2015年是深圳楼市的爆发年，深圳楼市开启了疯狂飙模式。而在即将来临的2016年，深圳楼市又是怎样的一种情况呢？是飞速上涨，还是渐趋平稳？

　　片区篇

　　下一匹黑马是谁？

　　2015年深圳楼市以令人惊叹的速度飙升，龙华新区更是引领深圳楼市大潮。而面对即将到来的2016年，我们不禁要问：深圳楼市的下一个黑马是谁？

　　有业内人士看好光明新区。

　　随着南光、龙大、盐排和盐坝四条高速即将免费，受益极大的光明新区，除了让当地市民出行更方便之外，也有不少该区的开发商表示片区有望走出价格洼地。

　　对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，高速免费能把边远地区的楼市带动起来，同时，利好消息在楼市中很快会得到释放，因为会有市民赶在高速免费前购房。

　　而深圳中原研究中心经理王飞则认为，高速公路免费对两个新区而言短期肯定是利好的，但至于能有多大的涨幅就要等市场来检验。

　　也有业内人士看好坪山新区。

　　今年9月坪山高铁快捷线开通，大大缩短了坪山前往市中心的时间，也加强了坪山与龙华新区的联系。

　　据了解，相关部门正抓紧开展坪山开往罗湖深圳火车站城际高铁的可行性研究。

　　另有消息称，横跨龙岗、坪山两区的南坪三期已经开工建设，计划2018年完工，届时，从坪山到市中心只需30分钟车程。

　　日前，坪山新区的G11337-0101宗地以30.3亿元售出，溢价率约220％，可售楼面价高达25020元/平方米，成为坪山地王。据业内人士分析，“要卖到4.2万元／平方米，开发商才有钱赚”。

　　美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有认为，“2.5万/平方米的楼面价在我看来是很高的，毕竟坪山的土地资源相对充足，开发商拿地价格偏高了，不过这也反映出开发商对于坪山楼市的看好。”

　　还有业内人士继续看好传统旺销区域。

　　深圳中原玉家雄就表示：“明年的楼市会延续今年的态势，主要是在南山、龙坂和宝安这几个片区。但是高速发展的不是房价，而是需求量。至于偏远片区如光明、坪山、坪地等，‘洼地’效应肯定会吸引置业者。”他指出，“只要定位好，深圳的房子其实不愁卖。”

　　临深片区明年能否持续热销?

　　日前，东莞临深片区上演“抢房大战”，约1万名深圳客3小时抢光2300套房。近年来，越来越多的深圳置业者选择到临深片区尤其是凤岗、塘厦、清溪、长安和樟木头等地买房，上述片区大多数商品房都被深圳客买走。

　　数据统计，截至本月中旬，东莞全市商品房网签金额已突破1000亿元，创下历史新高，东莞楼市成交长期处于高位运行，连续7个月月均成交量保持在80万平方米以上，在深圳客比例最高的凤岗镇，商品房成交金额达到111亿元。

　　2016年，东莞地铁R2线即将开通试运营，同时，地铁R1线也将动工，届时，深莞同城将更进一步。有业内人士指出，受深圳高房价的挤压，在降准降息、首付降低等多重利好的支持下，深圳人到东莞置业的浪潮将会越来越高。

　　供应篇

　　“二孩”放开，高拓型紧凑四房走俏？

　　“全面二孩”放开，随着家庭人口增加，买房需求或许也会由此转变，有观点认为刚需将由三房变成四房甚至五房。户型的扩大将直接提升购房成本，据深圳链家市场研究中心统计，若深圳人生二胎，因为家庭人口增加“两房变三房”，买房将带来的增加成本达130万。

　　为了迎合市场，对空间极致利用，许多开发商开始打造小面积多房户型，这样在面积不多增、总价不至太高的情况下满足了置业者对户型的要求。

　　根据深圳中原研究中心监测，2015年以来，新房供应中3房住宅占比下降，个别月份甚至跌至3成，与2014年高峰期的8成相比相差甚远，与之形成鲜明对比的是4房住宅供应占比攀升，新房成交户型也表现出类似的趋势，90平方米以下的4房户型在市场上迅速升温。而且在2015年，鸿荣源尚峰、太阳雨家园、儒骏城立方等楼盘的户型供应中均出现了这种高利用率的户型，供应占比达到20%。

