或许在不远的未来，这些商业地产新业态的星星之火，便会成燎原之势，最终打造出这座城市新的轴线——创新中轴。这条中轴线不以具体某条道路为依托，而是追逐着创新要素而不断变化。商业地产商也会从一个单纯提供商品房租售的硬件供应商，逐步变身为企业创新创业服务提供商；而这座城市也将从中汲取到饱满充盈的创新之力，进而打造成创新之城。

　　在建筑学意义上，城市中轴线是一个城市的景观、功能与发展轴线，不仅是城市的交通主干道，更是一座城市的商业主动脉。置身中轴线，可以领略城市的文化底蕴，感受城市的前世今生。随着时间推移和世事变迁，一个城市的中轴线也会随之发生改变；作为城市的脊梁和动脉，这每一次的改变也会带动附着其上的文明形态的嬗变。

　　在中山，从时空概念上而言，在两个时期有三条路可称得上是城市商业中轴。孙文路，从上世纪二三十年代至改革开放前十年，它是中山商业起步的源头，也是商铺地产的发轫；中山路和博爱路，从上世纪八九十年代走来，它们见证着中山改革开放的丰硕成果，在其周围也集聚着目前中山最高端规模最大的写字楼、大型商场和星级酒店。

　　时至今日，在交通和通信极度发达的背景下，中山的商业地产也呈现出一些新的端倪，一如盛景尚峰的众创金融街、悦盈新城的“互联网+”家园。他们并不再把城市主干道作为唯一选址依据，而是更加注重产业基础和创新要素的集聚。或许，在不远的未来，在中山便可形成一条依托创新要素的商业中轴线，也会有更多像众创金融街和“互联网+”家园这样的新形态商业地产出现。

　　1 开创中国近代百货的骑楼街铺

　　中轴线：岐江河沿岸延伸至孙文西路

　　商业街是一种古老而传统的商业地产存在形式，一些特色商业街也成为当地的一张名片，一如广州的上下九步行街、上海的南京路，对中山来说，其代表便是老城区的孙文西路及其邻近街区，而散布在道路两旁的骑楼，则是早期“商铺地产”在中山的代表性建筑。

　　中山，古称香山，地处珠三角核心板块，北接广佛，南邻珠澳，与深圳隔海。在明代，香山县农业、手工业有了长足发展，商业也渐趋繁荣。资料显示，明清之时，在如今的孙文西路中段，便已是商贾云集，店肆林立，孙文路作为中山商业中轴的雏形在彼时便已形成。

　　在民国初年，中山将迎恩街、武峰里、怀德里等几条街道整合重建，铺设石岐大马路。1925年，孙中山逝世的消息传来，为了纪念他，香山县改名中山县，而修建中的石岐大马路也被改命名为孙文路。建成后的孙文路长达2000多米，位于如今中山市城区石岐西门外，西连津渡（石岐河），南绕烟墩山，东达仁山（即现在的孙中山纪念堂），真正成为中山历史上第一条贯穿东西的交通大动脉。

　　孙文路自建成起，就成为石岐的交通商业中心。它的崛起也与中山数十万侨胞息息相关，当年分散于港澳和世界各地的众多海内外乡亲纷纷回来投资开铺，那些特色鲜明的骑楼多半便是彼时所建。作为传统意义上的城市中轴线，孙文路浓郁的商业氛围也带动了中山商业的发展。先施、永安、新新、大新中国近代四大百货公司的创始人均来自中山，其中，永安、先施百货公司还在孙文路上开办了分公司。

　　孙文路扩建改造完成后，大批商户被集中于此。一直到20世纪80年代末，在老石岐人的记忆中，孙文路及其邻近街区都是购物消费的首选之地，那里的店铺是很多生意人投资兴业的优先选择。因年代久远，这些店铺的主人多身在海外，商铺以出租给他人经营为主，其核心收益主要还是依靠租金，商业模式也相对单一而固定。

　　时至今日，孙文路依旧是中山的标志性地点，闻名遐迩的孙文西路文化旅游步行街仍然吸引着四方来客。但随着交通拥堵的加剧、配套设施的老化、城市重心的东移，孙文路商业中轴地位已然不复存在，那些原先炙手可热的店铺也渐渐成为难以出租的烫手山芋。

　　2 纵贯交通的城市商业地产组团

　　中轴线：中山路与博爱路双轴并行

　　从广珠西线进入中山城区，相信不少人都会被远方两栋颇为醒目的“双子星”建筑所吸引。而这正是目前东区乃至中山的城市商业地标——利和国际金融中心（利和广场）。利和广场位于东区中山三路，毗邻市政府第二办公区，是中山市最负盛名的高档商圈。利和广场所在的中山路，正是在20世纪80年代末，取代孙文路的中山商业新中轴。

