优质地块带动溢价率攀升

　　2014年的土地出让市场风头正劲，多数项目体量大、总价高。其中新八大里出让的6个项目，平均总价高达42.6亿；全运村项目两宗地块加一起也卖出65.5个亿。但纵观2015年的土地成交金额，只有6个地块的超过20亿，其他大部分项目成交不足10亿，而造成这一现象的直接原因是供地总体量的下降。据中国指数研究院提供的数据显示，2015年天津经营性用地共计成交143宗，同比减少35宗，规划总建筑面积为1074.51万平方米，同比下降32.38%。土地出让总金额为541.70亿元，同比下降22.13%，处于近五年来较低水平。

　　不过土地供应的缩减并没有影响开发商的拿地热情，特别是在2015年楼市一路走俏的影响下，不少优质地块成为多家开发商争抢的重要目标，整体溢价率也大幅攀升。2015年5月15日，位于西青区精武镇迎水道以南的一宗综合用地经过175轮激烈竞价，最终由天津建工集团房地产发展有限公司收入囊中，溢价率高达32.4%。同一天，建工又经历64轮竞价斩获与前宗地块相邻土地，溢价34.3%。9月2日，天房公司经过45轮竞拍，打败首创、融创、保利等11家房企竞得水上西路地块，成交楼面价22392元/平方米，溢价率达35.4%。12月30日，土地市场收官之战中，毗邻津滨大道的13宗地块拍卖吸引了包括天房万科、金地电建、八大处、金隅、正荣、中骏、融创、平安、首创、旭辉、招商等12家大牌企业悉数到场参与竞拍，最终融创以46.1亿元将其摘得，楼面价9039元/平方米，溢价率高达51.1%。

　　数据显示，由于受市区优质地块集中入市带动，整体溢价率大幅攀升，由2014年同期的5.06%上升为9.98%。土地整体楼面均价达5041元/平方米，同比上涨15.16%，创近六年来新高。克而瑞天津分析师表示，2015年天津土地市场成交价格快速攀升，溢价率企高，主要是中心区域高价土地和优质地块成交所致。由于商办土地比例仍然高居不下，对开发企业的综合实力是一个考验。

　　各区域土地成交各有亮点

　　从土地供应区域来看，2015年天津外环线以内市区范围出让各类经营性地块26宗，可谓“化整为零”，几乎覆盖了环内所有城区，环线分布也较为平均。其中8宗位于外环至环城快速之间，5宗依傍环城快速沿线，6宗位于快速至中环线之间区域，另外7宗地块位于中环线以内的天津市区核心。

　　具体来看，南开区成为市内六区中“最热”区域，系环内供地的区域榜首。南开区一直是近年总价地王的所在区域，从鲁能天塔地块、天拖地块到手表厂地块，不断刷新单价纪录，楼板价已突破2万。2015年，水上西路地块和育梁道地块先后被天房收入囊中，22392元/平方米、18005元/平方米的楼面价足见市场对该区域的认可。相比之下，河西的地块价格相对平均，大沽南路地块、台儿庄南路地块、珠江道地块以及新八大里区域的“一里” 都处在河西核心优质区域，楼面成交价格均值在14000元/平方米左右。而河北区在2015年也打破了一直以来的“低价”魔咒，白庙地块经过135轮竞拍最终高溢价成交，楼面价突破1.2万元。

　　环城四区中，西青区有八块地出让，其中五宗都出现了不低的溢价，特别是卫津南路以西地块的楼面价突破万元，足见其火热程度。紧随其后的津南区虽然地块成交数量不少，但与西青的楼面价相比，两三千的价格水平涨幅甚微，拿地方面也仍是首创和金地两大开发商。

　　受自贸区政策利好影响，滨海新区中心商务区今年出让的3块地块由于环绕于滨海文化商务中心周围，土地出让溢价也分别高达87%、99%、52%。从中长期来看，随着自贸区政策的逐步落地、企业进驻、基础设施完善，自贸区相关地块的房地产市场有望继续稳步向上发展。

　　今年热点区域有迹可循

　　2014年新八大里板块集中卖地，直接促成2015年河西区新房成交量的飙涨。基于2015年出让土地情况，今年天津新盘风向亦可窥见端倪，特别是环内将亮相的新楼盘或许会多到“晃眼”。一些城市中心区域新盘将成为高端住宅的重点供应区域，带动高总价住宅市场成交量走出一波上扬行情。

　　今年热点区域首当其冲要数水上板块。作为天津市内发展成熟的区域，水上板块内商业与生态环境俱佳，再加上地铁线路的环绕，区域价值日益凸显。2015年出让的水上公园西路地块、育梁道地块均被天房收入囊中，将与已经开发的天房崇德园进行整体规划施工，一旦开盘，有望再次掀起津城高端盘风潮，为更多改善需求购房者提供选择。

　　市内六区中，另一个热点区域将继续围绕新八大里区域展开。2015年的河西土地市场四个出让地块都来头不小。珠江道地块、台儿庄南路地块和大沽南路地块都处在河西核心优质区域，且新地的位置与新八大里区域相隔不远，再加上“一里”地块的出让，今年的区域供应将达到新的峰值。目前新八大里各在售项目都保持了较快的去化速度，但区域内竞争相对激烈，随着更多新项目开盘入市，争抢区域内目标客群的竞争将十分激烈。

　　环城四区中，西青区的精武镇将成为新热点。2015年，旭辉燕南园已经炒热了“南奥体板块”概念，客户对其产品和打造的区域价值给予了认可。除了已经在售的燕南园项目，另有三块位于精武镇的地块也在去年出让。克而瑞分析师认为，从这几块土地的高溢价率上可以看出房企对市场的期望值较高，新盘入市价格预计仍会继续走高。

　　最后一个热点区域预计会出现在天津北部的北辰区。作为环城四区之一，北辰区的存在感一直较弱，新盘项目也相对较少，缺少整体亮点和代表板块。但2015年，北辰凭借淮河道地块、47中地块、南仓道地块、高峰路地块吸引多家开发商进驻，跻身环城“卖地大户”，未来走势可期。特别是随着地铁5、6号线的通车，不少来自河北、红桥的刚需客户在房价不断走高的市场氛围内，会被挤压至临近的北辰置业，这也为项目的集中入市积累了潜在客源，今年或迎来北辰楼市大爆发。

　　受前一年房地产市场整体进入调整期影响，2015年政府推地节奏明显放缓，土地出让总金额同比下降，但最多175轮竞价抢地、最高99%溢价、总价46.1亿高价“收官”等亮点还是让这一年的土地市场极具魅力。与2014年新八大里板块汇聚所有关注度的“集中卖地”相比，“小而散”成了2015年土地市场的关键词。