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楼市去库存兰州怎么去?

  • 发布时间:2016-01-18 06:36:03  来源:兰州晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  兰州晚报讯(记者王星明)1月15日,来自易居研究院的监测数据显示,2015年年底,兰州新建商品住宅存销比为16.8个月,也就是说,兰州目前的新建商品住宅需要一年多的时间来消化。从环同比来看,这个数字,都出现了下降,其中,环比下降1%,同比下降10%。当然,针对库存量,无论是兰州官方还是开发商,都在想方设法。兰州市房产局称,将加大去库存力度,通过政府回购商品房用于保障房、鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业等方式,消化商品房库存。而兰州各楼盘最近频频促销,从首付低至3万到购房赠大礼包,还有旅游大礼包、年夜饭礼包、奢华装修等等。可见,在国家强调去库存的大环境下,无论从何种角度来看,兰州楼市2016年主基调已然奠定,那就是完成“去库存”这一“国家任务”。总体上,业内对楼市去库存还是相对乐观:“2015年市场的真实库存还是缓慢下降的”。

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  存销比:环同比均下降

  据兰州市住房保障和房地产管理局不完全统计,目前我市库存商品房面积为1251.33万平方米,其中住宅面积为741.79万平方米,近郊四区库存面积为476.82万平方米,占到64.3%。

  而1月15日,易居研究院的报告显示,截止到2015年年底,兰州新建商品住宅库存面积为625万平方米,同比增加9%,环比下降2%。对于两个数据的差距,易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“我们在统计时,剔除了部分无效库存,因为有一些房子卖不掉,算在里面意义已经不大了。”

  从存销比来看,该院的监测显示,2015年年底,兰州新建商品住宅存销比为16.8个月,环比下降1%,同比下降10%。

  “兰州2015年去库存周期总体是在收窄的,新建商品住宅存销比从当年1月份的20.3个月持续收窄到12月份的16.8个月。”严跃进认为,这样一个去化周期的变动,实际上和全国市场的走势基本一致。横向对比看,兰州目前去库存周期在各个省会城市中居于中间位置,“兰州总体上依然需要继续去库存,但去库存的焦虑总体是在下滑的。”严跃进称,尤其从西部几个城市看,兰州去化周期相对较快,比西安、西宁等城市的去库存效果相对要好。记者注意到,至2015年年底,西宁库存506万平方米,环比上涨2%,同比上涨9%,其存销比17.4;西安库存2002万平方米,环比持平,同比下降3%,其存销比16.9。而这两个城市的存销比环比都在上升。

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  政策年:“剑指”去库存

  取消“限购令”、修改公积金、降息降准、二套房首付比例下调……2015年,完全可以说是房地产业的政策年。从央行的多轮降准降息组合发力,到公积金政策的降首付、提额度、推进异地贷款,再到税收减免、放开“限购令”;不动产登记、棚改推进;还有全面放开二孩政策,推动楼市消费,每个政策都是“剑指”去库存。而在大环境下,兰州也是,各种政策频出,为兰州楼市的平稳发展铆足了劲。

  2015年,兰州出台了住房公积金新政,调整首付比例,提高贷款限额;

  修订住房公积金新政,足额缴存3个月即可支取付房租,本市职工异地就业后可支取,扩大弱势群体支取范围;

  出台土地利用实施意见,对涉及到民生的棚户区改造以及重点招商引资、公益项目用地将给予差别化的优惠政策;

  出台“26条”新政,首次购买普通住宅契税降至1%,取消商品房套型和面积限制,取消居民在兰购房套数限制,取消境外购房限制,取消申办预售许可证形象进度限制等;

  公积金政策继续松绑,降低首付款比例,提高贷款额度;

  购置二套新建住宅最高补贴60%契税;

  房屋征收中,被征收人选择货币补偿的,住宅房屋货币补偿金额按应安置房屋建筑面积市场评估价确定,并给予货币补偿金额30%奖励;甘肃住房转让手续费下调;兰州开始实施不动产登记;甘肃棚改货币安置三种方式可选。

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  去库存:必须适应市场

  为了去库存,在政府政策大力支持下,开发商们也铆劲促销、卖力吆喝,低首付、送物业……力图在2016年春节之前,能让楼市更暖一些。不过,究竟怎样才能走出误区,达到有效去库存,仍然是需要开发商们认真思考的问题。

  “对兰州这样的省会城市来说,消化库存相对要容易一些。”良志地产销售经理朱先生认为,省内其他三四线城市的房地产因为过度开发,销售基本上已处于停滞阶段了。而因为是省会城市,全省的人流资源仍然在不断地向兰州汇聚,因此,兰州的库存还是处于不断消化当中。“2015年,有的项目比2014年的销售更惨淡,而销售情况较好的项目也就在十分之一左右。”朱先生说,在这种情况下,政府政策刺激扶持是一方面,但房地产毕竟是一种市场产品,所以开发商需要自己做出一定的相应调整,“包括产品定位,面向哪些消费群体,这些群体能承受的价格在什么度上,总价、单价承受的度都各在哪里?这都是开发商自己需要考虑的。”只有符合市场的规律,才能把销售做上去,更大可能地去库存。所以,“去库存不是说没可能,就看开发商自己怎么去做,关键是要适应市场”。

  酒钢外滩银谷销售经理李文龙表示,兰州库存主要还是在近郊周边,城中心的房子并没有多少库存。“去库存,政府必须出手推动。”李文龙认为,政府可以想办法把一些库存大盘做成经适房,变相地把价格降下来,“因为开发商没办法直接降价,开发商降了价,前面买了房的业主肯定不干”。2015年,海亮等几个限价盘,卖的都不错,所以如果政府能够从这方面着手,去库存的效果应该还是比较明显的。

  “从实际的情况来看,只要开发商拿到预售许可证,那么就已经算是库存了。”严跃进分析称,比如,有楼盘拿到了预售许可证,但一直没有开盘销售,那么这也算在库存中,“其实就城关区的楼盘来说,因为其地理位置和环境的关系,销售并不会有多大问题,关键还在郊区的一些大盘。”严跃进认为,这些楼盘后续应该成为去库存的主战场,尤其是位置较偏的项目,可以通过降价等策略来去库存。另一方面,对于市区而言,应该加快旧城改造等节奏,“部分区域的房源供应其实已经有不足的风险”。

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