新增项目投资超5700亿元，在扩大有效投资方面发挥了重要作用。

　　以中金普洛斯REIT为例，扩募项目总发售规模为18.53亿元，净回收资金将以资本金形式优先投资于国内15个物流及产业园区项目。

　　中金普洛斯REIT原始权益人对《证券日报》记者介绍，截至目前，扩募回收资金正按计划进行投资，已有部分募投项目完工并投入运营，在拓展普洛斯资产网络布局的同时，助力全国性和区域性企业的业务发展，对当地的经济和民生发展也起到了一定的支持作用。

　　扩募市场效果见真章

　　事实上，首批扩募项目起到了积极的示范作用。

　　在严凯文看来，基础设施公募REITs扩募有助于提升REITs产品的现金流水平，从而维持二级市场价格稳定；同时，通过扩募可以实现对不同类型资产的分散投资，实现资产组合的优化。

　　例如，华安张江产业园REIT原始权益人在谈及扩募新购入张润大厦的意义时表示，对原始权益人而言，有利于扩大融资规模，加大主业投资力度，加速“投融管退”的循环速度，以此为基础构建更为成熟的资产证券化体系，最终服务于科技产业以及实体经济；对产品本身而言，扩募有利于形成基础设施基金规模效应，分散个体底层资产经营风险，平滑基金整体收益。

　　数据给出了更为直观的证明，扩募后项目收益率均有明显提升。据Wind资讯数据统计，中金普罗斯REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港REIT和博时蛇口产园REIT扩募前项目区间收益率分别为0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%，而扩募后的区间收益率则分别为4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。

　　与此同时，随着首批扩募项目的顺利上市及稳健运营，更多扩募项目纷至沓来。

　　据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，已有国泰君安东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后宣布计划申请扩募。此外，富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT扩募申请正在接受监管审核。与此同时，中信建投国家电投新能源REIT和华夏金茂商业REIT也曾公开表示正积极筹划扩募工作。

　　值得注意的是，中航京能光伏REIT扩募项目是行业首单资产混装的扩募项目，这意味着公募REITs将从单一资产扩募迈进混装资产扩募的“2.0时代”。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对《证券日报》记者表示，随着REITs市场规模扩大，可以容纳更多的资金量进出，有利于大规模机构投资人的参与。只有规模增加了，大资金才可能参与进来，从而改善边际定价所导致的涨跌被放大的局面，这有利于推动中国REITs市场进入良性循环。

　　“混装资产”或成未来方向

　　一方面，首批4单基础设施公募REITs顺利扩募后，我国公募REITs市场初步形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局；另一方面，首批扩募的REITs项目在平衡新旧投资人利益、扩募时机具体选择与把握、扩募资产的选取与定价等多个方面，都积累了宝贵的经验和教训。

　　与此同时，今年以来，基础设施公募REITs二级市场持续回暖。据Wind资讯数据统计，今年以来，基础设施公募REITs二级市场价格快速反弹。截至6月15日，36只上市公募REITs年内平均涨幅达到8.24%，更有18只年内涨幅超过10%。这些积极因素都有利于进一步优化扩募机制、推进原始权益人与投资人共赢。

　　谈及如何优化扩募机制，朱元伟表示，“混装资产”或将成为未来我国REITs扩募的一个方向。据悉，目前，市场上已发行的扩募资产均以原始权益人的自有资产为主，与首发资产属于同一类型，而单类资产扩募存在选择方案少、风险分散性低、培育难度大等问题。

　　这正与华安张江产业园REIT未来规划不谋而合。华安张江产业园REIT原始权益人对《证券日报》记者透露，张江集团和张江高科目前在管资产面积约五百万平方米，除了张江光大园和张润这类研发办公类的商务园区，还包括医疗科技产业园和一些生产研发类的厂房等资产，此外还有一些其他正在开发的储备项目，这些都将成为项目扩募的坚实后盾和储备资源。

　　展望未来，随着我国公募REITs市场持续发展，产品数量和规模不断提升，扩募机制必将发挥更加重要的作用。考虑到目前大部分已上市产品运营较稳健、业绩达预期，通过扩募实现分散投资和稳定分红，预计将是更多公募REITs的选择。