下半年北京楼市猜想

　　2015年的上半年，北京在降息降首付、二手房交易降低税费等利好政策的不断刺激下，购房热情被激发出来，成交量回升，成交价企稳，楼市呈现回暖景象。

　　那么，下半年北京的限购措施会不会取消?还会有哪些利好出台?房价会不会出现大涨?房企能否完成年度目标?且听市场各方结合当下楼市的现状，展望下半年。

　　■ 一周数据

　　上半年全国住宅销售额增长12.9%

　　7月15日，国家统计局公布的数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，其中，住宅销售面积增长4.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%，办公楼销售额下降1.8%，商业营业用房销售额下降1.2%。

　　央行:上半年房地产贷款增1.54万亿

　　日前，央行公布上半年融资数据。其中，6月末全国房地产贷款余额为16.16万亿元，同比增长19.2%。央行调查统计司司长盛松透露，上半年房地产贷款增加了1.54万亿元，同比多增2402亿元，房地产贷款增量占整个贷款增量的26.8%。其分析指出，从金融角度看，对房地产市场的资金支持是有力的，房地产贷款是充裕的。

　　■ 一周大事

　　通州:行政副中心，杜绝以房产带动

　　日前，北京市委全会正式公布“聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设”。昨日，市规划委明确，通州建行政副中心绝不是大规模地“造城”，要把适宜的行政事业单位功能成建制、分步骤地向市行政副中心转移。同时，政府在同步配置就业、居住等资源时，将会从中管控，杜绝以房地产为主的带动方式带动。

　　限购会放松吗?

　　业内人士认为，放松居住证办理、通州积分落户等将为楼市增加具有购房资格的人员

　　二季度北京楼市的迅速回暖，离不开相应政策的激励。在“9·30”、“3·30”、降息降准等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市场也迎头赶上，成交量出现上行。

　　那么，在市场回暖的背景下，下半年北京楼市政策是否仍有调整的可能性?

　　政策大基调不变

　　上海市限购令的定向宽松再次引发了一线城市放开限购政策可能性的讨论。日前，上海市政府为促进人才创新创业，明确达到上海市居住证积分标准且符合个税缴纳额度等条件的非沪籍人员，将有资格在上海购房。

　　不过，业内普遍表示，一线城市持续限购的核心仍将是坚定的。

　　就在今年3月份，北京市市长王安顺强调，北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。

　　“北京市政府正在调整土地供应结构，对于人口流入也从严把控，在这一背景下，北京楼市又继续回暖，下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京市房协秘书长陈志表示，“如果有，也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”

　　据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。

　　“尺度”放松可期

　　虽然楼市政策的主基调不会发生质的变化，但在不少业内人士看来，北京楼市政策依旧存在微调的可能。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前整个楼市基本面已经好转，一线城市下半年楼市将会继续稳定上行。在这种背景下，一线城市楼市限购仍有微调可能。比如最近上海对人才类和非沪籍单身购房者定向调整购房政策，北京也对外籍人士调整购房政策，这是一个趋势。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，全面取消限购的可能性很小，尤其是上半年伴随交易量回暖，房价上涨较为明显的上海和深圳，限购取消的可能性更小，但是尺度适度放松仍可期待。

　　同时，在不少业内人士看来，北京和上海此前均表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整。例如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等，将会为楼市增加具有购房资格的客群规模。

　　■ 热点问题

　　高端市场会否更放开?

　　“限高令”解除，豪宅井喷

　　近日，关于北京高端市场或将于下半年取消限购的消息在市场上广为流传。

　　今年被业内称为是高端市场井喷年。不仅从供应方面出现井喷，在成交方面也是表现不俗。7月刚刚过去一周，北京10万元/平方米以上的顶级豪宅项目就签约了5套。

　　亚豪机构统计数据显示，今年上半年，北京单价超过10万元/平方米的豪宅总计成交金额为89.39亿元，而去年同期则仅为5.51亿元，剔除盘古大观集中成交的68亿元，今年上半年的成交额也达到去年同期的3.85倍。

　　在这样的成交背景下，高端市场是否还有放开的空间?

