今年天津楼市量价站上十年来高位 但“自贸区效应”在当中所起作用微乎其微

　　天津自贸区

　　天津自由贸易试验区于2015年4月21日正式挂牌成立，是继2013年9月上海自贸区成立之后，中国第二批成立的自贸区之一。根据国务院的定位，天津自贸区旨在服务京津冀区域协同发展，以推动国际贸易、金融服务以及高端制造业集群发展为目标，使整个区域受益。一系列着眼于变革金融政策、放宽外商投资及简化海关手续的计划和举措已经公布。天津自贸区整合三个现有片区实施统一管理，区域面积共计119.9平方公里，包括天津港东疆片区、天津机场片区及滨海新区中心商务片区。

　　本版文/图：

　　广州日报天津特派记者李凤荷

　　记者于10月底抵达天津采访。从天津市区南京路到滨海新区，行车足足用了一个小时。如果天津没有发生8月的那场爆炸，津滨轻轨可以无缝连接天津地铁直达滨海新区，不过由于东海路站在爆炸中受损严重，津滨轻轨（地铁9号线）当时尚未恢复通车。

　　距离2016年仅剩不到两个月时间，2015年对于天津来说绝对是一个难忘的年份。但今年对天津楼市来说仍算是一个量价齐飞的“大年”。据天津中原地产统计，天津市今年截至10月份，一手房成交1000万平方米，相当于去年一年的一手房售楼总面积；二手房截至10月份成交800万平方米，同比大幅上涨40%。天津中原投资部总经理高飞预计，今年天津总体楼市成交比去年同期上涨20%，量价站上10年来的高位。

　　天津自贸区覆盖三个区域，总面积为119.9平方公里，整个天津市的行政区划面积则达1.19万平方公里，自贸区相比天津市仅占十分之一的面积，且相隔天津主城区距离达四五十公里。天津市地产人士普遍认为，自贸区落地对整个天津楼市的推动是“微乎其微”。然而，自贸区政策对于写字楼林立且高空置率的响螺湾中央商务区来说不啻是“救命稻草”。以响螺湾目前的写字楼供应量，消化存量需要10年以上。如果说响螺湾需要一个“爆款”来推动当地发展的话，自贸区无疑是一个最佳的“爆款”。

　　当地人士认为，“第三极”、“环渤海经济区”等诸多新名词对天津楼市来说驱动不大，周边城市活力不足，不像长三角和珠三角那样依靠互联网经济以及民企做得风生水起。今年的楼市“大年”主要得益于去年年底限购政策放开而持续释放抑制的购买力，地产界人士担心，消化完这些利好，天津楼市的后劲在哪里？

　　自贸区离主城区四五十公里 跨区置业不多

　　自贸区政策落地后，如果随着政府大动作配合，入驻的企业越来越多，对当地楼市必然会产生正面的影响。但自贸区距离天津主城区有四五十公里之遥，两地居民跨区置业不多，必须要看本地的需求是否足够支撑如此大量的楼市供应。

　　天津自贸区分成三个区域，对于购房者来说，空港和港口经济区只属于特定行业以及从业人员，中央商务区才是一个最宜居的区域。根据规划，响螺湾中央商务区是天津市滨海新区重点打造的总部经济核心区。2007年即已奠基开工的响螺湾商务区，被寄希望于打造成天津市乃至环渤海地区规模最大、高楼最集中的商务聚集区。8年过去了，这个天津重点打造的CBD却还是人迹罕至，如同空城，封盘或停工的项目达到30%。一位不愿透露姓名的业内人士表示，要靠市场消化现存的项目，至少要10年以上。

　　中原地产滨海新区营销总监李艳妍是塘沽人，对当地市场非常熟悉。她告诉记者，滨海新区因历史原因规划较复杂，有国家滨海新区、天津开发区、自贸区、生态城等不同架构的设置，自贸区跨越几个行政区，如塘沽区、开发区和东丽区等。因此，一说起自贸区，外地人都自然而然地把自贸区与滨海新区画上等号。其实，从地理上分析，天津开发区并不属于自贸区范围。

