作为北京楼市风向标，通州的风吹草动都能调动购房者的神经，一直成为各界关注的焦点。在经过上一轮的调整之后，近期通州多个楼盘开始出现涨价，一则关于“机关单位将落户通州”的消息在坊间流传开来，让沉默了两年的通州楼市开始新一轮躁动。

 

在新一轮通州涨价波中，表现最明显的是一些别墅项目，4月15日，位于五环至六环位置的某项目现房别墅产品获批，拟售价格高达81600元/平方米，这是通州区住宅销售单价历史上最高的价格，而该项目此前销售的高层产品成交均价不足2.5万元/平方米。

 

除新房之外，活跃的还有通州二手房市场，在通州北苑某二手房中介门店，经纪人小王告诉记者，过去半个月来，在通州找房的买家明显增多，除了自住需求外，还有不少投资买家。“不过，业主卖房积极性不高，不少业主要么惜售观望，要么要求上调价格。”

 

近日，传言称：“北京通州区政府预留地对于市政府东迁得到审批通过，即将开始动工建设，大约2017年底投入使用！”的消息，也着实让通州开发商集体亢奋。

 

　据中原地产统计数据显示，自2011年以来，通州区商品住宅成交均价分别为20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日，通州已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。

 

6月24日，河北省委召开常委(扩大)会议，学习中共中央、国务院印发的《京津冀协同发展规划纲要》，研究讨论当地实施意见。据媒体报道，近期京津两地也召开专门会议，传达学习纲要内容。纲要顶层设计已经完成，但，落实任务艰巨，面临诸多严峻挑战。京津冀协同发展，最关键的第一步仍是北京的非首都功能疏解。近日，北京通州因为副中心建设等问题，被推到了京津冀协同发展的最前端。

 

《纲要》首先明确京津冀区域的目标定位，即要打造成以首都为核心的世界级城市群。同时，也对京津冀三地进行了发展定位，下一步如何在区域协同发展中实现各自的战略目标，将是工作重点。

 

同时，明确空间布局，就是要形成“一核、双城、三轴、四区、多节点”，其中，三轴是骨架，包括京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴。四区中，西部、北部是生态涵养区，中部是核心功能区，南部是功能拓展区，东部是滨海发展区。下一步北京非首都功能疏解就要往这些轴、区、点上布局，在优化空间布局中促进协同发展。

 

在优化空间布局上，首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解，它是整个京津冀协同发展的直接动力，迈好这一步，将对京津冀的产业布局、交通布局、生态布局、城镇布局和公共服务布局等产生重大而深远的影响。

 

《纲要》明确了时间表和路线图，包括近期目标、中期目标和远期目标。

 

近期目标是到2017年，北京的功能疏解要有明显进展，只剩下一年半的时间，时间紧、压力大。

 

中期目标是到2020年，也就是5年时间，在交通、产业、生态、城镇、公共服务等领域都要有所突破或重大进展，而且京津冀协同发展、互利共赢的新格局初步形成，特别是到2020年，北京市人口要控制在2300万以内，通过疏解存量、严控增量，把人口规模有效地控制住。

 

长期目标是到2030年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成。最重要的是到2030年，京津冀要成为引领和支撑全国经济发展的重要增长点，成为具有国际竞争力和影响力的重要区域。距离这个目标也就15年时间，难度很大，任务艰巨。

 

从北京的发展角度看，往北是生态涵养区，往西靠山也没有发展空间，南边布局了一个很大的新机场项目，而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。同时，也是区位决定的，通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方，是整个京津冀的核心区，京津冀协同发展的大战略给通州带来很大的发展机遇。

 

2010年“两会”，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出，刺激了区域内楼盘价格飙涨，2010年，通州房价出现爆发式上涨，通州房价从2009年的均价不足1万元/平方米曾一度触摸到了3万元/平方米大关，但随后市场出现调整。在2012年至2013年间，通州整体市场的涨幅低于全市涨幅，这为其近期市场出现涨价迹象提供了空间。

 

泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男认为，与2009年、2010年时通州房价的虚高相比，随着通州在交通、商业配套等方面成熟，现在通州的房价则更为“扎实”。从土地出让来看，主要集中在五环外、六环外，在这种情况下，通州离北京城区的距离自然就变得不远。从城市东南西北四个方位来看，目前只有东部和南部地区还有可容纳的空间。

 

持相似看法的郭毅认为，就算没有政府外迁传闻，通州，特别是通州新城，涨价也是合理现象。她认为，在通州明确北京城市副中心的定位后，今年即将出台“积分落户”制度，也就意味着未来在通州购房或租房有机会获得北京户籍，这对楼市成交量的升温形成了巨大支持；此外，通州新城规划逐步落实，生活配套加速完善。万达、新光天地这些商业运营巨擘进驻通州，无疑提升了通州商业的整体品质，再加上此前通州引进多所名校及三甲医院，配套的完备令通州的宜居性大大提升。

 

郭毅同时表示，随着环球主题影城落户通州，再加上彩虹之门、新北京中心、绿地中央广场等大型商业综合体的入市，承载通州的产业进驻。目前，通州正在扭转过去的睡城形象，逐步成为有产有业有生活的副中心。

 

不过，另一位业内人士则表示，通州的面积不小，千万仔细判断其具体楼盘的投资价值，目前真正决定房价的，已经不仅仅是地段，如果从低买高卖的投资角度看，通州即使再翻一倍，也不一定比目前一些仍旧处于洼地、而未来会有良好规划的区域涨幅高。

 

“随着人口、交通、环境等压力，北京中心城区向外疏解，功能分散化是一种必然的战略选择，实际上多年来北京也是一直按照这个思路来进行规划建设的。”一位接受采访的专家表示，在这样一种大的趋势面前，没有必要纠结政府搬不搬到郊区这样的问题，即使搬了也只是大规划中的一个小部分而已。当下市场环境与2009年大不相同，房价很难被炒过高。

 

（资料来源：人民网 中国新闻网 经济参考报 北京晨报 京华时报等）