　　“现在高端市场的去化并不慢。尤其是总价3000万元以上的去化比往年都好，这也说明了市场需求仍在。因此下半年不大可能从政策层面继续刺激高端需求入市。”陈志如是说。

　　不过业内人士表示，相关部门对豪宅市场越来越“宽容”，从现在的豪宅报价就可以看出来，单价20万元左右的项目已经不再罕见，这就是解除预售价格“限高令”的结果。

　　张宏伟也表示，从目前的形势来看，顺应支持改善型需求购房的政策导向，一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来，以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力，四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。”

　　公积金有无更优惠?

　　业内:降利率、税费补贴等鼓励性政策很难再现

　　6月28日起，北京住房公积金贷款利率开始下调。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。这是今年以来北京公积金第三次下调贷款利率。

　　记者算了一笔账，以首套房贷款100万元，贷款期限30年，采用等额本息还款方式为例，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的4631元减少到4490元。

　　今年以来，公积金和房贷方面的利好频出。公积金贷款额度是否会提高、银行信贷是否有进一步放松的可能等问题成为部分购房者关注的焦点。

　　胡景晖分析，降准、降息或将成为下半年的新常态。在按揭贷款方面，商业贷款，尤其是公积金贷款政策将进一步放松，尤其是对自住的改善型购房需求的支持力度将进一步加大，盘活这一需求将有利于加快房产流通效率，消化中大户型库存。

　　不过陈志、张宏伟等业内人士则表示出不同的看法。张宏伟认为，毕竟现在一线楼市已经转暖，对于政府层面来说，已经没有必要继续采取鼓励性购房政策。包括公积金、营业税、购房补贴等鼓励性购房政策将很难再现一线城市。

　　“但城市之间楼市的分化，也决定了楼市政策的分化。在三四线的一些城市可能会通过补贴城商行的方式，降低购房贷款利率，刺激购房人行动。此外契税补贴、减免等政策仍将在三四线城市延续。”张宏伟表示。

　　■ 2015部分楼市新政

　　“3·30”新政

　　3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，其中，针对商业贷款，提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。”

　　同一天，财政部、国家税务总局联合发布消息，从3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由此前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

　　北京公积金三次下调贷款利率

　　6月28日，北京住房公积金贷款利率从28日起下调。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。这是今年以来北京公积金第三次下调贷款利率。

　　三次降息

　　央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点;5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。6月28日，央行第三次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%，均已处于历史低位。

　　本版采写/新京报记者 方王洋

　　业绩能完成吗?

　　上半年万科、保利、首开等品牌房企重在去库存，接下来则是加大力度推出新盘、保住利润

　　同去年北京楼市的低迷相比，在今年二季度开始的这场楼市回暖的大潮中，标杆房企在一线城市的表现似乎更加抢眼。以北京为代表，“日光盘”重现，量价齐升;土地市场白热化混战，硝烟再起;房企业绩稳定增长、库存快速去化。这一系列现象已经成为房企上半年业绩的注脚。而下半年，抓住窗口期积极推出新盘、提升利润空间、将成为各家关注的重点。

　　品牌房企业绩完成近五成

　　今年上半年，多数标杆房企在北京市场上的表现都可圈可点。

　　据万科北京公司相关负责人介绍，万科上半年签约额达到103亿元。来自克而瑞统计数据显示，中海北京上半年签约额为36.86亿元。而据北京中海相关人士透露，随着项目逐步签约，上半年北京公司实现签约额46.22亿元，含认购的销售金额实际达到72.12亿元。同时，据北京保利相关人士透露，截至6月30日，上半年北京公司实现签约额68亿元，认购额达80亿元。

　　此外，包括龙湖、恒大、首开、北京城建在内的多家品牌房企，在上半年也已经完成或接近完成全年目标的五成。对此，业内人士分析，在上半年政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群正在加速入市，下一阶段市场上行依然可期，预计今年主要房企的销售完成情况都会好于去年。

　　尽管去化成效明显，但也并非没有压力。一位资深业内人士就指出:“标杆房企在北京的销售额长期保持稳定增长，但由于市场空间有限且竞争激烈，接下来若想在业绩上有明显突破也同样不易。”

