□金证券记者 胡春春

　　前期，《金证券》 记者报道了今年房地产信托的成立和发行情况。目前房地产信托收益率平均水平已回落至8%附近。而业内人士却向记者透露，南京市场上存在年化成本近20%的房地产信托融资项目。

　　这么高融资成本的项目真的存在吗？

　　不同开发商融资成本不同

　　用益信托公开数据显示，农历新年后房地产信托的年化收益率只有8%左右，而农历新年前这一数据还在8.5%左右，个别甚至可以达到9%。信托年化收益率走低的另一面是房地产信托融资成本的走低。

　　所谓的房地产信托融资成本，大致是房地产信托产品给投资人的预期年化收益率再加上1—2个点左右信托发行和渠道费用等。

　　换句话说，一款房地产信托产品，如果年化收益率在8%，那么融资方的成本可能在9%—10%。

　　平均水平之外的则是冰火两重天的残酷现实。

　　南京一家信托公司相关业务部门副总对《金证券》记者说，以南京市场为例，像朗诗等这样的大型房企，目前的房地产信托融资成本非常低，基本在5-6个点。但很多小开发商的房地产信托融资成本仍旧非常高。“有的可能就是拿了一块地，什么都没有，这种房地产信托融资成本可能达到年化12%以上，夸张的甚至能到15%左右。”业内另一位人士更向记者报料：江北一家名为恒业地产的开发商，房地产信托融资成本一度接近20%！

　　20%融资成本是历史最高

　　《金证券》记者查了下用益信托提供的近几年房地产信托数据，发现20%融资成本，几乎是两年前，即2014年之前的房地产信托融资成本水平。当时房地产信托给投资人的年化收益率也高达12%-18%。而这个收益率区间可以说是房地产信托产品历史上收益率的最高阶段。

　　此后，受各种原因影响，房地产信托产品收益率一直在下滑，融资成本也在走低。

　　《金证券》记者试图连线这家位于江北，全名为南京恒业房地产开发有限公司的企业进行求证，但公司公开电话接听的一位女性工作人员表示，公司有两位负责人，目前都不在，也没有他们手机号码，无法联系上。随后记者给这位工作人员发送想要采访的信息，截至发稿一直未收到回复。

　　故意捂盘还是资金紧张

　　《金证券》记者了解到，恒业地产在江北开发的楼盘名为阳光帝景。这个楼盘土地面积约11万平方米，但开发了近7年还未结束。

　　多位南京房地产人士都向记者表示，这个盘子开发极慢，运作十分低调，知名度一直不高。

　　此前曾有房产媒体质疑其故意捂盘，等待江北政策利好抬高房价。

　　但记者从南京房地产圈了解到，该公司开发楼盘缓慢，主要还是因为资金紧张。公开信息显示，早在2010年他们就和中诚信托做过一款阳光帝景房地产信托融资产品，当时的规模是1.6亿，给投资人的预期收益是年化6.6%，两年之后也按期进行了清算。按照当时市场水平，这一切都还算正常。但到了2015年之后，公司似乎急于找资金。

　　“我们接触过一次，但现在超过12%的成本我们就觉得风险太高了。”南京另一家信托公司资深人士回忆。

　　随后，《金证券》 记者辗转联系到恒业地产的一位王姓负责人，但对方只是简短回应：没那么高。记者追问，那具体多高？对方答：每个产品做的不一样，不好说。接着便以不方便为由匆匆结束了通话。

　　可能设置特别处置条款

　　用益信托研究员帅国让告诉《金证券》记者，从去年开始，对于开发商融资而言，渠道越来越多，很难想像接近20%的融资成本，开发商到底为什么会去做？

　　“一般而言，都是先从银行找，银行对质押什么的要求比较严，如果做不了，或者不够，才会找信托做。往年房地产信托融资成本一直很高，但这两年越来越低，如果现阶段用高成本去撬动信托融资，那需要仔细看下资产质量。”帅国让说。

　　而前述南京一家信托公司相关业务部门副总则对《金证券》记者表示，如果成本真的接近20%，做项目的信托公司肯定会设置特别处置条款，或者用其他资产做增信。