海淀永丰产业基地地块位置示意图

海淀永丰产业基地地块位置示意图

　　编者按：北京城市核心区土地资源日臻稀缺，热点地块往往成为开发商争抢的香饽饽，催生出一个又一个“地王”项目。从曾经的万柳地王、夏家胡同地王，农展馆及近期的海淀高价地，备受瞩目的背后是“面粉贵过面包”的现实，拉动房价上涨。为此，中新网房产频道将通过实地探访，逐一揭开昔日“地王”项目的神秘面纱，解读众多高价地的“前世今生”。

　　中新网5月18日电 (房产频道 陆肖肖)随着北京土地供应的日渐减少，地价也一直在攀升。4月27日，首创置业以56.4亿元摘得海淀永丰产业基地的一宗地块，由于其“面粉”贵过“面包”的价格，在业内引起了不小的轰动。地价抬升带动房价上涨，似乎是地产界的定律，在拿地半个月后，首创方面还未有动静时，周边已有多个项目伺机而动，率先开始涨价或计划涨价，有的项目涨幅达3000元/平。

　　首创置业高价拿下永丰产业基地地块 欲建高端精品项目

　　4月27日，经过139轮的厮杀，北京市海淀区永丰产业基地HD-0402-0030地块，被首创置业以56.4亿元的高价摘得，溢价率接近49%，项目还需配建6.05万平米自住房及0.75万平米的公租房。当时有业内人士算出，该地的楼面价高达5.1万元/平，接近甚至超过该区域在售产品的价格(距离该地块最近的冠城大通百旺府项目，目前均价为3.7万/平米)，也被一些业内人士及媒体认为是新晋“地王”。

　　如此大的代价拿下的地块，首创方面有着怎样的考量呢？首创置业相关负责人在接受中新网房产频道采访时表示，现在国家鼓励万众创业、万众创新，该地块处于中关村产业园区，我们看中的是这块地在海淀区的独特性的，看好区域的发展前景。

　　首创方面还澄清，实际楼面价并没有达到一些业内人士认为的那么高，该地块包含商业、办公、自住房和商品房部分，建筑规模约为20万平方米，自住房和写字楼部分也将消化一部分地价，算下来商品住宅部分的楼面价约为3.2万元/平米。

　　对于项目未来的规划，首创方面表示，现在规划方面正在招标还没成型，“项目位于土地稀缺的海淀区，还位于海淀比较稀缺的位置，我们不会轻易的把一个产品复制，将来要请一个建筑大师来打造，肯定会把项目做成精品。”

　　永丰高价地周边房价“躁动” 有项目欲涨价3000元/平

　　自永丰高价地块拍出半个月之际，首创方面还未有动静，该区域周边项目则已经开始“躁动”。中新网房产频道调研后发现，区域周边多个项目房价已经出现上涨，涨幅在3000元/平左右，还有一些项目的调价已在计划中。虽然各项目涨价不仅仅是因为高地价的拉动，还有产品差异、项目推盘节奏、周边配套升级等原因，但该区域房价将要普遍上涨已成为事实。

　　华润 萬橡府抢先一步，目前新推产品的均价已调至6.5万元/平，置业顾问告诉中新网房产频道，“项目一共八栋楼，目前已售罄3栋，预计销售到2018年，最后入市的楼王将卖到10万以上，以后肯定还会涨价。”

　　冠城大通百旺府项目的置业顾问表示，在售产品均价为3.7万/平米，暂时不会变动，但下期六月中旬入市的产品可能要涨价，预计单价将会达到4万元/平。

　　同样，距离永丰产业基地不远的五矿万科如园项目，也计划对下批入市的产品进行调价，北京万科方面告诉中新网房产频道，今年5月1日曾推出35套平层大宅，当天全部售罄，均价在61000-62000元左右，近期将推出观山楼王产品，预计均价在65000左右。绿地中央广场项目的销售也告诉中新网房产频道，目前价格比之前略有上涨，以后随着永丰产业基地高价地的入市及周边地铁的开通，价格肯定会持续往上走。

　　海淀区土地供应萎缩 商品房供需失衡致房价走高

　　该区域房价上涨的背后，不仅是高价地的推动，还有海淀区近几年土地和商品房的供需失衡的因素。中原地产市场研究部的数据显示，在过去5年中，海淀区仅供应了9宗住宅用地，建筑面积为121万平米。截至目前，2015年海淀区新增供应量385套，成交513套，均价高达5.35万元/平方米，存量仅剩1719套。

　　“海淀区纯商品房占市场比例越来越低，背后其实是库存与供应的绝对萎缩”，中原地产首席分析师张大伟分析，从海淀区过去5年的住宅土地供应看，未来海淀区可售的商品房住宅未来的库存还会继续减少，但成交均价却呈现跳涨的趋势。

　　郭毅也认为，由于商品住宅的长期供不应求，目前海淀区已经面临着“卖一套少一套”的境地。与此对应的是海淀区优质的教育资源以及上地、中关村产业集群的吸引，住宅需求量持续旺盛，因此海淀区纯商品住宅价格将会连年上涨。张大伟则预测，按照海淀区商品房过去十年的平均涨幅10-15%计算，海淀永丰产业基地地块入市销售时，海淀区可售房屋已经不足千套，成交均价也达6-7万元/平。