存货占流动资产比例、存货占资产总额比例均大大高于行业平均水平

　　政策大好，发债潮蜂拥而起，尤其房企发债更是此起彼伏。10月中旬， 北京城建 投资发展股份有限公司（北京城建）发布公告称公司发行 58 亿元债券已于14日上市。

　　央行数次降息降准，国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本降低，在一片利好声中房企发债占据发债总额的半壁江山近5成。

　　业内人士认为，利好下，在接下来年末几个月里将会有更多房企加入此阵营，但应警惕风险。

　　北京城建披露，公司负债率、经营活动产生的现金流量净额、存货变现等财务波动可能会对本期债券偿付造成不利影响。

　　最新财报显示， 北京城建公司负债率、库存显现走高，经营现金净额继续走负，还债增压。

　　58亿加入发债大军

　　10月中旬，北京城建冲入发债大军。北京城建发公告称，本期债券发行总规模58亿元，其中基础发行规模38亿元，超额配售20亿元。债券期限为7年，票面利率为4.40%。并称本次债券募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金，优化公司债务结构，满足公司中长期资金需求。其中，28.15亿元用于偿还公司债务，29.85亿元用于补充流动资金。

　　数据显示，截至10月23日，2015年以来地产债发行总额为4000多亿元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地产公司债（含私募债）发行量为2500多亿元，占公司债总量的49%，较去年大增。

　　中原地产研究部统计数据显示，仅10月份就有12家上市房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿元，其中包括 荣盛发展 、北京城建、 华夏幸福 、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家房企。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，政策的适度宽松，使得债券市场资金量充沛，才使得债市融资前所未有的火热。房企过去主要是通过银行信贷获得融资，其资金成本和发债相差甚远。另外，房地产企业发债用途主要是借新还旧，不一定是为了扩大再生产，而是把过去的高成本资金还掉。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，在今年市场复苏的背景下，企业在这个阶段调整市场布局，聚焦核心城市积极拿地，需要大量资金支持企业的这些行为，而在此时成本较低阶段，不借钱就会错过低融资、成本扩张的时机。尤其是有的企业在进行扩张，并且持续多元化扩张，这个时候确实有比较大的资金缺口，需要大规模发债解决自身扩张资金缺口问题。

　　往年财报显示，北京城建经营现金净额已连续两年为负。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，发债喷井背后的一个隐含意思是，政府部门或对房地产市场的发展持鼓励态度，所以能够让目前相对资金紧张的房企舒缓一口气。更重要的是，对于目前房企来说，能够利用此类资金加快导入到目前未竣工的项目中来。

　　据了解，截至2015年6月份，从2012年以来北京城建共运营了29个房地产二级开发项目，其中，完工9个、在建16个、拟建4个。

　　存货占流动资产比例远高于行业平均水平

　　受访业内人士指出，利好下，在接下来的年末几个月里将会有更多房企加入此阵营，但在既得利益的同时更应该警惕风险。对于企业而言，风险主要来自市场和宏观政策的波动带来的不利影响。

　　《中国经营报》记者从上述公告获悉，对于北京城建而言，除宏观调控外，发债率较高、经营活动产生的现金流量净额波动、存货变现跌价等财务情况的波动可能会给偿还债务带来不利影响。

　　财报显示，今年上半年北京城建实现营业收入32.75 亿元，同比减少7.05%，负债率为65.13%，经营活动产生的现金流量净额为-6602.08万元。

　　公开资料显示，2012~2014年北京城建的资产负债率分别为71.90%、74.61%、66.86%。与之前相比，北京城建今年上半年的该负债率有所降低，但10月31日该公司发布的2015年第三季度报告显示其资产负债率又涨至69.44%，稍高于行业平均值。据了解，2014年中国500强房地产开发企业资产负债率均值为65.66%。

　　对于较高负债率，北京城建坦言，由于公司资产负债率较高，财务杠杆比率较高，如果公司流动资金紧张，则可能影响公司的财务状况和项目的正常运转，从而对本期债券偿付造成不利影响。

　　张宏伟分析称，负债高一些没有问题，是为了短期内扩张的需要。但是，对于企业来讲不能没有现金流，或者现金流为负，再加上有库存去化压力，这个时候企业就会比较危险。

　　最新财报显示，截止到9月份，北京城建2015年前三季度经营现金流净额约为-32.24亿元。值得注意的是，北京城建的经营现金流已经连续两年为负。公开资料显示，2013年至2014年北京城建的经营活动产生的现金流量净额分别约为-36.86亿元、-61.06亿元。

　　对此，北京城建坦承，公司进行项目储备使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大，可能会影响公司财务结构的稳健程度，从而对本期债券偿付产生不利影响。

　　2015年年末将至，经营现金净额预期是否会延续往年继续为负，记者致电北京城建董秘询问相关情况，未得到回复。

　　在业内人士看来，经营性现金流反映的是开发商的销售情况，经营性现金流为负，很有可能是因为开发商的销售额增长幅度赶不上正常开支的增长水平。

　　上述债券公告称，北京城建存货占流动资产比例较高，如果未来公司产品市场销售不畅，将会直接影响公司存货变现能力，进而影响到该公司对本次债务的偿还能力。

　　记者统计、计算获悉，2012年至2015年（1~9月份）北京城建存货占流动资产比例分别为 70.96%、76.55%、76.39%和77.03%，占比较高。据了解，2013年行业内存货占流动资产比平均值为54%。

　　同时，存货占资产总额比例也远超行业内50%的红线，分别为59.91%、66.56%、64.00%和64.57%。就存货周转率而言，北京城建近三年一直徘徊在0.21~0.23之间。业内人士称，目前行业平均值大概在0.25~0.30，低于该数值或意味着存货周转的速度比较慢。

　　业内分析人士指出，存货占总资产比过高，会大量积压公司资金额，同时，由于市场行情的变化，存货的价格也可能发生很大的变化，一旦市场价格下跌，企业发生存货折价准备的风险很大，影响企业盈利。

　　如上述所称，北京城建亦认为，在房地产市场激烈竞争和宏观调控的大环境下，存货的市场销售价格面临波动的风险，公司计提的存货跌价准备随之变化，从而影响公司当期损益，可能对公司盈利能力产生不利影响。

　　而对于投资者来说，严跃进认为，注重市场的库存压力和结构显得尤为重要。更重要的是，对于此类房企来说，需要关注各个城市的库存去化走向，这个才是让投资比较有精准度的关键所在。

　　在张宏伟看来，于投资者而言，要看房企扩张布局是否合理，风险是否较低，这样可以判断投资企业资金是否有风险；同时要注意企业现金流是否健康，不健康的企业运营风险较大，投资风险也较大。

　　就防范风险措施、融资资金具体分配等问题记者致函北京城建相关部门，对方以“负责新闻发言的领导出差”为由未做回应。