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2019年12月12日 星期四
2015-04-09 第64期

楼市新政后房价会上涨吗?

很多二三四线城市新房建设发展过快,由此造成存量高企,因此这部分发展中城市即便放松了限贷、限购政策,房子也有可能卖不动,人们不会因为二套房首付降低而多买一套。而占全国市场比重很小的一二线发达城市,由于需求稳定,即便没有额外救市措施,也能保持平稳发展,这次的信贷税费组合拳相当于锦上添花。

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知,二套房商业贷款首付比例下调至40%,首套房公积金首付比例为20%,二套房公积金首付比例为30%。不仅于此,同日,财政部与国家税务总局也联合发文称,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而之前对于免征营业税的持有年限要求为5年。

房价上涨空间不大

 

3月30日,央行、银监会、住建部联合发文,降低二套房首付比例至四成;财政部、国税总局则以"财税39号文",将二手房营业税免征时间从5年下调至2年。

 

救市政策"来势汹汹"的背后,是一季度并不理想的房地产数据。3个月内连续两次降息并没有带来销售增长,40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平;前2月全国新房销售更是出现16%的同比下跌,开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。

 

超预期的救市政策无疑给地产市场打了一剂强心针,短时间内楼盘涨价的消息已经开始在社交媒体上流传。这次的救市"组合拳"能否挽救低迷中的房地产市场,带来全面回升?

 

让我们首先看一下这次政策对市场的直接影响。

 

二套房贷首付比例从原先的六成降至四成,显然有利于提高改善型需求。但是,其实在去年"9•30"二套房贷放松后,只要首套房贷还清,再购买第二套即可享受首套房贷的优惠条件,即三成首付。而市场上常见的自住改善型需求中,大多数人是需要卖掉旧房,再买新房的。因此对这类购房者而言,"3•30"新政并未比"9•30"更优惠,只是在换房的过程中资金周转更灵活,让换房更便利。而且有业内人士指出,降低首付比例,会使得购房者贷款数量变多,按揭压力变大。因此在现在的经济新常态之下,新政对房地产的经济刺激效果有限。

 

"财税39号文"则仅针对二手房交易。税率为5.5%的营业税是目前二手房交易中金额最高的一项税费,这次新政把减免时间从原先的5年大幅降低至2年,能让市场上大量的二手房交易成本下降。一线城市房价动辄二三百万人民币,涉及的营业税高达十多万,新政显然利于二手市场的流通。但另一方面,二手房市场的火热,很可能造成一手房市场的冷淡,从而导致库存不降反升。

 

从政策的实际效果看,这轮新政的受益面主要在一二线发达城市,尤其是一线城市,但对三四线发展中城市的帮助很小。

 

首先,改善型需求更多分布在一二线发达城市。一方面,这些发达城市市场发展历史长,相较于仍在起步阶段的三四线城市积累了更多的改善型需求;另一方面,这些城市中虽然房价高,但高收入的工作岗位也更多,家庭财富快速增加后催生了改善需求。另外,大城市资源竞争更激烈,人们为了获得更好的学区、交通、景观等稀缺资源而有改善居住条件的需求。

 

其次,二手房市场也主要集中在发达城市。据估算,二手房成交金额前18位的城市,占全国二手房成交总金额的60%。作为参照,新房市场成交金额前40位的城市,占全国总成交金额的比重才为45%。而且越是发达城市,二手房占当地市场的比重就越高。"北上广深"二手房成交量已超过新房。武汉、青岛这类二线城市,二手房成交量仅占新房的20%出头,其余三四线城市二手比重更是微乎其微。

 

但从市场层面看,真正有问题的其实是那些三四线发展中城市,而不是发达城市。在前40个重点城市中,从去年四季度政策放松以来,发达城市的表现整体优于发展中城市。之所以会出现这样的差异,主要在于供求格局的不同。近年来,很多二三四线城市新房建设发展过快,人均新房销售面积已超过一线城市,但人口、收入增长却远不如一线城市,由此造成存量高企、消化困难,因此这部分发展中城市即便放松了限贷、限购政策,房子也有可能卖不动,人们不会因为二套房首付降低而多买一套。而占全国市场比重很小的一二线发达城市,由于需求稳定,即便没有额外救市措施,也能保持平稳发展,这次的信贷税费组合拳相当于锦上添花。