　　据美联物业（深圳）全国研究中心数据统计，在2016年一季度预计入市的项目中大多数项目户型都具有高拓展性，而90平方米左右四房项目约占3成。

　　罗湖会否迎来推盘潮？

　　2015年罗湖一直表现稳定，下半年罗湖补涨，深圳中原研究中心数据显示，11月罗湖新房成交面积4.1万平方米，增加近20倍，是全市增长幅度最大的区域。而据家家顺房产数据监测，11月罗湖二手房成交量突破2000套，仅次于龙岗与宝安，展现了该区强劲的商品房购买力。

　　但业内人士分析认为，罗湖明年的市场不会有太大起伏，供应少是主要原因。中国指数研究院数据显示，今年以来，罗湖新房供应2278套，新房成交2274套。“罗湖其实已经没有新房了，”有业内人士告诉笔者。

　　美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有指出，明年罗湖不会有太多的供应，“目前已知的只有黄贝岭片区的深业东岭和桂园片区的中海天钻有所供应。大部分旧改项目仍处于动工或规划中，预计要到2017或者2018年方能入市。”

　　深圳中原二级市场董事总经理玉家雄同样表示，“未来罗湖的新房市场将会升温，产品也更加多样化，同时罗湖的大量改造项目将释放更多供应，有望吸引原本外溢的置业者回流。但是，这个‘未来’不会是明年。”

　　行业篇

　　创新常态下，传统中介行业何去何从？

　　对于房产中介行业来说，2015年是充满着变革与转型的一年。在互联网冲击下，传统的房地产中介正面临转型的阶段，以爱屋吉屋、搜房网、房多多、真二网为代表的新兴互联网中介以无门店、扁平化、零佣金等优势对传统中介行业造成冲击；以中原地产为代表的传统模式重点发展线下门店；Q房网引入合伙经纪人制度，迅速抢占市场份额；以搜房为代表的转型后的线上平台，不设线下门店；而年初中联地产宣布与链家地产合并，新链家万亿级房产O2O平台初见雏形。

　　有内人人士表示，从目前来看，尽管不能说“互联网＋”完全颠覆了传统房地产中介行业，但已经使其经营业态和模式发生了重大变化。随着“互联网+”概念的不断冲击，中原地产、家家顺、美联物业等一批传统房产中介不断苦练内功和转型：纷纷大幅提高经纪人薪酬和提成，并试水互联网。

　　“O2O是迎合未来的发展态势，但是否会成为未来的主流模式还不一定。” 深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫认为，一些传统中介的聚焦实体门店的模式也具有一定优势，两种模式目前尚未分出胜负。

　　市场篇

　　房价上涨幅度多大？

　　2015年，深圳作为今年全国房价上涨的领头羊，全年一手住宅均价同比涨幅逾40%，个别热点地区房价甚至翻倍。2016年即将到来，深圳房价的上涨态势能否延续？

　　有业内人士表示，受“全面二孩”政策、降息降准等诸多政策利好影响，2016年全国房地产市场形势将继续向好，而作为今年领涨全国的深圳，在持续的大幅上涨后，增速有望放缓。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋表示，短期内深圳房价不会再有今年这样大幅上涨的势头了，深圳合理房价应该在3.6-3.8万／平方米之间。但对于2016年深圳房价的走势，他坦言将继续上涨，但涨幅有限。王锋进一步分析指出，由于深圳长期住房供应结构失衡（商品住房供应少、存量小），而未来市场需求仍比较大，故房价仍会保持一定幅度的上涨趋势，预计2016年全年深圳新建商品住房价格仍会保持10%左右的上涨幅度。

　　新房成交能否延续火热？

　　供应方面，据深圳中原研究中心统计，预计2016年深圳有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米。

　　而截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供应共计121个项目，面积为706万平方米。其中，旧改继续发力，2016年即将入市的项目中，城市更新项目近50个，占到了全市新房供应面积近4成；2016年即将入市的项目中，综合体项目高达37个，主要集中在南山、龙岗和龙华；此外，区域规划差异导致热点轮换，各区占比将出现一定变化：龙岗依旧保持供应首位、宝安未来供应占比与2015年基本持平、龙华2016供应占比为13.3%、罗湖2016年供应上升，占全市供应的5.1%、福田与南山较之前变化不大、盐田的新入市住宅项目则明显减少。

