和一季度两周内拍出3个地王的土拍市场热闹腾腾的场面不同。进入3月份后，截至目前，东莞连续两个多月商住地零挂牌、零成交。其中，4月份东莞商住、商服地双双“断供”。

　　2016年是房地产行业去库存的关键一年，在政府“有限有供”的基调下，4月东莞政府进一步控制推地规模，总供应量为3宗工业用地，而总成交量为4宗工业用地，创下2004年以来单月成交新低纪录。另外，商住用地继续“挂零”成交，土地市场交投热度降温明显，东莞整体土地市场进入持续低迷的局面。业内预计，未来东莞商住市场上，三旧改造、商改住项目将成未来供应主力。

　　A.去库存背景下推地节奏放缓

　　从供应来看，4月东莞土地市场供应3宗，占地面积合计2.06万平方米，环比大减92.7%，同比大减94.1%，其中商住地供应0宗，占地面积合计0万平方米。成交方面，4月东莞土地成交4宗，占地面积合计26.84万平方米，环比下滑61.8%，同比下滑26.7%，建筑面积合计88.28万平方米，环比下滑27.4%，同比增加23.4%，成交量明显大幅降温。4月土地成交金额1.59亿元，环比上月降幅60.3%，同比降幅84.3%。中原地产东莞市场策略总监车德锐分析，政府放缓推地意向明显，有对商住用地采取收紧推地计划。今年4月土地供应量更是创下2004年以来单月的新低，而且主要是靠工业用地供应拉动；另一方面东莞政府在持续推进重大项目的落实，增加工业类用地以满足招商项目的土地需求。

　　对于3月份以来，东莞商住地市场供应量再度“归零”，车德锐认为，一方面是顺应国家去库存的主基调，在“有限有供”的节奏下，保持土地市场的平稳进行；另一方面，随着东莞三旧改造的进一步开展，放缓土地供应量成为大势所趋；而且，东莞政府控制商住用地的放量，也是一种变相催促囤地的开发商加快进入开发的手段，促进东莞土地市场及房地产市场的良性发展。

　　后续供应节奏跟不上，东莞住宅库存或将面临“断供”的风险。截至2016年4月30日，东莞住宅库存量为306.34万平方米，环比下降6.5%，同比下降48%，继续创新低，库存消化周期加速探底，已跌至3个月。

　　从物业类型看，4月东莞洋房、别墅、公寓库存分别为181.5万平方米、76.9万平方米、47.9万平方米，消化周期分别为2.1个月、6.5个月、9.3个月。东莞中原市场研究部称，若再剔除一些旧盘挤压单位、朝向光线较差的单位等，实际上目前东莞洋房库存仅够支撑1个多月，也就意味着目前许多项目处于“无货卖”的状态。

　　B.开发商拿地心态或更加谨慎

　　作为东莞楼市的转折点，4月份一方面楼市成交出现回调的迹象，但另一方面楼市房价依旧处于历史的高位。尽管在政策面持续保持宽松条件下，3月底遭遇深圳楼市调控政策的连锁效应，深圳客入市预期发生重大转变，市场观望情绪浓厚且向东莞市场蔓延，东莞楼市成交顺势放缓。另外，在深圳客持续外溢下，东莞开发商定价依旧以上调为主，导致房价再创历史单月最高。随着市场观望情绪不断发酵，后市房价滞涨迹象将越来越明显。同时，在东莞土地市场供需持续低迷情况下，各大开发商拿地心态将更加谨慎，“追涨拿地”现象或将成为昙花一现，土地交易市场热度或将进一步降温。

　　据监测的数据显示，5月东莞土地市场将有9宗土地挂牌入市，占地面积合计32.64万平方米，建筑面积合计68.64万平方米。其中，商住用地1宗；商业用地1宗。5月整体土地交易量回到平稳水平，另外商住地供应突破“挂零”，而且该商住地位于横沥镇半仙山村。

　　合富地产东莞市场研究总监李兴旺分析称，目前东莞房价稳持在1.2万—1.3万元/㎡，除了深圳客托市，还有一个主要原因就是住宅持续供不应求，开发商没有降价的意向。未来，三旧改造将是东莞土地释放的主要途径。东莞房地产协会秘书长陈骏良亦表示，近十多年东莞城区发展比较迅速，可开发土地资源有限，只能期望三旧改造。但在东莞原来的规划中，三旧改造的项目多为商业地，或者是商业占比较大的商住地，这不是合理的，急需去政府调整。面对东莞住宅库存严重不足，而商业饱和的情况，陈骏良表示此前房地产协会已提交了“商改住”的议案给市政府，建议称，目前可暂且放缓纯商业地的供应，并适当调整商住地块中的商业比例以及分布范围。“一地块商业比例太大，很多开发商是不敢拿的，因为商铺、写字楼这些都很难销售，抑或是很难出租。此外，也要合理分布商业地，像南城规划为中央商务区可重点推，但一些偏远的镇区就要谨慎了。”

　　链接

　　改善需求明显增加

　　4份二手楼市总体向好

　　据合富指数监测二手网签数据显示，4月份东莞二手住宅网签6274套，65.7万平方米，较2016年3月份减少4.1%，同比2015年4月上涨92.8%，总体表现良好。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，深圳“3·25”新政对东莞二手楼市也产生较大的影响，不少深圳客观望加重，入市意愿降低。但东莞一手楼市严重供不应求的大局依然没有明显改观，这也是深圳客大幅减少，而东莞二手网签仍然保持高位的重要原因。据合富辉煌数据，2016年东莞一手住宅供应62.4万平方米，同比减两成以上；成交84.4万平方米，虽然较3月减少两成，但供不应求的态势仍未根本性扭转。

　　临深镇区有所降温

　　由区域看，市区及各镇区的交投大多保持平稳。东城、南城、莞城等市区的网签量基本与上月相当；大部分镇区的网签小幅5%左右波动。不过，此前大热的临深片区，交投有所回落，如塘厦、清溪、凤岗的网签下降了一到两成，主要受深圳“3·25”新政影响，部分深圳客的观望加重。

　　业主继续升价，买家的心态则有所分化。深圳外溢买家，不少选择观望；楼价快涨，部分本地的刚需客入市较犹豫；但鉴于一手供应严重萎缩，也有部分刚需客仍小幅追价购入中心地段较优质单位。

　　换房客投资客占比上升

　　4月东莞改善需求和投资客的占比较3月上升。据合富指数监测，4月份东莞改善买家的占比达三成，较上月增加一成。据了解，这部分改善买家大多为首次换房客，受一手供应不足，尤其是100-140平方米的一手供应大幅下降，部分首改型买家转投二手市场。4月东莞100-140平方米供应占比仅为一成五，较3月的三成左右明显萎缩。

　　龙斌表示，值得注意的是，东莞二手投资客的占比，已经连续三个月增多。据合富指数监测，4月份投资客的占比为17.8%，较3月增加约4个百分点。投资需求增多，显示买家对后市的信心充足。