股市大涨分流楼市资金

 

楼市新政为房地产行业带来利好,而A股市场也迎来了暌违多年的大牛市,近期更是走势凌厉,持续强势上涨,不断创出近年新高。手有闲钱的市民突然又有了"买房还是炒股"的选择困难症。

 

有专业人士分析,楼市政策的轮番出台,在当前市场环境下,购房的窗口期或已打开。但如果有人想趁机炒房的话,还是要慎重。就像我国前几年的房地产市场,大量的投机投资需求进入,把房价炒高,市场出现泡沫,国家就会采取更加严厉的调控措施,到时候房价下跌、房子难以出手,炒房的人就可能会得不偿失。

 

事实上,中国房地产市场的黄金时代已经过去,目前进入了白银时代,除了北上广深等少数城市,其他城市的房价已没有底气。楼市低迷,固然有过紧调控的原因,但一个共识已经形成:中国人口结构变化及老龄化,导致储蓄率、劳动力供给和房产消费都将逐渐走低。

 

民生证券表示,现在房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。

 

海通证券也认为,人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势,居民财富从地产向金融资产的转移不会变化,地产时代正在过去,金融资产为王的时代已经来临。

 

而中金公司称,当下是地产股最好的投资时间,2015年政策惊喜多于基本面,继续看多地产股表现,从估值看仍有20%的上涨空间。

 

综合来看,对于投资性需求而言,如果只比较收益率的话,股市可能要比楼市更有盼头些。如果一路一带、国企改革等政策真的能转变现在的经济态势,那么蓝筹股会有更好的表现,并最后体现在股票上。

房地产下滑颓势难以改变

房地产复苏周期分为几个阶段:政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹仍遥遥无期,这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势,房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

 

民生证券研究院执行院长管清友认为,虽然新政有利于缓解房地产市场短期压力,但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势:

 

第一,刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。

 

第二,房地产的赚钱效应也已经消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

 

第三,利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降。

 

第四,中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。

 

从长期看,虽然房地产行业的高峰期已过,但在中国经济转型、找到新增长点之前,该行业对中国经济的重要性不言而喻。楼市政策有必要作出相应调整,以时间换空间,维持行业过度期的平稳。不过,楼市政策的调整应该更有针对性,在城市分化日益明显的当下,中国政府更需要因地施策,防止楼市冷热不均。

 

(资料来源:人民网 中国新闻网 北京商报等)

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相关评论
伟业我爱我家副总裁胡景晖: 很多同行说房地产的春天来了,我觉得这个不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量,比如降低首付比例,会使得购房者还银行的贷款数量更多,按揭的压力就变大了。在现在的经济新常态之下,房地产的经济刺激效果可能也就维持两三个月。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军: 对于房价变动,需要分城市来看,目前我国地区发展不平衡,城市间的两极分化比较严重。北上广深四个一线城市人口集中度较高,住房供给存在较大压力。即便没有宽松的楼市政策,房价不用刺激也在往上涨。相反,有些二三线城市,由于以前盲目开发造成大量库存的积压,即便放松了限贷、限购政策,房子也有可能卖不动。
亚豪机构市场总监郭毅: 本次税费调整并未涉及二手房交易税负最重的个人所得税,目前这一税种的征收标准是,5年以内房产交易差额征收20%,房产满5年且为家庭唯一住房的才会免征。二手房交易个税未如预期一样与营业税同步下调,无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果,也说明在二手房政策上,政府同样保留了一定的调整空间。
继民生证券研究院执行院长管清友: 新政有利于缓解房地产市场短期压力,但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。
万科总裁郁亮: 政策有作用,但是不能改变趋势,我深信不疑,房地产的白银时代已经到了。"
海通证券: 人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势,居民财富从地产向金融资产的转移不会变化,地产时代正在过去,金融资产为王的时代已经来临。
民生证券: 房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。
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