□中国社会科学院金融所尹中立

　　2015年初以来的我国房地产市场出现明显的分化走势，以北京、上海、深圳为代表的一线城市及部分省会城市房地产市场价量齐升，而大多数三、四线城市去库存压力有增无减。房地产走势的分化是我国房地产市场近十几年第一次出现，必有内在原因，需要准确把握其趋势。

　　豪宅成交量大幅增加

　　首先，一线城市的房地产市场价量齐升。一线城市中以深圳和上海的房地产市场表现最突出。2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米，成交金额达到1.4万亿元，该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。深圳房价在最近一年里的涨幅同样引人注目。根据国家统计局的数据，2016年1月份深圳的新建商品房价涨幅同比52.7%，二手住宅价格同比上涨49.7%。从国家统计局公布的1月份的二手房价看，深圳、上海、北京的环比涨幅分别为5.7%、2.7%和2.3%，按照一月份的趋势发展下去，2016年度的房价涨幅将超过2015年度。

　　其次，总价超过1000万元的豪宅成交量大幅度增加。在过去的每一轮房价上涨周期里，成交量增长最快的都是90平方米左右总价较低的中小户型，而此次一线城市的房地产周期的最明显的特点是总价高的大户型成交增长很快。从北京市场看，2015年总价1000万以上豪宅共成交3522套，比2014年多卖了48%，成交面积117.8万平方米，同比增长52.9%，成交金额697亿，同比上涨67%。上海市场1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。2015年深圳豪宅市场成交量暴涨。1000万以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多卖1757套，成交面积65.14万平方米，同比增长128%，成交金额489亿元，同比增加170%。

　　引致一线楼市上涨的因素

　　首先，2015年一线城市的房价上涨主要与股市有关。从我们的观察看，深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比基本不涨。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。股价上升的过程当中，上市公司股东的账面财富迅速增加。截至2015年底，创业板指数平均价格依然上升了84%，中小板上升了53%，上市公司股东（尤其是发起人股东）财富迅速增加，这些新增加财富主要集中在深圳。

　　股市上涨产生的财富效应同样会刺激上海房地产市场，但影响程度不如深圳。但以上海为中心的长三角是中国经济最有活力的地区，该地区有大量公司在深圳的中小板和创业板上市。上海周边的城市中，南京、杭州及苏州等也分布着相当数量的科技类上市公司的总部，而这几个城市的房价表现同样十分抢眼。

　　股市对楼市的影响还表现在证券从业人员的薪酬方面。这些从业人员主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增长也从另外一个侧面佐证了深圳、上海和北京房地产市场受股市行情的影响的事实。

　　其次，货币政策方面的刺激。从2001年以后的房地产运行看，房价与货币投放高度相关，简言之，房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。2015年多次降准降息，尤其是2016年1月份的信贷数据大幅超过市场预期。而货币当局“个人住房加杠杆”的言论进一步强化了货币政策放松的预期。

　　楼市与股市一样，不存在市场均衡价格，其价格波动主要受预期支配，价格上涨的趋势一旦形成就会自我强化，在2015年的一线房价已经形成上涨趋势的背景下，再受到上述一系列来自货币政策方面的刺激，使得房价出现加速上扬。

　　最后，房地产中介的加杠杆行为助推了房地产投机。据公开报道，目前有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。目前市面上的首付贷产品有很多种，住宅最高可贷总房价的20%，最高不超过150万元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最长贷款期限3年，一手房二手房均可适用。对于银行的风险控制而言，住房按揭贷款的首付是第一道安全阀，中介机构提供了“首付贷”后，按揭贷款实际成了“零首付”产品，银行风险控制的安全阀完全失效，这是十分危险的现象，美国的次贷危机就是因为大量零首付的按揭贷款导致的。

　　警惕一线房价失速

　　总之，2015年，一线楼市的价格上涨的主要推动力是股价上涨产生的财富效应，随着今年初以来的股价下跌该因素已经减弱，但货币政策对楼市的刺激作用在强化，中介机构给投资者的融资加杠杆行为进一步助推房价上涨。

　　房价上涨的主要因素已经消除，因此从宏观调控的角度看，在试图控制房价继续上涨的同时，也要警惕出现突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地产市场，最近一年价格上涨速度过快，最容易出现失速下跌。另外，香港楼市在多方面因素的作用下已经出现拐点，香港市场的负面信息迟早会传导到深圳楼市。

　　货币与信贷政策力求稳健与中性。类似今年1月份的信贷超预期现象一定要与市场进行充分沟通，避免市场因为误判而导致的恐慌。这不仅是维护房价稳定的需要，也是维护汇率稳定的需要。

　　房地产中介机构与互联网金公司合作提供的“首付贷”产品蕴含较大风险，需要有关部门在调查摸底的基础上，依法逐步处置，当务之急是制止产生新的增量，对于存量要慢慢消化，防止一刀切后出现类似去年7月份股市的恐慌性抛售。