近几年，养老市场中悄然出现了大量养老公寓类项目，它们常常会打造一些纷繁复杂的概念吸引老人入住，但却难寻政策依据。日前，北京商报记者接到消费者王先生的电话，称自己就遇到了这样一个项目，即位于怀柔区的瀛公馆。通过宣传，王先生了解到，瀛公馆共推出了四种户型，售价分别在100万-140万元/套，其中包括一定的“会籍费”。然而，令王先生担忧的是，瀛公馆的销售人员坚称因为项目所在土地性质为养老服务用地，因此会员对房屋只享有30年使用权而没有产权，到期后要按照届时国家政策补缴土地出让金继续居住，且依然无法获得产权证。对此，市国土局回应称这种说法肯定是不准确的，而怀柔区民政局更进一步表示，这一项目还未获得经营资格，尚不能对外销售。

　　百余万购洋房仅获30年使用权

　　APEC峰会结束后，怀柔的楼市着实火热了一把，与之相关的旅游、养老等产业也争相赶搭这趟快车，借机大力宣传招揽客源。王先生就是在与朋友逛某个养老展会时接触到了在会上高调宣传的瀛公馆，据王先生描述，在销售人员的推荐下，他与朋友都有了为家里老人在瀛公馆购买一套房子养老的打算。

　　按照王先生以及销售人员的指引，记者驱车前往了位于怀柔区庙城镇庙城路南侧的瀛公馆项目所在地。虽然地处六环外，但其实刚下高速不久记者就能看到路边设立的瀛公馆指示牌，而且该项目在建设工地上方也已树立了巨大的项目名称，颇为显眼。

　　根据项目现场销售人员介绍，瀛公馆总共有400套精装修洋房，分为四种户型，“我们采用的是会籍购房制，客户购买会籍，并根据户型大小支付不同额度的房屋使用费”。据了解，瀛公馆四种户型面积分别为92平方米、103平方米、115平方米和133平方米，相对应的价格为每套100万元、103万元、120万元和135万-140万元。该销售人员为记者算了一笔账，他表示，距离瀛公馆不远的怀柔中心城市一般商品房售价已达到2万余元/平方米，而瀛公馆平均只合1万多元/平方米，价格优势显而易见。

　　当记者替王先生再次询问有关房屋产权问题的疑虑时，该销售人员再三强调，瀛公馆的建设用地属于养老服务用地，产权归公司所有，购房客户只享受30年房屋使用权，没有产权，客户所缴纳的“房费”其实是会员费+房屋使用费。而这位销售人员向记者出示的合同样本中也显示，消费者按合同约定足额交费，瀛公馆的开发商北京康瀛国际养老服务有限公司仅为消费者签发会员证书。而每套房屋除签合同的客户本人外，还可由客户指定一位近亲属共同享有会员权利。

　　不过，在记者提出持有会员卡无法与持有房屋产权证享受同等权利时，上述销售人员马上表示房屋可以由会员出租、转让，或者由会员家人继承，到时只要到公司处变更会员证持有人即可。而合同样本中进一步明确，会员向近亲属以外第三人转让，需要缴纳转让人会费的2%作为手续费。

　　使用权到期补费难寻政策依据

　　实际上，王先生告诉记者，他与朋友最担心的还是瀛公馆销售人员始终解释不清的30年后交费续期的问题。而记者在现场与销售人员确认这一问题时，销售人员也几次易口，没有准确地正面回答，只是表示瀛公馆的房屋30年使用期满后，需要缴纳一定的土地出让金才能继续居住，但到时不再签署新合同，“续期”后权利如何保障，该销售人员始终没有回应，“具体缴费标准要看到期后国家的具体规定，目前初步确定是一套房1万-2万元左右”。当记者继续追问这笔费用的缴纳方式、谁来收取时，该销售人员表示，这笔费用是交给国家的，就像此前新闻所报道部分地方存在部分房屋土地使用权到期现象，需要缴费“续期”的问题一样。

