北京城建屡领罚单的背后：原地转圈的困局

　　有些企业，天生就不适合比赛。

　　北京城建领的罚单再添一张。

　　近日，北京市住房和城乡建设委员会官方微信“安居北京”发布近期对全市商品房在售项目执法检查结果。其中，北京城建兴云房地产有限公司(北京城建全资子公司)开发建设的门头沟龙樾西山项目因在销售过程中存在违规行为，被通报处罚。

　　此项目已经不是首次出现问题。今年8月份，据相关媒体报道称，门头沟龙樾西山项目出现了预售证到手两年不卖、以及存在20万“团购费”的问题。

　　有些事情，远不止表面上看起来那般简单。北京城建在半年报中提出，企业未来要抢抓机遇，提高项目周转速度，快速回笼资金。而在财经评论员严跃进看来，北京城建在业绩压力面前，已经自乱阵脚。

　　屡领罚单

　　下半年以来，北京城建一口气领了多张罚单。

　　9月26日，“安居北京”发布消息指出，龙樾西山项目在销售过程中存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为。

　　针对检查中发现的问题，北京市住建委责令北京城建与一同被通报的华润置地、合景泰富等企业立即进行整改，并对部分项目暂停网上签约资格。

　　9月24日，北京市住建委官网公布了对城茂未来佳苑项目的行政处罚文书。公开信息显示，北京城茂未来房地产开发有限公司在销售城茂未来佳苑项目时，未按照规定在房屋销售场所明示所售房屋的绿色建筑星级信息，被北京市住建委处1.5万元罚款。

　　据天眼查信息显示，北京城茂未来目前有三个股东。其中，北京城建持股48%，位列第一大股东。

　　北京城茂未来被处罚的同一天，北京城建的母公司北京城建集团有限责任公司因施工单位未严格按照建筑业安全作业标准进行施工，造成事故隐患，被北京市住建委责令改正并处1000元罚款。

　　据财经网不完全统计，自7月至10月16日，在北京市住建委今年下半年公布的行政处罚信息中，含有“北京城建”的信息多达25条。其中，仅北京城建集团的违规处罚结果便高达9条。

　　严跃进认为，现在市场管理很严格，从长期发展的角度来考虑，违规销售不是一笔划算的买卖。“企业经常出现违规，那品牌就要打折扣，会给购房者造成‘这家企业问题很多’的感觉。”

　　“这从侧面说明，企业乱了阵脚。”严跃进表示，这种仓促、浮躁的经营方式，背后与业绩的压力不无关系。“不过，团队一旦乱了，对企业接下来的发展就会产生影响。”

　　资金困局

　　“违规建房卖房，最根本的原因就是资金紧张”。资深地产专家薛建雄直言北京城建正面临资金难题。

　　北京城建的资金压力的确正在攀升。截至2019年6月30日，公司负债总额约879.61亿元，同比增加12.57%；净负债率则高达120.05%，大幅高于克而瑞公布的91.37%的行业平均值。

　　此外，公司发展最为依赖的经营性现金流连年告负。数据显示，2016年至2019年上半年，公司经营性现金流净额分别为-17.43亿元、-139.36亿元、-86.21亿元和-17.07亿元。若就今年上半年而言，公司的经营现金流流出数额已经翻倍，同比上升105.72%。

　　与此同时，企业的存货周转率长期低于行业水平。据wind数据显示，北京城建2016年至2019年上半年的存货周转率分别为0.17、0.19、0.13、0.06。同期，克尔瑞监控的170余家典型房企平均存货周转率为0.40、0.36、0.35、0.29。

　　薛建雄指出，近几年来，房地产项目普遍采用高杠杆高周转模式，所以可以更高价拿地，经营优势明显。在土地市场严控的情况下，过低的存货周转率势必对企业的发展产生不利影响。

　　为了缓解资金压力，北京城建不得不加快融资的脚步。据不完全统计，北京城建于1月25日，发行4亿元债券；2月22日，发行6亿元债券；3月21日，发行17亿元债券；6月4日，发行15亿元的短期融资券。据wind数据显示，北京城建发行债券期限大多为2-3年，今年发行的15亿元短期融资债券是近4年来首次发行的短期债券。

　　此后，北京城建又在9月份挂牌拟转让北京长青国际老年公寓有限公司100%股权及债权，底价8.25亿元。据了解，北京长青国际老年公寓早在2014年就已经被北京城建两次挂牌转让，但无人问津。在本次挂牌中，股权部分仅标价3000万元。

　　北京城建的资金压力由此可见一斑。在市场下行的压力之下，一个资金链紧绷的房企，究竟要如何抓住机遇谋求发展，北京城建或许已经给出了自己的答案。

　　徘徊不前

　　实际上，北京城建不仅仅面临着资金困局。

　　净利润是北京城建面临的又一困境。根据财报数据，北京城建2018年净利润为13.53亿元。然而，公司2019年上半年的净利润便冲刺至13.33亿元，几乎与去年全年净利润数额持平。但这并非基于业绩的好转，而是公司执行了新的会计准则，加入了交易性金融资产的公允价值变动损益。

　　其中，因北京城建持股4.18%的国信证券一项，便为公司带来了16.84亿元的利润。而这样的收益显然不具备可持续性。

　　若扣除非经常性损益后，北京城建2019年上半年亏损4445万元，同比大幅下降113.09%。综合半年报、年报数据来看，扣非净利润告负是北京城建上市20年来首次出现。

　　利润的下滑，与北京城建的策略直接相关。在行业集中度提升、分化加剧的重要时刻，北京城建选择固守“大本营”，没有“走出去”。财报显示，2016-2019年上半年，北京区域分别为企业房地产业务贡献了85.87%、82.21%、78.05%、83.82%的营收。

　　迈不开步子的北京城建，正面临着销售“停滞不前”的尴尬局面。2016-2019年上半年，北京城建销售金额分别为150.16亿元、186.22亿元、151.67亿元、68.83亿元。

　　这样的成绩已经被同在北京起步的首开股份、首创置业远远甩在身后。在观点指数研究院公布的2019年1-9月中国房地产企业权益销售金额TOP100中，首开股份、首创置业分别以455.6亿元、326.2亿元位列第39位、第56位。北京城建没有出现在榜单之中。

　　不仅如此，亿翰智库于10月4日公布的2019年1-9月北京市典型房企销售业绩top10榜单中，同样没有北京城建的身影。“不抛弃”北京市场的北京城建，正在被市场逐渐“抛弃”。

　　在薛建雄看来，“企业靠政府给棚改项目赚钱活着，运营能力就很差。所以，一扩张就难受，因为没有战斗力。”

　　在火热的《舞蹈风暴》栏目中，有人评价：有些舞蹈，它们就不适合拿来比赛。这放在房地产行业来说，或许同样适用。那些不适合拿来比赛的舞蹈节目已经被淘汰了。那么，不适合比赛的企业呢？