3月30日，央行、银监会、住建部联合发文，降低二套房首付比例至四成；财政部、国税总局则以"财税39号文"，将二手房营业税免征时间从5年下调至2年。

 

救市政策"来势汹汹"的背后，是一季度并不理想的房地产数据。3个月内连续两次降息并没有带来销售增长，40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平；前2月全国新房销售更是出现16%的同比下跌，开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。

 

超预期的救市政策无疑给地产市场打了一剂强心针，短时间内楼盘涨价的消息已经开始在社交媒体上流传。这次的救市"组合拳"能否挽救低迷中的房地产市场，带来全面回升？

 

让我们首先看一下这次政策对市场的直接影响。

 

二套房贷首付比例从原先的六成降至四成，显然有利于提高改善型需求。但是，其实在去年"9•30"二套房贷放松后，只要首套房贷还清，再购买第二套即可享受首套房贷的优惠条件，即三成首付。而市场上常见的自住改善型需求中，大多数人是需要卖掉旧房，再买新房的。因此对这类购房者而言，"3•30"新政并未比"9•30"更优惠，只是在换房的过程中资金周转更灵活，让换房更便利。而且有业内人士指出，降低首付比例，会使得购房者贷款数量变多，按揭压力变大。因此在现在的经济新常态之下，新政对房地产的经济刺激效果有限。

 

"财税39号文"则仅针对二手房交易。税率为5.5%的营业税是目前二手房交易中金额最高的一项税费，这次新政把减免时间从原先的5年大幅降低至2年，能让市场上大量的二手房交易成本下降。一线城市房价动辄二三百万人民币，涉及的营业税高达十多万，新政显然利于二手市场的流通。但另一方面，二手房市场的火热，很可能造成一手房市场的冷淡，从而导致库存不降反升。

 

从政策的实际效果看，这轮新政的受益面主要在一二线发达城市，尤其是一线城市，但对三四线发展中城市的帮助很小。

 

首先，改善型需求更多分布在一二线发达城市。一方面，这些发达城市市场发展历史长，相较于仍在起步阶段的三四线城市积累了更多的改善型需求；另一方面，这些城市中虽然房价高，但高收入的工作岗位也更多，家庭财富快速增加后催生了改善需求。另外，大城市资源竞争更激烈，人们为了获得更好的学区、交通、景观等稀缺资源而有改善居住条件的需求。

 

其次，二手房市场也主要集中在发达城市。据估算，二手房成交金额前18位的城市，占全国二手房成交总金额的60%。作为参照，新房市场成交金额前40位的城市，占全国总成交金额的比重才为45%。而且越是发达城市，二手房占当地市场的比重就越高。"北上广深"二手房成交量已超过新房。武汉、青岛这类二线城市，二手房成交量仅占新房的20%出头，其余三四线城市二手比重更是微乎其微。

 

但从市场层面看，真正有问题的其实是那些三四线发展中城市，而不是发达城市。在前40个重点城市中，从去年四季度政策放松以来，发达城市的表现整体优于发展中城市。之所以会出现这样的差异，主要在于供求格局的不同。近年来，很多二三四线城市新房建设发展过快，人均新房销售面积已超过一线城市，但人口、收入增长却远不如一线城市，由此造成存量高企、消化困难，因此这部分发展中城市即便放松了限贷、限购政策，房子也有可能卖不动,人们不会因为二套房首付降低而多买一套。而占全国市场比重很小的一二线发达城市，由于需求稳定，即便没有额外救市措施，也能保持平稳发展，这次的信贷税费组合拳相当于锦上添花。

 

楼市新政为房地产行业带来利好，而A股市场也迎来了暌违多年的大牛市，近期更是走势凌厉，持续强势上涨，不断创出近年新高。手有闲钱的市民突然又有了"买房还是炒股"的选择困难症。

 

有专业人士分析，楼市政策的轮番出台，在当前市场环境下，购房的窗口期或已打开。但如果有人想趁机炒房的话，还是要慎重。就像我国前几年的房地产市场，大量的投机投资需求进入，把房价炒高，市场出现泡沫，国家就会采取更加严厉的调控措施，到时候房价下跌、房子难以出手，炒房的人就可能会得不偿失。

 

事实上，中国房地产市场的黄金时代已经过去，目前进入了白银时代，除了北上广深等少数城市，其他城市的房价已没有底气。楼市低迷，固然有过紧调控的原因，但一个共识已经形成：中国人口结构变化及老龄化，导致储蓄率、劳动力供给和房产消费都将逐渐走低。

 

民生证券表示，现在房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

 

海通证券也认为，人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势，居民财富从地产向金融资产的转移不会变化，地产时代正在过去，金融资产为王的时代已经来临。

 

而中金公司称，当下是地产股最好的投资时间，2015年政策惊喜多于基本面，继续看多地产股表现，从估值看仍有20%的上涨空间。

 

综合来看，对于投资性需求而言，如果只比较收益率的话，股市可能要比楼市更有盼头些。如果一路一带、国企改革等政策真的能转变现在的经济态势，那么蓝筹股会有更好的表现，并最后体现在股票上。

房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

 

民生证券研究院执行院长管清友认为，虽然新政有利于缓解房地产市场短期压力，但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势：

 

第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。

 

第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

 

第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。

 

第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

 

从长期看，虽然房地产行业的高峰期已过，但在中国经济转型、找到新增长点之前，该行业对中国经济的重要性不言而喻。楼市政策有必要作出相应调整，以时间换空间，维持行业过度期的平稳。不过，楼市政策的调整应该更有针对性，在城市分化日益明显的当下，中国政府更需要因地施策，防止楼市冷热不均。

 

（资料来源：人民网 中国新闻网 北京商报等）