　　“有货可卖”助房企发力

　　尽管品牌房企在上半年的复苏行情中已经占得先机，而真正角力的重心却是在下半年。继上半年品牌房企把重点放在去库存之后，接下来将会加大力度推出新盘、保利润。

　　据了解，多家品牌房企在下半年除了老项目推陈出新的基础上，均推出了纯新盘项目，以期全方位地吸收市场注意力。

　　比如，保利下半年重点有两大纯新项目，一是位于东坝和首开合作的高端项目，将打造成北京顶级纯法式城市别墅;二是位于通州的综合体保利大都汇项目，首期将推出商住Loft产品。远洋地产在下半年也将有5盘入市，包括位于门头沟的远洋新天地、位于房山的远洋春天著、位于通州的远洋悦山水、位于昌平的北七家项目和石景山区的刘娘府项目都将进入市场，这些项目涵盖了自住房、商住LOFT等，产品线更丰富，这也将加速远洋的回款。

　　“市场在今年二季度已经很热了，这和市场上新盘量不足有一定关系，而房企在下半年积极推新，也是希望抓住楼市的窗口期，获得业绩的进一步增长。”一位分析人士告诉记者。

　　■ 北京看台

　　万科 下半年利润欲增50%

　　尽管万科总裁郁亮在公开场合多次表示，万科将不再仅仅追求规模增长;而在北京也没有设置具体的销售目标，但上半年的成交业绩仍然看到了十足的动力。“万科上半年实现签约103亿元，下半年的重点将会放在回款和利润上。”万科北京公司相关负责人介绍，公司希望下半年的利润与上半年相比，能够达到50%的增幅，具体将要从增加内部管控和生产开发等环节寻求，包括招采平台的精细化和金融手段的广泛运用等。

　　据悉，下半年，万科在北京将会有包括西华府、金域东郡、如园以及位于通州、房山、延庆等的20个项目同时在售。据悉，房山长阳和通州台湖将是万科未来在北京的主要阵地。值得一提的是，位于顺义高丽营的观承别墅也将在下半年正式面市，而这也将是万科在北京推出的第一个别墅项目。

　　龙湖 产品丰富，火力全开

　　龙湖好望山的清盘，双珑原著、长城源著等项目的顺销以及西宸原著一期的亮相，使得上半年龙湖在北京市场收获颇丰。据悉，北京龙湖上半年签约达到28亿元，完成了全年近40%的业绩目标(年度销售任务为80亿元左右)。鉴于龙湖在北京习惯采用“上四下六”的打法，龙湖在下半年将会火力全开。

　　其中，位于孙河的双珑原著在经历了持续热销后，目前存货已屈指可数，预期年内可以实现清盘;在昌平沙河的滟澜新宸长桥墅，项目西区已经售罄，东区在售，这也将是今年的主力项目。

　　此外，从货量的丰富性来看，龙湖已经为下半年的北京市场做足了准备。据北京龙湖透露，位于西三环樊家村的商业项目将会推出，主打小企业办公;而在东坝的项目，则会以精装学区的城市公寓亮相;此外，西宸原著虽然已经进入顺销期，但还有部分洋房预计也会推出。

　　“从总体来看，龙湖下半年在北京推出的项目业态分布比较平均，产品组合也比较丰富。”龙湖地产北京公司相关负责人如是说。

　　恒大 豪宅、自住房齐推

　　据克而瑞数据显示，2015年上半年，TOP20标杆房企的销售目标完成情况尚好，目标完成率最高的是恒大，达60%，销售金额893.6亿元。在6月最后一周，恒大北京、成都等多地的项目同时开盘，总销售金额高达62亿元。

　　进京两年，恒大地产在北京成功树立了“自住房大户”的标杆。由于旗下自住房项目位置均较好，再加上价格优势因此一经入市即受热捧。今年上半年凭借两个自住房，以及恒大领寓、恒大城两个项目的商业部分，恒大在北京签约近50亿元。对于年销售80亿元的目标，已经完成超六成，这与恒大集团在全国盘面的进度保持了高度一致。而据记者了解，下半年恒大在北京依然货量充足，并且业内关注已久的商品房项目也将陆续推出。

