今年是房地产行业不平静的一年，利好政策层出不穷，刚需则继续担任楼市的主力军。在上半年的楼市交易中，我们不仅看到了5-6月火爆的成交，同时也看到了暑期市场的一反常态、淡季不淡。如今金九已过半，虽未能压倒3.30新政初期的成交高潮，成为年内的最高点，但是一、二手房市场依然呈现出火热态势，成色或可期。

　　回顾上半年

　　政策“组合拳”带动楼市极速前进

　　2015年上半年，调控政策的轮番出台激发了房地产市场的活力，楼市逐渐走出了低潮期。同时，4月份之后股市也迎来了一波上涨，大家手头的资金充裕了，让楼市也达到了前所未有的井喷状态。自从“330”新政实施以来，上海新房市场成交量就持续高热，即使是被冠以传统淡季的7月也丝毫不见降温，成交价格走势更是一路高歌，已连续四个月呈现上涨趋势。“7月的淡季不淡”可以理解成是上半年火爆成交一个惯性的延续。

　　九月份以来，“金九银十”的话题层出不断。作为楼市传统营销旺季，九月份和十月份的表现尤其值得市场和开发商关注。不过，近些年来，楼市似乎已经走出了传统淡旺季的销售规律。在多轮利好政策的带动下，今年“金九银十”的表现备受瞩目。

　　一手房市场

　　政策扶持助改善型住宅奇袭折桂

　　从过往来看，刚需产品一直都是在楼市中处于主导地位，然而在今年的上半年却一反常态，改善型住宅完成奇袭，成为当前市场的交易主力。

　　从成交情况来看，7月商品住宅的成交量为134.6万平方米，仅次于5、6月份，为年内第三高，同时也是自2010年以来近六年的同期新高，彻底打破7月楼市淡季的格局。

　　得益于今年政策对改善型置业的支持，今年中高端项目入市步伐明显加快，成交量表现更是节节攀升。从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2-3万元/平方米之间的项目也仅有3个，其余均为成交均价超过3万元/平方米的中高端项目，在前十项目中占比高达七成。可见中高端项目的热卖是导致7月成交均价上扬的主要原因。

　　然而8月开始，由于新增供应不足、前期需求已然消化，造成交易速度明显放缓。进入9月，在传统金九银十的概念下，开发企业纷纷加紧上市。据上海链家市场研究部数据显示，9月上半月上海商品住宅新增供应量为76.0万平方米，与8月上半月相比上涨2.7倍，几乎与8月全月供应量持平，与去年同期相比上涨41.5%；但在成交量表现上，相对于前几个月的高速去化，原本属于传统旺季的9月上半月成交略显疲软，这主要是受到近几个月月末翘尾现象的影响，9月上半月成交量虽不及8月下半月成交，但相比去年同期仍大幅提升。数据显示，9月上半月成交量为61.1万平方米，与去年同期相比上涨92.4%；

　　对于下一阶段走势，楼市可能将由上半年的高端改善住宅变为以刚需成交为主；且从上半年“集中、爆发、快速”的发展趋势，将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的发展趋势。

　　二手房市场

　　房源紧缺老公房“咸鱼翻身”

　　自“3.30”新政以来，沪二手房市场连续数月位于3万以上的高位水平，即使在传统的暑期也呈现出淡季不淡的态势，因此今年的金九银十也被外界寄予厚望。从上海链家的成交情况来看，截止九月中旬二手成交量相较8月同期上涨了约50%，金九银十的季节性因素对市场的影响十分显著的。

　　以古美板块为例，上海链家在这一板块的门店9月以来已成交了三十余套房源，相当于8月同期的3倍水平。据上海链家古龙二店介绍，3.30新政初期的时候，一些资金比较充裕的客户入市，成交了区域内不少中高端房源。但是，这批客户消耗之后，市场变得更为依赖置换型交易，并且这类交易往往牵涉数个房东和客户，形成了链条。在暑期，作为链条起始的小标的老公房交易受阻比较严重，进而使得后续置换交易难以延续，因此导致区域总体成交相对疲软。但是自9月以来，这一情况得到了很大的改善，该门店已成交了十多套小标的房源，从而推动了下一步的成交。

　　近期门店成交的一套古美小区的40平方米小户型房源，总价为120万元，位于6层，小区没有电梯，原本在暑期是出售比较困难的一类房源。然而租住在浦东的客户，数月寻房置业未果，进入金九后担忧房价继续上扬，因此在链家网看到这套总价较低的房源之后，迅速赶到古美与房东洽谈，最后仅仅议价了数千元就下了定金。

　　上海链家研究总监陆骑麟表示：除了传统的季节性因素，近期一系列宽松化的政策信号的发出，也给金九楼市添砖加瓦，虽然今年金九银十未必能压倒3.30新政初期的成交高潮，成为年内的最高点，但总体成色还是较有保障的。

　　从目前老公房“咸鱼翻身”的情况来看，目前的二手市场对于刚需的选择面越发有收窄的趋势，这一方面会导致房东提价，加重刚需的经济负担，另一方面，被迫选择一些面积更小、房龄更长、位置更偏远的房源，也降低了居住品质。