片区扫描 西

　　宝安

　　区域内交通网密布，海陆空交通轨道纵贯其中，随着沿江高速、地铁11号线、航空新城等一系列重大项目的建成，作为供应大区的宝安也迎来了轨道发展的“黄金时代”。

　　深圳中原研究中心预计，今年宝安将有28个项目入市，包括3个总建筑面积超过100万平方米的大体量项目。

　　松岗

　　区域表现：

　　2015年片区价格同比大幅上涨58%。由于深圳房价的暴涨，带动“价格洼地”松岗的突起。数据显示，1月松岗商品住宅均价为29230元/平方米。

　　区域供应：

　　近几年来，松岗在房地产开发上，几乎全为城市更新项目；据统计，目前，松岗规划和推进的城市更新项目近20个，占地面积超300万平方米。

　　专家解读：

　　松岗作为深圳的西北门户，是连接“穗莞深”轴线的中间节点。去年底召开的松岗“双十项目”报告会上指出，宝安区计划投资超28亿用于“十大重点工程”，主要改善松岗的道路、绿化、学校、产业配套等各种环境。同时，轨道交通6、11号线的即将开通，进一步拉近松岗与前海、市区及香港的距离。而穗莞深城际线与6号线的连接，也预示着未来在建设深莞合作示范区中松岗的潜力。（综合）

　　西乡

　　区域表现：

　　数据显示，2015年西乡楼市火爆，片区内11个项目成交均价近3.6万/平方米。今年1月西乡商品住宅均价为50908元/平方米。

　　区域供应：

　　目前西乡在售一手房源有松茂御龙湾、幸福珺湾、万菱new寓、天福华府等。深圳中原研究中心预计，未来西乡将有10个项目入市，占宝安供应的三分之一。

　　专家解读：

　　西乡地处前海城市中心腹地，区位优势独特，坐拥双港、交通发达，未来的西乡，直接接驳高速、空港、海港，20分钟即可进入深圳市中心；配套上商业气氛浓厚，按现阶段来说，碧海-坪洲、航空新城、流塘三个区域主要集中了西乡的大型商业，整体板块内居住氛围浓厚，随着未来更多旧改项目涌出，城市化程度将越来越高。

　　（房价点评网分析师 孙 东）

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　　中

　　龙华新区

　　龙华新区是港、深、莞走廊的重要组成部分，辐射力强，坐拥深圳北站大型交通枢纽、地铁等交通优势，良好的区位优势吸引了众多刚需置业者。

　　交通便捷、新城规划的逐步落地，使得龙华房价稳健走高。另外，龙华新区今年预计新开建三所学校，新增近5000个学位，或将缓解区内教育资源紧缺的状况。

　　龙华

　　区域表现：

　　2015年，龙华楼市突飞猛进，全年成交1万多套房源，均价近3.6万元/平方米，同比上涨43.5%。克而瑞数据显示，今年1月，龙华板块内商品住宅均价为44271元/平方米。

　　区域供应：

　　深圳中原研究中心预计，2016年龙华新区将有16个项目入市，其中8个项目在龙华板块，占全区供应的半壁江山。

　　专家解读：

　　龙华板块作为龙华新区的核心，居住和商业氛围浓厚，片区内拥有具有口岸功能的特大型综合交通枢纽、广深港客运专线和厦深铁路在此交汇，目前2条地铁线在深圳北站换乘，地铁5站到达市中心，地铁20分钟到达前海，与香港广州形成“半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”，未来形成6条轨道交通，通过轨道交通快速通达市中心、郊区甚至深圳以外地区，交通优势显著。

　　龙华深圳北站周边或将成为在福田、罗湖和南山科技园周边工作的家庭置业的重点关注地段。

　　（房价点评网分析师 孙 东）

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　　东

　　龙岗

　　龙岗作为深圳商品房的供应大区，一直以“深圳房价洼地”受到置业者的青睐。2015年，受“330”政策影响，龙岗楼市一路高歌猛进，龙岗新房成交均价也进入4万时代，楼市洼地景象不复。

　　日前，龙岗围绕“东进战略”打造深圳发展第三极工作提出设想，将与坪山、大鹏、盐田携手推进深圳东部轨道交通建设。

　　龙岗中心区

　　区域表现：

　　龙岗中心城作为龙岗重点区域，2015年，龙岗中心城商品房成交6010套，同比大增98.9%；均价约2.6万/平方米，同比上涨54.3%。片区内多个热点项目突破3万关口，使得龙岗中心城的量价齐升。今年1月市场龙岗中心区新房均价35705元/平方米，整体高于去年同期。

　　区域供应：

　　深圳中原研究中心预计，2016年龙岗区将有46个项目入市，其中龙岗中心区有17个项目推出，以刚需住宅项目为主。

　　专家解读：

　　龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，也是深惠莞城市圈的重要节点。根据规划，龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。深圳“东进战略”的提出，让龙岗区在土地空间和创新潜力方面优势日益显现。地铁3号线以及未来12号线的通行将形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，加上产业结构调整必然带来人口结构的优化，提升区位楼市价值。（中国指数研究院深圳分院研究总监 程 玉）

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　　南

　　南山

　　2015年，南山极大程度拉动了深圳房价的上涨，区域内单价4万以下的楼盘几乎绝迹。今年南山预计将有19个项目入市，其中综合体项目7个。

　　另外，日前南山区建筑工务局与区教育局举行的座谈会指出，2016年南山要优质教育工程建设。目前，正在前期设计的学校有6所；预计今年可建成深云村配套学校，届时可提供学位1680个。

　　深圳中原研究中心预计，今年南山将有19个项目入市，其中综合体项目超过三分之一。

　　前海

　　区域表现：

　　2015年深圳房价暴涨，前海也是房价暴涨的代表区域，暴涨80%以上，因该区域去年商品房供应较少，成交垫底，相比于后海中心区的房价，该片区的房价仍然有较大的增长空间。今年1月，前海成交均价为72248元/平方米。

　　区域供应：

　　前海片区定位主要是发展以深港合作为基础金融业、现代服务业，住宅产业发展并不是其发展方向，因此位于前海片区的商品住宅非常有限，商业办公产品将是其热门。

　　专家解读：

　　前海企业注册资本超3.5万亿，相当于深圳2014年GDP的2.18倍，该区域企业、职员和居民购买力强，是真正的“钱海”。前海片区主要规划为金融和物流等产业商务区，建成后预计有80万人在该区域就业，30万人在此居住，为满足区域内职员和居民的日常工作和生活需求，华润、深圳地铁和中信等多家企业将在该区域内落成大型国际型商业中心，多年后该区域的配套服务设施水平和档次将全面超越后海区域，轨道交通方面，未来将有超过10条以上地铁经过该区域，在深圳没有任何一个片区地铁线路有如此密集。

　　（房价点评网分析师 孙 东）