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2019年09月20日 星期五
2015-07-02 第67期

北京通州房价不宜过度追捧

今年以来,通州住宅成交量大幅上涨,6月更不平静。根据中原地产市场研究部数据显示,截至日前,通州6月签约商品房合计1165套,均价为24817元/平方米,创造了最近2年的最高纪录。成交量的上涨,使得库存出现明显下降。截至目前,通州住宅库存量为7616套,是通州住宅市场最近六年来的最低值。

2015年6月13日,香港《文汇报》援引权威人士称,北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州,具体搬迁方案不日将正式公开。在此之后,京津冀一体化将有更大动作出台,包括央企、医院、大学迁出核心区域,北京、天津同城化管理等重大规划或将启动。

“政府搬迁”消息流传 通州楼市涨声再起

 

作为北京楼市风向标,通州的风吹草动都能调动购房者的神经,一直成为各界关注的焦点。在经过上一轮的调整之后,近期通州多个楼盘开始出现涨价,一则关于“机关单位将落户通州”的消息在坊间流传开来,让沉默了两年的通州楼市开始新一轮躁动。

 

在新一轮通州涨价波中,表现最明显的是一些别墅项目,4月15日,位于五环至六环位置的某项目现房别墅产品获批,拟售价格高达81600元/平方米,这是通州区住宅销售单价历史上最高的价格,而该项目此前销售的高层产品成交均价不足2.5万元/平方米。

 

除新房之外,活跃的还有通州二手房市场,在通州北苑某二手房中介门店,经纪人小王告诉记者,过去半个月来,在通州找房的买家明显增多,除了自住需求外,还有不少投资买家。“不过,业主卖房积极性不高,不少业主要么惜售观望,要么要求上调价格。”

 

近日,传言称:“北京通州区政府预留地对于市政府东迁得到审批通过,即将开始动工建设,大约2017年底投入使用!”的消息,也着实让通州开发商集体亢奋。

 

 据中原地产统计数据显示,自2011年以来,通州区商品住宅成交均价分别为20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日,通州已签约新建商品房住宅合计2878套,成交均价为22226元/平方米,同比上涨2.3%。

专家称北京市政府搬迁通州时机已成熟

 

6月24日,河北省委召开常委(扩大)会议,学习中共中央、国务院印发的《京津冀协同发展规划纲要》,研究讨论当地实施意见。据媒体报道,近期京津两地也召开专门会议,传达学习纲要内容。纲要顶层设计已经完成,但,落实任务艰巨,面临诸多严峻挑战。京津冀协同发展,最关键的第一步仍是北京的非首都功能疏解。近日,北京通州因为副中心建设等问题,被推到了京津冀协同发展的最前端。

 

《纲要》首先明确京津冀区域的目标定位,即要打造成以首都为核心的世界级城市群。同时,也对京津冀三地进行了发展定位,下一步如何在区域协同发展中实现各自的战略目标,将是工作重点。

 

同时,明确空间布局,就是要形成“一核、双城、三轴、四区、多节点”,其中,三轴是骨架,包括京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴。四区中,西部、北部是生态涵养区,中部是核心功能区,南部是功能拓展区,东部是滨海发展区。下一步北京非首都功能疏解就要往这些轴、区、点上布局,在优化空间布局中促进协同发展。

 

在优化空间布局上,首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解,它是整个京津冀协同发展的直接动力,迈好这一步,将对京津冀的产业布局、交通布局、生态布局、城镇布局和公共服务布局等产生重大而深远的影响。

 

《纲要》明确了时间表和路线图,包括近期目标、中期目标和远期目标。

 

近期目标是到2017年,北京的功能疏解要有明显进展,只剩下一年半的时间,时间紧、压力大。

 

中期目标是到2020年,也就是5年时间,在交通、产业、生态、城镇、公共服务等领域都要有所突破或重大进展,而且京津冀协同发展、互利共赢的新格局初步形成,特别是到2020年,北京市人口要控制在2300万以内,通过疏解存量、严控增量,把人口规模有效地控制住。

 

长期目标是到2030年,首都核心功能更加优化,京津冀区域一体化格局基本形成。最重要的是到2030年,京津冀要成为引领和支撑全国经济发展的重要增长点,成为具有国际竞争力和影响力的重要区域。距离这个目标也就15年时间,难度很大,任务艰巨。

 

从北京的发展角度看,往北是生态涵养区,往西靠山也没有发展空间,南边布局了一个很大的新机场项目,而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。同时,也是区位决定的,通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方,是整个京津冀的核心区,京津冀协同发展的大战略给通州带来很大的发展机遇。

