孙河、东坝、西局，2015年，这些热点板块内的项目将纷纷登场。相同的区域环境、类似的产品类型，比品牌、拼产品、搞创新……同一区域内的项目间竞争必将如火如荼。不过另一方面，项目之间不仅是对手，也是互相抬轿的“好邻居”，他们共同享受区域发展利好，承担区域市场的波动起伏。对于意在新年出手的购房者而言，2015北京楼市热点板块中的热点“战役”值得关注！

　　孙河组团是中央别墅区22年发展外溢过程中唯一一块先规划后建设的土地，其整体的容积率为1.1-1.4，是近年北京难得一见的集中的低密生活区。

　　孙河组团位于中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分。规划显示，孙河组团规划总建筑规模约140万平方米，整体建筑高度30米左右。规划安排1所九年一贯制学校、1处社区卫生服务站等其他公共服务设施；设置规划地铁M15号线车站1座。

　　“孙河组团整体的规划是西边和北边是低密度高端住宅，东边南边是商业、地铁，包括酒店及文化用地，整体布局非常合理。3到5年的时间将建成北京非常适宜居住的高端住宅集中区。”

　　孙河区域已经形成了“一轨二横三纵”的立体化交通网络；另外，孙河处于中央别墅区，可以享受后沙峪板块的购物，也可以享受来广营板块的休闲；且这个区域拥有优良的国际教育资源。

　　根据北京市规划委网站公布的孙河组团规划图，可以看到，孙河组团共有11块住宅用地。已经成交5块，孙河组团靠近中央位置是一景观水系，6块未入市成交地块中，有3块环绕这一景观水系，此外，水系旁还有3块商业用地尚未入市。无论是从位置、环境、景观来说，水系旁的这些地块均好于此前成交的地块。可以预计，将有位置更好的孙河地块推向市场。

　　战事前瞻

　　2015年，将有龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾和中粮·瑞府4个项目在孙河展开竞争，这四个项目均为各家开发商产品系中的最高端产品。多家房企竞争激烈，产品类型相似，可谓展开贴身肉搏。

　　龙湖是率先在孙河拿地的企业，早在2010年，龙湖就开始接触这一地块，也参与到孙河的整体规划建议中。同时，龙湖·双珑原著也是孙河首个入市的项目。紧随其后，泰禾·北京院子也以“高端项目也要高周转”的速度，亮相市场。一个是别墅专家，风格以细腻见长；一个是新中式别墅领导者，创建“院子系”产品。2014年，龙湖和泰禾在孙河的竞争已难分伯仲。根据北京住建委网站数据及多家数据机构来源显示，2014年，龙湖·双珑原著以135套位列北京别墅项目销售套数第三位。泰禾·北京院子则以17.6亿元的销售额占据2014年北京别墅销售金额榜首。

　　2015年，首开·琅樾和中粮·瑞府两个项目的加入，将令这场“战争”更加激烈。

　　首开·琅樾是首开地产高端产品系的首个项目，对于别墅市场来说，首开已经在全国范围内积累了不少经验，包括北京在内，也不乏经典作品。不过，像孙河板块这样的土地规格，对于首开地产是前所未有的。据介绍，此次进军北京高端市场，整合了首开集团各项核心资源，在规划、设计、材料、新工艺等方面都有着新的突破，在各个环节都倾注了相当的时间和情感。而且，从约2.6万/平方米的楼面价来看，这一成交价格在区域内处于较低水平，使得首开·琅樾在性价比上具有更大的优势，也为企业后续开发坚定了信心，赢得了更多的利润空间。

　　而中粮·瑞府所在的地块为当年的北京“地王”，其接近5万元/平方米的楼面价，一度刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。而操盘“地王”一直被认为是一件不易的事，中粮这块地的楼面价明显高于区域内其他地块，也曾遭到“购地成本超合理水平，盈利前景欠佳”的质疑。