　　进入上个世纪80年代，改革开放大潮席卷全国。作为改革开放的前沿阵地，中山也借势发展，经济体量和人口数量都实现了快速发展，成为名震天下的“广东四小虎”之一。此时，原来以孙文路为中轴的城市格局，已经不能满足城市发展的需要，城市重心转移已是势在必行。

　　于是，在80年代末，中山在原人民路和长洲路的基础上，着手修建中山路。中山路西接广珠公路，东连京珠高速和中山港，全长10.3公里，这条全市最长、最新、最宽的交通动脉甫一建成，便迅速带动了沿线商业地产的发展，也推动了中山的城市重心由石岐逐渐向东区转移。

　　随后，中山又以博爱为名，修建了一条贯通城市东西两端的交通大动脉。博爱路自105国道沙溪段起步，途经广珠公路、兴中道、起湾道、长江路等多条城市重要干线，直至逸仙路接通开发区。如中山路一样，博爱路的贯通同样在中山城市商业地产的版图上画下了浓墨重彩的一笔。

　　经过十几年的发展，围绕中山路和博爱路这两大平行分布的城市中轴，以大型商业综合体为核心的城市商业地产组团已渐趋成熟。80年代，中山国际酒店、富华酒店等第一批现代化酒店在中山一路附近建成，并倍受市民青睐。车站、码头、酒店、公园、步行街等一应俱全，也使该地段成为商业地产的黄金地段。

　　随后，利和广场、盛景尚峰、益华百货、远洋城CBD等大型商场或高档写字楼也纷纷沿两大城市中轴落子布局，其中，利和广场商圈已经成为当前中山市最成熟、最高档的商圈。而盛景尚峰金融商务中心也吸引着30多家银行、保险、证券等金融机构在此汇聚。这些大型商业综合体、高档写字楼和星级酒店，不仅拥有优越的服务环境，也有着现代化的企业管理和形式多样的盈利渠道。

　　3 跳出传统地产思维的要素聚集新业态

　　中轴线：星火散布的城市创新中轴

　　古人云：“杯满则溢，月盈则亏。”在市场经济中，同样存在着类似的现象。社会主义市场经济要求以市场作为资源配置的决定性力量，但市场调节具有一定程度的滞后性。

　　近年来，中山商业地产尤其是写字楼发展迅猛，但出现了结构性不均衡状态，部分地方出现存量过剩。有业界人士表示，在中山除了盛景尚峰和利和广场外，大部分的商业楼宇的入驻率并不是很高，以中山路、博爱路为城市中轴的溢出效应已临近边际，要想消化这些商业地产存量，就必须找到新的市场需求。

　　8月份，悦盈新城联合中山青年网商协会，在中山南区成立“互联网+”家园。不同于传统的商业楼宇运营模式，悦盈新城将整座写字楼交给中山市青年网商协会来负责运营，目标则是打造中山的“互联网+”家园，为年青人提供一个贯通电子商务全产业链的创业环境。在这里有创业孵化器，创业者可以根据自身情况自由选择租用办公设备，可以是一个办公桌，一间会议室，或者一个1000平米的摄影基地，方便灵活；同时，针对创业者普遍缺乏资金的情况，悦盈新城还引入包括软银中国、中关村创投等专业投资人，为双方搭建合作平台，为创业者提供融资机会。

　　与此相似，9月29日中山首条众创金融街在盛景尚峰挂牌成立，再加上今年3月成立的“中山创客·众创空间”，在盛景尚峰金融商务中心，出现不同于以往的新型商业地产业态：由政府部门出资，写字楼可免租五年引入创新创业型企业；招商对象不再是传统形式的银行、证券、保险等金融机构，而倾向于P2P、众筹服务、风险投资等对小微创业企业提供服务的新型金融服务公司；写字楼的格局也不再是严肃模式化的卡座会议室，可能更多会出现创业咖啡屋这样的新格局。

　　此外，还有着重于集聚创新要素、推动整个产业转型升级的三乡镇金融商务中心，中山市政府推出的包括重点培育服务业新兴业态的“亿元楼宇”计划。

　　这些看起来似乎毫无关联的个案，却在某种程度上不约而同地指向了以创新创业为核心要素的商业地产新兴业态。这与当下全国创业创新的大势相吻合，也与中山创新驱动的发展战略相呼应，更重要的是这种创新模式，或许已经跳出传统地产思维，从区域经济转型和创新要素集聚的角度来寻求突破。

　　或许在不远的未来，这些商业地产新业态的星星之火，便会成燎原之势，最终打造出这座城市新的轴线——创新中轴。这条中轴线不以具体某条道路为依托，而是追逐着创新要素而不断变化。商业地产商也会从一个单纯提供商品房租售的硬件供应商，逐步变身为企业创新创业的服务提供商；而这座城市也将从中汲取到饱满充盈的创新之力，进而打造成创新之城。

　　统筹：覃素玲

　　撰文：南方日报记者 李凤祥