眼下虽大涨 后期走势仍存分歧

 

2010年“两会”,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出,刺激了区域内楼盘价格飙涨,2010年,通州房价出现爆发式上涨,通州房价从2009年的均价不足1万元/平方米曾一度触摸到了3万元/平方米大关,但随后市场出现调整。在2012年至2013年间,通州整体市场的涨幅低于全市涨幅,这为其近期市场出现涨价迹象提供了空间。

 

泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男认为,与2009年、2010年时通州房价的虚高相比,随着通州在交通、商业配套等方面成熟,现在通州的房价则更为“扎实”。从土地出让来看,主要集中在五环外、六环外,在这种情况下,通州离北京城区的距离自然就变得不远。从城市东南西北四个方位来看,目前只有东部和南部地区还有可容纳的空间。

 

持相似看法的郭毅认为,就算没有政府外迁传闻,通州,特别是通州新城,涨价也是合理现象。她认为,在通州明确北京城市副中心的定位后,今年即将出台“积分落户”制度,也就意味着未来在通州购房或租房有机会获得北京户籍,这对楼市成交量的升温形成了巨大支持;此外,通州新城规划逐步落实,生活配套加速完善。万达、新光天地这些商业运营巨擘进驻通州,无疑提升了通州商业的整体品质,再加上此前通州引进多所名校及三甲医院,配套的完备令通州的宜居性大大提升。

 

郭毅同时表示,随着环球主题影城落户通州,再加上彩虹之门、新北京中心、绿地中央广场等大型商业综合体的入市,承载通州的产业进驻。目前,通州正在扭转过去的睡城形象,逐步成为有产有业有生活的副中心。

 

不过,另一位业内人士则表示,通州的面积不小,千万仔细判断其具体楼盘的投资价值,目前真正决定房价的,已经不仅仅是地段,如果从低买高卖的投资角度看,通州即使再翻一倍,也不一定比目前一些仍旧处于洼地、而未来会有良好规划的区域涨幅高。

 

“随着人口、交通、环境等压力,北京中心城区向外疏解,功能分散化是一种必然的战略选择,实际上多年来北京也是一直按照这个思路来进行规划建设的。”一位接受采访的专家表示,在这样一种大的趋势面前,没有必要纠结政府搬不搬到郊区这样的问题,即使搬了也只是大规划中的一个小部分而已。当下市场环境与2009年大不相同,房价很难被炒过高。

 

(资料来源:人民网 中国新闻网 经济参考报 北京晨报 京华时报等)

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相关评论
泰禾集团品牌总监沈力男: 今年以来政府降息、降准、调整公积金等各方面政策上升期,购买力开始集中释放。仅从泰禾手里的项目就能够感受到需求的热度。位于通州区台湖的泰禾一号街区,3000套房源已经在一年半的时间全部售罄,最后尾盘销售价格已接近4万元/平方米。
通州梨园某项目负责人: 区域内项目涨价是必然,未来区域内成交均价达到3万元/平方米并非不可能。
亚豪机构市场部总监郭毅: 近期通州市场的价格确实有变化,但变化的幅度并没有想象中的那么大。对于开发商来说,封盘也好,涨价也罢,可能就是一种营销策略。一些有利的消息肯定会对通州楼市有一定的影响,但是这个利好究竟能不能兑现?什么时候兑现?从目前来看,可能还无法看到一个确切的时间表。”
中原地产首席分析师张大伟: 由于之前在北京房价大涨的时候,通州并未跟风,“有较多的二手房存量,可能会影响通州房价的涨幅,同时,通州也缺失大盘,但2015年通州房地产市场有补涨的趋势,整体房价的上涨趋势已经出现。”
伟嘉安捷: 随着近期轨道交通环线的开通及京津冀一体化的推进,“环京置业”成为不少购房人的置业首选,很多购房人将看房选房的区域锁定北京周边市区。从近期咨询贷款买房的人群来看,二次换房的置业人群占多数。
链家地产市场研究部李巧玲: 本月受公积金新政影响,刚改和刚需客户大量入市,进而使得网签能在上月基础上进一步提升,“从目前的供需情况和政策走向看,未来短期内全市成交量依然维持高位。”
亚豪机构郭毅: 随着成交量提升,通州新城板块住宅处于相对稀缺的状态,现在在售项目多是三年前拿地,目前基本都是尾盘出售,开发商一般会提升尾盘品质,价格也会上调。预计通州房价下半年会迎来新一轮上涨行情。
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