　　不过，中粮·瑞府的优势就在于，其所在位置在孙河组团10万平方米中央景观水系旁边，紧邻北侧3.8万平城市公园，是目前已经成交的地块中，位置最好、品质最优的地块。此外，其纯商品房部分0.68的超低容积率也是区域内其他地块无人能及，也是孙河组团内乃至北京近年来容积率最低的地块。

　　位于东五环的东坝已成为北京楼市板块中的黑马。根据规划，未来东坝将汇聚国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区等高端产业，同时，将包括一条专门吸引国际奢侈品牌设立地区总部的街区，该街区紧邻规划中的第四使馆区。这些政策规划利好，带动了东坝楼市的迅猛上扬。

　　目前已有保利、恒大等多家知名房企在此拿地。经过众多房企的拼抢，东坝区域楼面价也因此水涨船高。

　　引人关注的是，东坝区域内的住宅种类众多，不但有自住房，还有限价房，普通商品房等，参差不齐的产品种类，对开发商进行区域打造形成不小挑战。预计东坝未来区域内产品，将出现两级分化的现象。

　　战事前瞻

　　在操盘了保利·海德公园之后，在北京以刚需、刚改住宅开发为主的保利地产，积累了顶级豪宅的开发经验以及良好的市场口碑。这将为其东坝项目的开发，带来宝贵经验。据介绍，由保利、首开联合开发的东坝项目，预计在2015年6月开放售楼处，下半年入市。该项目为纯低密度别墅产品，打造116套法式宫廷别墅。

　　保利在这一东坝区域的对手恒大，也以开发普通住宅见长。不过恒大华府作为恒大产品线中的高端系列，定位于城市中的高品质住宅，在其他城市也取得不俗业绩。位于东坝的恒大华府项目，依然是高层板楼产品。大户型面积，约200-300平方米左右。

　　东坝地块也是恒大进京以后拿到的第一宗纯商品住宅地块，也刷新了北京当年住宅用地总价纪录。业内人士测算，剔除限价商品房和自住商品房后，该地块楼面价已超5万元/平方米。而保利在东坝的地块项目，单价预期也将达到10万元/平方米以上。但目前东坝在售新房均价在4万元/平方米左右，这将为开发商之间的比拼增加又一难度。

　　西局由于距离丽泽桥、六里桥两大长途站以及北京西站较近，车流集中、人流复杂，一度被认为是北京的“城乡结合部”。近年来，随着北京西南部地区的快速发展，西局附近有多条地铁线路开通。而且，在北京内城区新增供地愈发减少的情况下，紧邻西南三环的西局地块入市，其稀缺价值凸显，受到多家房企争抢。

　　西局毗邻丽泽商务区、金融街商圈，被地铁14号线、9号线、10号线三轨环绕，处于三环与京西高速交口处。紧邻玉璞公园，周边配套有著名的解放军307医院。西局板块目前的二手房价格多数集中在4万元/平方米左右，龙湖与泰禾均将在此打造定位高端的住宅产品，这将给西局楼市带来更高的预期。可以预计，西局已正式进入北京豪宅板块。

　　战事前瞻

　　龙湖与泰禾的“战火”从朝阳孙河一直烧到了丰台西局。2014年初，两家企业时隔一周，先后在西局拿地，成为继孙河后，首批进驻西局的房企。

　　2015年元旦当天，龙湖发布西局项目案名——西宸原著，一个定位于内城别墅的低密产品。2015年，在顶级产品西宸原著的高位引领下，龙湖产重心将重回高量级别墅主场。据了解，龙湖·西宸原著包括109套别墅，春节后将开放样板间体验区，预计年中项目首期开盘。

　　泰禾在西局的地块项目目前正在规划中，并未有更多的市场信息透露。但根据业内测算，龙湖和泰禾在西局的地块，扣除配建限价商品房以及还建部分外，楼面价均突破了6万元/平方米。以此来看，并不缺乏高端产品开发经验的泰禾， 还将在此打造高端系产品。自2013年，泰禾在房地产市场中便已呈现“黑马”之势。可以预见的是，占据西南三环的地段优势，泰禾西局项目对市场的冲击力，也不容小觑。本报记者 陈静思