　　位于东坝的恒大华府，瞄准顶豪，将会在下半年面市;位于来广营的恒大书院，商业部分也将开售;位于大兴黄村的恒大未来城，商办项目将推向市场。自住房项目方面，则将会有位于大兴义和庄的恒大翡翠华庭开盘。

　　华润 5盘同开 持续发力

　　据华润置地披露，2015年上半年，华润置地累计实现合同销售金额约370亿元，同比增长44.76%。按照全年780亿元销售目标计算，目前已达标47.44%。

　　事实上，从上半年的拿地开始，华润已经表现出对于一线城市的青睐。年初，华润联合首开、平安联合竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，土地面积15.57万平方米，规划建筑面积41.87万平方米，总价86.25亿元，成为北京新晋总价地王。据不完全统计，上半年华润置地累计拿地金额达到291.6亿元，仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

　　下半年，华润将在北京市场持续发力，5个项目将会集中在7月、8月面向市场，包括门头沟的悦景湾、大兴的公元九里、门头沟的西山墅、海淀的万橡府、密云的橡树湾。

　　本版采写/新京报记者 李捷

　　房价会大涨吗?

　　上半年北京纯商品住宅成交价同比上涨13%;业界认为，北京楼市进入上扬周期，涨价项目将会不断增多

　　“其实从3·30新政以后，购房者信心就有所恢复，折扣优惠都收回来了，下半年房价一定涨。”当记者询问下半年北京楼市走势时，多位开发商都如是说。

　　据了解，上半年，北京楼市虽然显得低迷，但成交呈现不断上升趋势，尤其是自5月份开始，5月、6月连续两个月的纯商品住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

　　走出成交低谷

　　即使是成交低迷的上半年，北京房价也并未下跌。根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年，北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)的成交量比2014年同期减少了10%左右，但成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%。

　　“近期开盘的项目出现了涨价现象，也获得了购房者的认可，这反映出北京楼市已经由低谷转为上升期。”亚豪机构市场总监郭毅表示，截至目前，今年已经有三次降息，加之降低改善型客群的首付比例，使购房者入市积极。而有了需求的拉动，开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。

　　土地市场“助涨”

　　土地市场也成为下半年楼市涨价的“导火索”。记者从北京市国土局获悉，今年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。土地供应不足，也使得在6月以来楼市转暖之下，丰台、大兴等多宗土地连续拍出高价，地价传导房价，再次点燃下半年楼市涨价预期。

　　“最近成交这么好，主要还是土地热推动。大兴连续拍出高价地，购房者的预期就看涨。近期项目来电来访量明显增多。”南四环某楼盘的营销总监表示，市场上形成了趋好的预期，“每个项目都会加入提价行列”。

　　业内人士指出，在上半年调控政策利好不断的市场背景下，北京楼市已经走出低谷进入了上扬周期。随着下半年供应加大，成交量随之被连续拉升后，涨价项目将会不断增多。

　　本版采写

　　新京报记者 自曾晖

　　■ 细看市场

　　高端住宅 成交旺盛 酝酿涨价

　　2015年北京进入“豪宅元年”，除了近20个报价在10万元/平方米以上的顶豪项目争霸外，高端项目(报价在6万元/平方米以上)的成交也十分火热。据了解，当下酝酿涨价的项目集中在目前成交价格为6万-8万元/平方米的项目中。

　　据亚豪机构统计，上半年北京公寓豪宅市场(报价在6万元/平方米以上)共成交了1355套，同比大涨87%;成交均价为75717元/平方米，同比上涨32%。其中，位于安定门的盛德·紫阙、位于西四环的紫辰院、位于海淀区的五矿·万科如园都跻身上半年豪宅销售榜单Top10。

　　据盛德·紫阙开发商介绍，除了二环绝版的地段和现房优势外，项目还采用了高标准的15000元/平方米精装修，从智能安防、新风系统都和今年北京顶豪项目保持同步水准。“项目上半年的售价稳定在6万元/平方米左右，高性价比使得项目5月首次开盘就取得了12.8亿的销售业绩。”