　　远洋城是滨海新区一个总建筑面积达200万平方米的大盘，目前开发到第八期。据介绍，远洋城2007年以每平方米五六千元开盘，2013年价格曾冲到1万出头，但现在价格回落到8200元/m2左右。自贸区落户滨海新区对该盘并没有明显的促进，相反还分流了客户。

　　据了解，整个滨海新区的楼价差别极大，开发区的招商地产新盘卖过2万，塘沽城区也卖一万七八，自贸区海河南岸则只有“八九字头”，自贸区海河北岸地价都拍到过万，滨海新区非核心区的价格也不过万。滨海新区由于供应量较大，很多非自贸区内的楼盘都懒得借“东风”，现场不见任何与之相关的宣传字样，“搭便车”效应不明显。

　　去年10月，天津解除楼市限购政策。今年本地购买力持续释放，加上“3·30”新政以及多次降准降息，令天津楼市量价攀上十年来的高峰。

　　区内见闻：写字楼有待重启 住宅成交有提升

　　为寻找“正宗”的自贸区楼盘，记者从滨海新区远洋城驱车30分钟到达中央商务区，终于渐渐感觉到“自贸区”的气息。中央商务区内有几十栋高楼正拔地而起，街区干净、现代化，似乎又让记者勾起去年到鄂尔多斯看“鬼城”的记忆。不过，由于自贸区落地在中央商务区，这里的明天应该比鄂尔多斯好得多。

　　记者在车上看到，“自贸区服务中心”已在多个路口挂上指示牌。据当地楼市人士介绍，响螺湾中央商务区之前热销的写字楼大厦是“浙江大厦”，是华东的投资者前来开发兴建，当时主要购买人士也是来自华东一带，随后其他写字楼项目都无法复制浙江大厦的辉煌。他们希望中央商务区借助自贸区政策，能够带旺当地的商业地产市场。

　　写字楼市场短期内虽然难以重启，但住宅市场却已率先得益。海昌天澜是自贸区内楼盘，位处海河南岸，从北岸到南岸需经一座开启桥或是海河隧道。据该盘销售经理高雪芹透露，中央商务区内虽然暂时未有知名企业落户，但他们已接获客户咨询，说由于公司即将搬来自贸区，所以打算在这里置业。

　　自贸区效应对住宅盘的成交的确立竿见影，海昌天澜第一期去年8月开盘，派筹500多个，成交才200多套，意向客户的转化率只有四成。今年9月26日，项目第二期开盘，派筹458个，成交350套，转化率达八成左右。高雪芹认为，限购政策于去年10月解除，对项目销售也有一定帮助。海昌天澜一期和二期的价格相差约为几百元，年均涨幅不大，不过自贸区的确有助于加快成交速度。以往该盘月均成交20多套，现在数字翻番，成交达五六十套。

　　“自贸区效应”为区内物业带来什么前景？

　　仓储物流工业物业最先受惠

　　高力国际有关人士认为，由于天津自贸区政策落地时间尚短，预测其对房地产市场所产生的具体影响为时尚早。尽管如此，根据上海的经验显示，自贸区将会提高该市作为国际物流和贸易中心的地位，促进物业市场的发展以及提升资产表现，特别是工业市场方面。

　　对工业物业市场：天津自贸区内跨境电子商务、国际贸易以及制造业的发展将催生对高品质仓储物流的需求。将对天津工业物业市场，特别是保税仓储市场方面具有重大的潜在影响。

　　对写字楼市场：天津自贸区将放宽对外商投资的限制，并减轻中小型企业的税收，这将增加对天津写字楼市场的需求。数千家服务行业的机构（包括银行、金融和律师事务所）已在滨海新区中心商务片区内注册成立，如果这些企业选择在此设立办公室，对写字楼的需求增加效应在此区域将更加明显。产业聚集效应因而产生，刺激租赁需求和吸纳量，但其影响力仅限制在自贸区内。

