调控风声紧 咋办？
- 发布时间：2016-05-16 05:33:42 来源：广州日报 责任编辑：罗伯特
记者周记
文：记者李凤荷
楼价上涨快的中山上周爆出“单价8000元/m2以上签约受限”的传言，后来政府部门对此进行了辟谣。今年4月初，记者参加中山中原地产举办的一个论坛，与会的人士对中山楼价上涨过快表示出担忧，认为楼价缓慢上升，市场好做，如果楼价上涨过快，产品一售而空，市场更难做。一个月后，市场人士的担忧差点就变成了现实。中山楼市数据显示，多个外地买家青睐的板块去年楼价上涨三四成，楼市库存几个月即可消化完毕。广州几乎同时也传出所谓调控收紧的传言，但仔细看报道发现二套房贷在广州市场向来是基准利率上浮10%，中国银行目前最高上浮20%。由于银行采取差别利率以及对额度进行动态管理，额度不多上浮利率也是合情合理。
调控风声紧，不知道哪一天突然降临头上，这些属于不可抗力的范畴，作为普通买家来说，唯有尽可能采取预防措施。预防“被调控”，你有什么可能对应的办法？对于一手房来说，几年前广州也遭遇限签的调控，当时开发商以“阴阳合同”来应对，与购房者签订价外合同，把突破限价以外的价格转移到此合同，名目有可能是“装修升级”，也有可能是会籍服务等。如果采取这种办法，一手房也可以顺利网签，不过，买家需要清楚这其中有潜在的风险，即日后转让有可能产生较大的增值（因为正常的楼价有部分转移到价外合同），购房者最好等证满两年免营业税再进行转让，假如以业主实收的方式出售证不满两年的房屋，买家需要承担的税费较重。
对二手房来说，购房者最需要预防的是突然而来的银行限贷措施，有可能上调利率，或是提高首付成数。上调利率，这意味着你必须提供更高的收入证明；提高首付成数，这意味着必须支付更多的首期款。故此，在计划按揭购房时，切勿在申请时就去到最尽，适当地留有余地，比如说，家庭月收入2万元，月供选择6000~7000元左右， 留有上调至1万元的空间；首期款则要留有一至两成的余钱。实际上，由于银行评估公司的评估价与地税部门的评估有时候也有差异，如果评估价低于真实交易价，购房者就必须补足差额，换言之也需要给多一点首期款。
除了自有资金要准备充足外，选择合适的房源进行交易也非常重要。如果业主需要赎契再进行交易的，赎契过程有时候就要拖上一两个月，这期间有可能出现楼市调控措施，因此买家应尽可能选择持证在手的房源进行交易，缩短从成交到出新证的时间。
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