　　据中国指数研究院数据统计，截止到2015年12月20日，深圳今年全市一手住宅共成交63511套，而近几年，深圳新房的年成交量一般都控制在4万套左右，数据显示，今年新房成交量同比上涨52%。

　　有业内人士分析，此轮成交高潮表示市场在提前透支需求，预测明年全市新房成交量将迎来一个相对低位。

　　投资热度能否持续？

　　深圳楼市短期暴涨，给投资客带来可观的受益。而今年，“3·30新政”更是点燃了投资客的热情，占比急剧上升。

　　数据显示，2015年6月，投资占比上升至今年最高值23%。据深圳链家市场研究中心监测，截止2015年11月，2015年投资客占所有置业者比例约为26%，甚至个别高占达到30%左右。在投资客中，有些人选择“立竿见影”，买来即卖。数据显示，“短炒”一族比例占到全部置业者的10%左右，一些热点区域甚至接近30%，而去年才占到3%-5%左右。

　　深圳中原区域经理范宾表示，今年市场的火热行情或将持续至明年上半年，但投资热度或将趋缓。“就龙华以及观澜片区来看，自住型的会选择周边配套比较齐全的楼盘；而投资客则会选择价位上比较有优势的入手，即使位置偏一点也没太大的关系。”

　　Q房网宝安片区销售人员王文达对笔者表示，投资的热度跟政策的相关度很大，只要政策和货币情况利好，一些有闲钱的人大多还是会选择投资房产。

　　开发商篇

　　明年“地王”还来吗？

　　12月以前，今年的地王猜想频频落空，2月中海以底价拿下鹿丹村旧改地块，9月龙光以底价拿下龙华红山地块。深圳土地市场在沉寂接近一年后，终于在12月底迎来了爆发。

　　日前，信达与坤润以30.3亿元联合竞得坪山新区G11337-0101宗地，成为2015年坪山地王。尔后，福建中维以57亿拿下尖岗山片区两块宗地，其中一块宗地以近8万/平的楼面地价荣膺2015年全国单价地王。

　　展望2016年，我们忍不住问，明年“地王”还来深圳吗？

　　众所周知，深圳住宅用地一向紧缺，目前大多数新建商品住房用地主要来源于城市更新。数据显示，2013年深圳全年出让3宗住宅用地，2014年深圳全年仅出让1宗住宅用地。有专家指出，未来5年，深圳预计每年只有0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，而存量土地则存在盘活难度大、城市更新周期长，难以缓解供应紧张局面，因此未来楼市供应紧张的预期会长期存在。

　　此外，有分析指出，“开发商对于深圳土地普遍看好”，今年以来，大型房企回归一二线城市的趋势明显，北上广深土地市场不断升温，地王频出。据了解，日前宝安尖岗山片区宗地的拍卖，出现众多外地企业同场竞争的局面，除了一举拿下两块宗地的福建中维，还有港系的九龙仓、华润，湖北系的葛洲坝，京系的首创，东北系的国瑞（辽宁）等房企参与竞争，显示不少外地开发商跃跃欲试地准备进入深圳市场。但由于一线城市土地供应量减少，土地成交量创下九年来新低。“不排除明年会有地王出现，但数量也不会很高。”

　　“僵尸盘”能否重见天日？

　　6月初，有报道曾指出，深圳存在某些“僵尸盘”，开发近10年仍未售出。半年过去了，龙华的卓能OPUS、宝安的天福华府、后海的吉祥龙花园已经开卖。布吉某新盘在开放营销中心后，也没有了下文。

　　笔者调查发现，目前市场上依然存在部分开盘时间待定的项目，它们很多都已经接近完工，甚至转为现房。其中，罗湖的德弘天下尚未开放营销中心；布吉的瑞泽佳园二期于2013年开盘，目前已售罄，剩余5栋现房加推时间待定；广兴源圣拿威于2013年开盘后，剩余楼王单位加推时间待定。

　　对此，深圳中原玉家雄指出，“僵尸盘”的出现绝大多数都不是因为捂盘，只是因为各种不同的原因导致项目无法开卖。至于那些多年不买的楼盘能否在明年面世，他表示，“这是绝对有可能的，但是可能性有多大就不好说了。”