　　然而，记者对比发现，目前各地陆续涉及的土地使用权到期问题，都明确针对的是住宅用地，与上述销售人员坚称瀛公馆是养老服务用地有着明显区别。此外，在瀛公馆位于怀柔的接待中心里，记者从墙上挂着的项目土地使用证照片中明确从用途一栏中看到了“商业”二字。而且，目前国家对于土地使用权到期住宅尚无明确续期缴费标准规定，瀛公馆却率先给出了1万-2万元/套的价格……种种表述都令记者心中对该项目存在的疑团越滚越大。

　　对此，北京市国土局相关负责人告诉记者，瀛公馆项目所在地属于集体土地流转，但对于土地的具体使用用途，市国土局以及怀柔区国土局还在核查。不过，上述相关负责人也明确表示，销售人员所指客户在30年使用权到期后需要缴纳“土地出让金”来“续期”的说法肯定是不准确的，因为如果集体建设用地补缴土地出让金，那就会变成国有建设用地，但这一过程需要走征地手续，并非所谓每位客户交钱后就能续期。

　　值得注意的是，2014年，国土部曾下发《养老服务设施用地指导意见》，明确只有专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地，而老年酒店、宾馆、会所等商业性设施占用土地均不属于此范围。而上述销售人员表示，除老年人以外的普通客户也可办理瀛公馆会籍并入住，“瀛公馆既能养老也能养生，不限制只有老年人才能成为会员，而且会员卡不记名，客户家人都可享受全套配套设施”。对此，业内专家却表示，国家关于养老用地的规定十分严格，如果该地块真属于养老服务用地，同时按介绍所说任何人都可以购买居住，那么土地的规定用途就无法实现，需要由相关部门来衡量这宗土地是否涉嫌私自改变用途。

　　不具营业资格半数公寓已售

　　既然入住人群不能保证，那么归根结底，瀛公馆一直对外介绍的“养老公寓”概念是否还成立呢？为此，记者致电怀柔区民政局社会救助科询问，据该部门相关负责人介绍，目前北京对于养老机构的审批属于“后置审批”，因此，一家养老机构若想取得营业资格，必须在项目完工后经过环评、验收等一系列环节后才能提交注册申请，相关证照齐全之后才能登记注册，获得“养老机构执业许可证”方可正常营业。

　　上述怀柔区民政局负责人表示，2009年，瀛公馆曾向怀柔区民政局提出批准建立的申请并获得同意，因此，目前该项目是可以开工建设的，“但目前瀛公馆未建成，还不具备提供养老服务的资格，按照规定，现在还不能开始对外销售，即使企业肯卖，我们也建议消费者不要购买，因为交易风险较大”。而当记者向瀛公馆销售人员确认是否可以开始签约购买时，销售人员给出了肯定的答复，并且直言目前瀛公馆项目内400套左右的房屋使用权已有一半卖出，115平方米的户型已经没有了，133平方米也只剩下两套。

　　记者梳理发现，根据销售人员介绍，消费者如果在30年内要退出项目不再居住，除了要扣除20万元的会籍费外，还要根据时间缴纳一定金额的公寓使用费。而合同样本中进一步表示，五年内会员单方退会需要按每月5000元缴纳会费，而五年以上则每年按照全部会员服务费即房屋使用费/30缴纳会费，最终消费者能拿到的钱=全款-20万元-每月会费×时间。

　　此外，瀛公馆销售人员还表示，项目内配备了1000平方米的医疗康复中心，内设的医院将由北医三院、301医院、中日友好医院等三甲医院专家坐诊，在明年底养老公寓入住的同时就可投入使用并可以使用医保报销。

　　然而，不论瀛公馆内设的医疗机构级别如何，根据现行规定，医疗机构取得《医疗机构执业许可证》三级满6个月以上，二级须一年以上，一级须满两年以上，才能申请医保定点资格，但据销售人员介绍，瀛公馆的医疗康复中心属于二期工程。而目前，项目内连一期工程的养老公寓还未建成封顶，二期即使加快工期，尽快拿到《医疗机构执业许可证》，在明年底前符合定点医保资格申请条件并完成申请也是基本不可能的。北京商报养老产业调查小组 王飞/制图