“金九银十”未到，苏州楼市已经开启“预热”模式。在信贷市场，央行再度降息降准，将进一步减轻购房成本，刺激购房需求释放；在土拍市场，优质地块遭抢，楼面价过万渐成常态，助推房价上涨预期；在新房市场，大批新房源即将入市，且楼市成交量自8月中下旬已经回升，出现了两连涨。

　　业内人士表示，作为传统的销售旺季——“金九银十”向来被房企看好，加上土拍、降息等利好，市场热度有望继续回升，成交量或将再攀高峰，今年的“金九银十”没有太多悬念。

　　“双降”利好楼市

　　刺激购房需求释放

　　在“金九银十”即将来临之际，央行再度降准降息：自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。同时，自9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。至此，从2014年11月末开始的本轮降息通道，已经有5次降息、4次降准。

　　贷款利率下降，意味着购房成本减少。以贷款100万、20年还清、等额本息还款计算，按照上一次的房贷利率即6月28日的5.40%，那么月供为6823元；按照目前的下调0.25个百分点即5.15%的利率，那么月供为6683元。也就是说，此次降息将使购房者月供减少140元，20年可节省3万多元。

　　新城地产苏州公司总经理丁明芳表示，降息降准，最大的关键因素是大经济形势不理想，所以通过降息降准以调配资金来挽救市场。对房地产行业来说，降息降准利处不少，起码购房成本有所降低，对房价的影响则要看后市。

　　中国指数研究院分析认为，利率全面下调，能够降低购房成本，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。因此，随着传统销售旺季的来临，房地产市场整体热度有望继续保持。也有一些业内人士认为，市民对多次降息已经产生“审美疲劳”，效果有待市场检验。

　　“面粉”贵过“面包”

　　加速市民入市步伐

　　作为与新房市场息息相关的土地市场，一举一动都颇受关注。今年以来，苏州土拍市场十分火热，高溢价成交渐成常态，助推房价上涨预期，点燃市场热度。

　　近日，苏州首场“网络土拍”成功出让16宗经营性用地，总出让面积为54.2万平方米，总成交金额为69.7亿元，平均溢价率为63.5%。这是苏州市首次实行土地使用权网上挂牌出让，标志着苏州市土地使用权出让实现了从传统市场到数字化市场的历史性跨越。

　　据了解，出让的18宗地块共有16宗进入竞价程序，30余家房企报名参拍，包括龙湖、中粮、新城、中南、旭辉、金辉、中锐、朗诗、当代等。其中，龙湖以15214元/㎡楼面价摘得玉山路地块，再次刷新板块纪录；中锐连下两城，所拿6号相城地块楼面价超万，甚至超过附近在售楼盘的房价。此外，中南、绿地、中粮等也都有所斩获。

　　值得一提的是，随着本次土拍的结束，苏州四区楼面价已过万——园区楼面价逼近16000元/㎡，高新区突破15000元/㎡，吴中区突破13000元/㎡，相城区突破12000元/㎡。东西南北齐头并涨，而姑苏区随着9月初劳动路土拍的临近，楼面价“破万”可说是近在眼前。

　　“土拍一次刷新一次心理底线。”房企策划袁女士表示，苏州多个区域楼面价过万，未来房价或将全面进入万元时代，广大市民“该出手时就出手”。同时，她也对错失买房良机感到遗憾，表示会尽快入市。我爱我家园区新房总监王建浩认为，地价上涨必然导致成本增加，所以土拍往往会导致房价在短期内迅速上涨。此次土拍，苏州土地成本整体创新高，对相城区、吴中区的房价推动作用明显。

　　房企积极备战

　　一大波房源即将来袭

　　“金九银十”向来被看好，此次碰上降息等利好，更是被开发商寄予厚望。为抢占市场份额，房企积极备战，一大波房源即将来袭。据苏州新浪乐居统计，苏州楼市“金九”预计52盘推新，包含多个品牌房企在内，一场“厮杀”正悄然逼近。

　　据了解，13家纯新盘选择9月首次入市，“金九”成了众多房企争相入市的好时机。据了解，园区青剑湖畔的纯新盘预计9月初首开，主推高层75、90平米房源。对于房价不断猛涨的园区来说，这或将是刚需安家落户园区的一个好选择。此外，高新区的狮山板块、科技城板块都将有新项目推出。

　　事实上，随着销售旺季临近，苏州住宅成交量已经回升，并且出现了“两连涨”—— 前一周，苏州住宅类房源共计成交1667套，环比涨幅为17.39%；成交面积为19.2万平方米，环比上涨13.68%。在前一周环比上涨的基础上，上周再次出现增长。数据显示：上周苏州住宅成交套数1852套，环比上涨11.10%；成交面积为22.02万平方米，环比上涨14.44%。与此同时，苏州房价也在小幅上涨。

　　“‘金九银十’已经没有太多悬念。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准。对于楼市来讲，楼市在降息刺激之下立马会出现一波入市行情，短期内来看，成交量在接下来几个月会攀高。从价格的角度来看，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是一线城市及市场基本面良好的城市，接下来几个月势必会出现涨价现象。

　　宋迎春 高祥兰