■ 市场观察

　　相对来说，MBS信用等级高，流动性好，是一种更好的固定收益产品。有了MBS这一工具，房贷可以不受信贷总体环境的约束，尤其是在利率高涨的时候，银行可以出售收益较低的房贷资产，用于发放高利率的房贷。

　　国务院法制办公室近日公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，向社会征求意见，这项看似不起眼的条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“9·30新政”，事实上已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。

　　所谓的资产证券化，就是将非标的房贷，按个人的还贷风险分类，打包成标准化的证券产品，在金融市场交易。对于原资产拥有者来说，出售资产可以回收流动性，用来投资、贷款等其他高收益的金融产品。对于投资者来说，个人房贷风险低、稳定性好，是非常好的固定收益类产品。房贷资产证券化的同时，也是风险转移的过程，是资产方分散风险的办法。

　　MBS在盘活存量资产的同时，也可以在信贷总量受限的情况下更好地配置资源。传统的房贷市场，存量房贷无法流动，新增房贷就需要央行扩张货币供应量，显示为央行放水和信贷总量的上升。对于商业银行来说，存量房贷趴在资产项上，无法进行资产转换，调整业务结构也很困难。有了MBS这一工具，房贷可以不受信贷总体环境的约束，尤其是在利率高涨的时候，银行可以出售收益较低的房贷资产，用于发放高利率的房贷。

　　中国上一次房贷资产证券化受阻于美国的次贷危机，而次贷危机的源头正是被过度证券化了的房贷，当住房价格下滑时，复杂的证券化了的房贷资产出现崩盘，引发了多个金融子市场的危机。考虑到中国多数时间房贷首付都高达三成（只有少数几乎低到两成），这意味着整体房价跌幅超过三成也不会损及房贷（还要考虑购房后的平均涨幅），所以中国多数城市房贷的资产质量要高于美国。

　　从这一点讲，房贷资产证券化对于投资者来说也是一个好消息，早期中国固定收益类产品种类少，类型单一，近年经过发展，也主要以企业债、城投债为主，受制于刚性兑付，政府信用隐性担保的金融产品信用利差较小，投资者热情不高，而信用等级低的金融产品，投资者也不敢买，流动性不好。相对来说，MBS信用等级高，流动性好，是一种更好的固定收益产品。

　　正因为房贷的资产质量很高，所以商业银行不到最后，不会出售这类资产。今年以来，央行连续放松货币，但近几个月银行的信贷规模反而下降，这表明银行已经没什么好的企业可以贷款了。这个时候，银行也更没有动力去出售优质资产来获得流动性了，对于商业性贷的资产证券化的积极性自然不是很高。

　　住房公积金管理中心对于房贷资产证券化的态度更积极一些，因为近年来各地的公积金时常告急、入不敷出，申请公积金贷款排队是家常便饭，所以公积金管理中心有很强的动力通过房贷资产证券化回收流动性，用于发放更多的贷款。

　　眼下确实是房贷资产证券化的好时机。一方面中国的金融市场相比2008年前，有更强的定价能力、更大的市场规模和更高的交易量，这些都可以保证证券化的房贷资产能保持较好的流动性，而不只是一种尝试。另一方面，舆论环境和市场形势让房贷证券化不会太热，也不会面临更多的指责，让其可以低调成长。

　　□聂日明（上海金融与法律研究院研究员）