不少专家建议，广州可在外围区域率先取消限购图/梁栋贤

　　建议缘由

　　广州具备取消限购条件

　　2015年12月召开的中央经济工作会议提出要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。中央在房地产政策上的新定调，使大家纷纷猜想：新的一年，广州是否有取消限购的可能？

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区经济发达的二三线城市。不过2014年后，限购政策开始逐渐松动，目前除了北、上、广、深四大一线城市和楼价畸高的三亚外，其他城市均已取消限购。

　　广州如今的楼价，不但只有北京、上海、深圳等一线城市一半，甚至有不少二线城市都已超过广州。既然广州楼价已和二线城市趋同，那么，在房地产政策上是否也有可能和二线城市看齐——比如取消限购？

　　现状

　　广州今年走势依然平稳

　　1月18日，国家统计局公布了2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，广州的同比涨幅为9.1%，与北京的8.3%相差无几，远低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真实情况而言，广州楼价的涨幅不光远小于上海、深圳，也要小于北京。因为北京市政府去年宣布将搬至通州，因此带动了以往的价格洼地——通州成交量的大幅上升，因而也拉低了北京楼价上涨的幅度。

　　数据显示，2015年，广州全年成交一手住宅9万余套，成交均价为15206元/平方米，相比2014年只涨了190元，在四大一线城市中，走势最为平稳。有专家预测，广州今年极有可能延续平稳趋势。2016年1月，北、上、广、深四城的楼价分别为35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。广州的楼价不如其他三个一线城市的一半，甚至不如二线城市的杭州、厦门。

　　广州有解限条件

　　猴年伊始，经济学家马光远给今年楼价上涨的城市排出三大梯队，广州虽位于第一上涨梯队之列，但排在苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州等城市之后。他认为，广州因为周边城市群的形成，总体供应充足，楼价不具备大涨的条件。事实也是如此，广佛同城不光是政府层面的事情，楼市的买家也切实贯彻了这一号召，佛山取消限购后，其成交量连续两年反超广州，而来自广州的购买力为数不少。这也从侧面反映，广州人对近在咫尺、楼价又有优势的佛山并不排斥，即使广州取消限购，佛山依然可以成为广州楼市的蓄水池，为广州楼价继续平稳保驾护航。

　　从广州本身的供应量看，同样具备解限条件。目前广州的可售库存895万平方米，消化需10个月以上；未售面积1866万平方米，处于历史次高位。

　　广州和北上深差别大

　　今年年初，北京、上海等方面均表示，近期不会取消限购。但合富房地产经济研究院院长龙斌认为，广州与北、上、深的情况完全不同。深圳地少人多，供应量非常小，消化库存只需四、五个月。且深圳的户籍人口只有300多万，外来常住人口有700多万，管理人口达2000万，而一年新房的成交量只有三、四万套，二手房成交比较活跃，投资氛围较浓。种种因素导致在没有放开限购背景下，深圳去年楼价上涨了50%。

　　除了供应量大，广州的房地产投资气氛一直不浓，外地人到广州买房不算太多。龙斌说，上海、北京都是吸纳来自全国、甚至世界各地的买家前往购买，深圳的情况大致相同。深圳不仅金融证券业突出，在高新技术产业如互联网创新产业也十分突出，目前，金融和互联网是收入最高的两个行业。相比之下，目前广州仍以传统工业、商贸为主，在金融、互联网领域的发展比较滞后，近年来产业结构升级、转型也不够理想，人口吸纳能力正在减弱。例如，作为“千年商都”，广州有着全国最好的各种专业批发市场，但电商发展却不如杭州。

　　“无论是产业结构、人口流动，广州都无法与北上深相比，广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市，加上城市（广佛）一体化又使广州的购房需求外流，因此放松限购无疑是比较有效的救市措施。”龙斌说。

　　解决方案

　　逐步松绑取消限购

　　在近日结束的广东省两会上，有不少人大代表、政协委员均认为广州有放松限购的条件和必要。但也有观点认为，目前广州市场平稳健康，如果放开限购会导致人为的量价齐升，反而不利于市场的稳定发展。有数据显示，广州2015年一手住宅成交1074.76万平方米，同比大增25.6%。尽管没有突破2012年的成交高峰，但只比2012年少了2.25万平方米而已。由于北京、上海先后表态暂时不取消限购，而深圳楼价去年大涨，取消限购的可能性也不大，因此要广州在一线城市中率先全面取消限购，在已经连续两年建议政府取消限购的广东省房协会长蔡穗声看来，可能稍有难度。但他认为，广州至少应该局部尝试取消限购。

　　比如，先在南沙等外围区域逐步放开。南沙成为自贸区后，很多外地人在此置业，但限购令却阻挡了这些人的落户需求，“如果取消限购，南沙的住宅成交量可能会比现在大一倍。”南沙某大型楼盘的相关负责人说。

　　从供应量来看，南沙、花都、黄埔、从化、增城等外围区域集中了广州近80%的供应量，这些地区存在一定的去库存压力，没有纳入限购范围的从化、增城，去年撤市设区后楼价并未飙升。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，广州可在外围区域或给购买大户型的买家取消限购。因为目前广州中心城区的库存压力并不大，压力大的反而是花都、南沙等区。同时，小户型也没有库存压力，滞销的是大户型，因此广州不妨考虑在某些地区或从户型上局部松开限购，如外地人购房需提供3年以上社保，二套房统一为七成首付等。

　　文/羊城晚报记者 梁栋贤