　　对住宅市场：随着人口聚集，将带动自贸区周边住宅市场的需求。京津高铁于2015年8月延伸至于家堡站（属于滨海新区中心商务片区），缩短前往北京的行程时间至45分钟。天津自贸区的发展将是一个渐进的过程。

　　天津经验：

　　高铁轻轨通市区

　　从天津市滨海新区的投入来说，天津市在交通硬件上可谓不惜成本，2001年开始兴建津滨轻轨，全长52公里，造价高达60亿元。

　　这次记者在天津一城采访，没想到会坐上高铁去采访。天津主城区到滨海新区的距离超过40公里，津滨轻轨（天津地铁9号线）开通连接滨海新区与市区，这也是两地最便捷的公共交通。同时，京津高铁在滨海新区开通了于家堡站，直抵响螺湾商务区的中心位置，节省的时间和交通成本不言而喻。

　　前景预测：

　　“井喷”后劲不足

　　天津中原投资部总经理高飞表示，由于自贸区分开三个片区，但真正对区域楼市有意义的是中央商务区，该区域已经有上百栋写字楼在建，大部分已落成，不过由于之前的配套未落实，响螺湾中央商务区曾一度被称为“空城”。

　　从价格来看，天津楼价涨势明显，年初市区均价大约在2万元/m2，目前已涨至2.4万~2.5万元/m2，中心城区平均涨幅在10%~15%，环城区域的涨幅则落后于主城区，大约为5%~10%左右，从“八九字头”涨到1万元/m2。滨海新区则是由于供应较大，价格维持平稳。根据中原地产统计的数据，去年4月21日~10月22日，滨海新区均价为9500元/m2；今年同期，滨海新区均价为10158元/m2，上涨了6.9%。

　　高飞认为今年虽然看上去楼市是“大年”，但接下来的楼市发展则仍难预测。从目前的数据来看，楼市需求后劲不足，今年成交放量是之前限购抑制需求而出现的“井喷”，过了这一轮又将是什么来支撑楼市呢？他认为天津市经济活力不如长三角的上海以及民企林立的广东，虽说天津区位属于“第三极”，是环渤海经济区的中心，但周边城市经济不景气，民企与互联网经济不算突出。自贸区政策只惠及相关区域，整个天津需要一个经济新增长点的引擎拉动。

　　购房故事：

　　南下赚钱

　　回乡买房

　　打工回乡者：用积蓄买套婚房

　　张先生是天津人，但与广东有很深的渊源，过去三四年他随同乡到中山承包饭堂，几年累积下来也赚了过百万。他告诉记者，后来同乡不想干了，回天津发展，他也一起回到天津。他家在市中心五道口附近有一间20多平方米的老房子，五道口作为历史文物保护区，周边的房屋都禁止拆迁，为此张先生非常懊恼，因为他家不能靠拆迁分到大房子。张先生回到天津后，用南下赚来的100万元加上父母的一点帮助，在河西区买了一套60多平方米的婚房，总价在130多万元。他现在在天津一家快餐店当店长，每月收入4000多元，他说：“收入肯定不够在广东多，过平常日子好了。”

　　地产人：投资小户型回报好

　　黄小姐在地产行业从业10年，于2013年购买了和黄都会轩小户型单位，当时价格2万元/m2，现在涨到4万元/m2，投资收益率达100%。她告诉记者，做地产工作让她明白地段是最重要的因素，故此选择市中心楼盘入手是最稳当的做法。她在十年中认识了不少有眼光的投资者，他们在2003年和2004年楼市最低谷的时候投资了三四套房子，至今每套房都获利三四倍，即使本职工作收入锐减，但靠房租或者卖一两套房的收入，生活依然非常滋润。

　　农村拆迁户：“我的房子太多了”

　　林小姐是张先生的朋友，她家在天津市郊的农村，凭着拆迁家里多了三四套拆迁房，成为张先生最羡慕的人。林小姐有点“晒命”地说：“我们的房子的确有点多，都不用考虑买房，家里靠出租就够了，不过我还是要出来工作，不然时间太浪费了。”