本报综合消息 不久后，你在购房时，或许将看到一些外国人的身影——近日，住建部、商务部等六部门联合发布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确规定，境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　这意味着中国楼市长达九年的“限外令”首次出现松动。

　　“限外令”已完成历史使命

　　公开资料显示，被业内称为“限外令”的境外机构、个人在境内购房限制政策最早是2006年7月出台的。当时人民币持续升值，中国房地产领域外商投资增长较快，“海外购房团”频频出手，大量外资通过投资房地产进入中国市场。当时的建设部等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。”

　　之后，“限外令”不断升级。2007年后，房地产被列为外商投资“限制”行业；2009年，中国出台了“向境外投资方出售国内资产征税”规定；2010年11月，国家外汇管理局出台规定，限定境外人士在中国境内只能购买一套房产。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

　　业内人士普遍认为，“限外令”是为了确保本地需求得到满足，而如今，“限外令”已完成其历史使命。虽然今年以来中国住房需求复苏明显，但楼市库存处于高位，大多数城市的房价水平几乎等同于甚至低于一年前，这为中央取消“限外令”创造了最佳窗口期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，很多外国人购房需求比较强烈，而且支付能力比较好，尤其在重点城市十分明显，所以放宽对此类群体的购房要求，吻合了目前市场需求。

　　德国商业银行经济学家周浩的太太是一位澳大利亚人。与严跃进的观点类似，他表示，从他的太太和他接触到的老外来看，对于中国房地产市场的态度比较两极分化，其中一类就是非常喜欢投资中国楼市的。

　　目前，尽管“限外令”刚松动不久，但已有外国人开始考虑在中国购置房屋了。

　　在中国欧盟商会工作的洛瓦尼亚听说了这个政策后就表示，已在了解细则，“一直没有在中国买房，因为价格过高，而且限制较多。现在政策有所放开，我有兴趣了解下行情，如果价格合适，我会考虑在中国买房。”

　　“我还是很犹豫要不要在中国买房”

　　不过，虽然“限外令”的松动提升了一些在华外国人的购房意愿，但专家认为，整体影响有限。因为对于住房限购的北上广深、三亚等城市，境外人士购房依然需要符合当地政策的规定。以上海为例，目前的限购政策规定，非上海户籍家庭，只能购买一套住房，且必须缴纳满2年个人所得税或社会保险。即使新政出台，境外人士仍不属于上海户籍，因此其在上海购房的限制并无变化。

　　同时，瑞麦地产上海区总经理杨诚认为，“外国人的观念中没有必须要买房的习惯，而且中国的房价已经较高，所以对于外国人而言，中国楼市的投资价值不高了。这次放开可能对于有刚需的外籍人士有利好。但整体而言能够吸引多少人，估计影响较为有限。”

　　在上海居住多年的土耳其担保银行上海代表处首席代表诺扬·罗拿认为，“和其他地方相比，中国房地产的价格太贵了，而且配套设施也较为欠缺，花的钱得不到应该得到的环境和服务。中国的房地产市场是有泡沫的，我在上海那么多年，都是选择租房。我认为这个政策对于外籍华人而言可能比较有吸引力。”

　　柯马中国总裁斯蒂芬·赛克在上海生活多年，但至今还未买房。“这次放开政策引起很多人的关注，但是我还是很犹豫要不要在中国买房。如今中国的市场波动相当大，市场前景不太明朗，尤其是对于外国人而言很难判断。事实上，此次放开不仅包括了个人，对于境外机构在境内设立的分支的放开可能意义更大。”

　　对楼市影响微乎其微

　　分析人士认为，尽管“限外令”的松动意在吸引外资投入房地产领域，但其对中国房地产市场的影响依然较小。

　　记者调查发现，当前外资购买房产的比重并不大。以在外籍人士集中的上海和广州为例，中原地产数据显示，上海外籍人士购买商品房的比例仅有2％，而广州的比例亦不到10％。而三、四线城市国际化程度远比上海低，所以外籍人士购房比重更低，难以对楼市造成冲击。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，虽然取消“限外令”，但不会给楼市带来更多的需求，从而改变供需格局。当前楼市处于供大于求格局，房价又处于高位，加上近期人民币贬值，楼市的投机空间相当小。因此国内资产对外资的吸引能力已经不大了；其次，二线以下城市价格成长缓慢，不少三、四线城市房价还在下跌，难以吸引投资资金；而一线城市还处于限购的约束中，外籍人士相当于非沪籍人口，只能买一套房，也没有投资机会。

　　不过，即便如此，政策还是会在一定程度上推动后市预期向好。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等城市外籍人口相对多，限购政策本身就已取消、且价格处于上涨区间，所以这些城市的境外机构、人士购房需求会出现一定释放。