　　紫辰院的开发商介绍，项目位于西四环的核心地段，紧邻1500亩的万丰公园与悦泽园，项目自身还具备6万平米的古典新派中式园林及重金打造了4大会所，业主更是享受直升北京十一学校与紫辰院合作办学的北京十一学校中堂实验中学，下半年项目还将推出升级产品。

　　在顶豪别墅方面，下半年预计推新的则有位于中央别墅区的金地中央世家。据开发商介绍，项目是独栋别墅，户型面积为600、800平方米，共有60多套房源，预计报价在2000万-3000万元/套之间。

　　改善型住宅 率先涨价 试探市场

　　目前，改善型项目撑起了北京上半年纯商品住宅成交的半边天。随着政策松动、二手房回暖，供应量较少的改善型项目成交势头明显升温，因此率先在推盘时就小幅涨价，试探市场的接受度。

　　位于通州的合生滨江帝景就是大幅提升报价的代表。该项目去年8月入市时为29500元/平方米，今年5月的报价在30000元-35000元/平方米之间，目前报价已涨到35000元-37000元/平方米。

　　从7月入市项目来看，位于大兴旧宫板块的中冶德贤公馆上调了1500元/平方米，而5月开盘时均价为45000元/平米;位于昌平回龙观的首开国风美唐，此前报价为33500元/平米，7月开盘时也小幅上涨500元/平方米。

　　“真没想到涨得那么快，每平米涨了3000元，总价多了40万元。”购房者王先生对记者说，他5月看中了大兴旧宫板块国韵村一套138平方米的三居，精装修，当时报价是35000元/平方米左右，交了排号订金后，他一直在等项目二期开盘。7月12日，销售员告诉他，房子预计8月开盘，但报价已经上涨到39100元/平米，全部优惠折算后，他看中的低楼层房源可能为37000元-38000元/平方米。

　　“周边的项目都卖到4万多了，我们的价格很合理。”国韵村销售人员对记者表示，附近的中冶德贤公馆售价是46000元多元/平方米，6月开盘的首开保利·熙悦诚郡报价也到了43000元/平方米。国韵村是现房，预计今年就能入住，性价比高。排号较多，此前已一直提醒客户二期价格会上涨。

　　业内人士指出，一些开盘项目的试探性涨价为周边同区域项目提供了涨价的理由，而客户热情高涨，则成为下半年开发商涨价的底气。

　　刚需产品

　　纯住宅少商住占比大

　　在上半年北京纯商品住宅供应中，刚需类产品大多来自自住房项目，刚需类纯商品房供应较少，集中在通州、房山等地的老项目中;新盘以商住类产品为主，目前也开始有意上调售价。

　　“目前报价已经涨到了24000元/平方米。”位于通州的首开香溪郡销售人员介绍，项目为低密的4-8层花园洋房，7月新开了4号楼，价格比此前的21000元-22000元/平方米有小幅上涨，不过算上开盘的优惠力度，实际成交价格会更低一些。记者从北京市住建委网站上查询到，首开香溪郡今年的签约均价为21618元/平方米。

　　业内人士介绍，首开香溪郡只是通州近期开盘上调价格的刚需项目之一，同在7月开盘的区域老盘华业东方玫瑰，近期也迎来价格小幅上涨。

　　“目前报价在25000元/平方米，楼王精装产品，价格上调是正常现象。”华业东方玫瑰的销售人员对记者说。据了解，此前该项目在住建委的网签记录是23000元/平方米左右。

　　除了住宅外，一些刚需类LOFT项目也有意调高售价。“市场回暖了，我们考虑把LOFt加上精装修，把价格做高些。”位于房山的合景领峰相关人员表示，目前项目在售的Loft产品为毛坯，最小户型为45平方米，总价80万元/套起。

　　业内人士介绍，今年入市的很多刚需项目都是在2013年、2014年拿地，由于土地成本较高，利润压力较大，随着下半年市场转暖，刚需类产品也将逐步上调售价。