城市扩张诱发了商业地产的快速扩张，同时也对市场和企业提出了更严峻的考验。日前，深圳市零售商业行业协会发布了《2014深圳购物中心发展报告》。报告显示，去年深圳新开业14个购物中心，年度开业的数量达到了历史最高位，尽管这些购物中心都保持了较高的出租率，但销售额却不同程度的有所下降。

　　另据统计，截至2015年底，深圳的购物中心数量将达到74个。2016年预计还将有11个购物中心相继开业，面积约139万平方米，届时深圳购物中心总面积将达到635万平方米，总量将达到85个。

　　撰文：南方日报记者 邓翔

　　A

　　购物中心销售额总体下滑

　　华润万象城仍旧一枝独秀

　　在过去的一年里，深圳商业地产的开发依然沿着过往高速发展的惯性向前推进。截至2014年底，深圳已开业的购物中心数量为60个，比上年增加了14个，平均每个购物中心的商业建筑面积为6.26万平方米。

　　深圳目前在建及尚未开业的购物中心约为25个，面积约259万平方米。预计到2015年底，这25个购物中心将有14个开业，届时深圳购物中心总数将达到74个，购物中心总的商业建筑面积将达到496万平方米。其余11个购物中心若能在2016年全部建成开业，深圳购物中心的面积将达到635万平方米。

　　值得注意的是，虽然深圳购物中心的总量不断增加，但这些购物中心全年的销售额却较往年有所下滑。以2014年为例，全深圳购物中心平均每平方米的年销售额仅为1.01万元人民币，较2013年每平方米1.26万元的销售额下降了24.7%；60个购物中心的总销售额约为380亿元人民币，较2013年的387亿元人民币减少了1.84%。

　　具体来看，去年深圳营业额最大的五个购物中心，有两家位于罗湖区，两家位于南山区，还有一家位于福田区。位于罗湖区的华润万象城，2014年的营业额依然保持全市第一，达到62亿人民币，较2013年的61亿元略增加1.6%，但却占到全市60个购物中心总营业额的16.3%。

　　营业额排在其后的4大购物中心，分别是印力广场（原深国投广场）、海岸城、益田假日广场和金光华广场。这4大购物中心的年营业额均未超过30亿元，但是增速较为可观。其中，海岸城从2013年20亿人民币的年销售额增加到2014年的24亿，年增长幅度为20%。与地铁1号线世界之窗站相连的益田假日广场，自2008年开业以来经过多次业态调整和持续不断的营销推广，也取得显著效果。

　　B

　　出租率下滑但仍高达86%网购对实体商家影响加深

　　购物中心的经营状况，也可以从出租率状况看出。据统计，2014年深圳购物中心全市购物中心的年平均出租率为86%，比2013年降低了2.9个百分点。报告分析称，导致全市平均出租率降低的原因，是一些新的购物中心以及一些经过重新装修或重新定位后的购物中心，在招商率非常低的状况下开业试运营，拉低了全市购物中心整体出租率。

　　不过，报告也显示，位于城市中心商务区或商业区的购物中心，年平均出租率则依然保持在95%以上，远高于全市平均水平。而根据深圳的人口数量和消费水平，市场人士此前预测，深圳市场可容纳的购物中心数量大约为100个。

　　记者在采访中了解到，在当前和今后的一段时间，深圳市购物中心将面临两大突出难题：一是如何实现精准定位，防止同质化竞争和消费资源外流；二是如何革新销售渠道，在和电商的比拼中进一步提升销售额。

　　“深圳这些一线购物中心在2014年取得了不错的成绩，但网购和港购（深圳市民赴港购物）的影响依然对深圳大多数购物中心带来较大冲击，销售额出现不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消费的购物中心所受到的影响更大。”深圳市零售商业行业协会副秘书长谢永明说。

　　在影响购物中心的各种因素中，网购的发展确实已对实体购物中心产生了不小影响，这种影响或将持续。谢永明分析说，尤其是最近一两年，国内一些知名的超市已经解决了网上订购生鲜冷藏食品包括新鲜蔬菜的难题，实现了中午下单，下午送货到家，此举将对以超市为主力店的购物中心产生一些不利影响。

　　C

　　赴港消费继续冲击本地商家自贸区免税店作用恐将有限

　　据了解，北上广深四个一线城市的市级或跨区域级购物中心，对各自周边区域甚至周边省市的消费者都具有较强的辐射力。深圳也不例外，深圳的市级或跨区域级购物中心如罗湖万象城、福田COCO PARK、南山海岸城等对游客及深圳周边地区的消费者具有相当大的吸引力。

　　然而，深圳市民近几年却把相当一部分消费花在了香港大大小小的购物中心。从2009年开始深圳户籍居民享有赴港“一签多行”的便利条件，这让不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港购物的习惯，并由此有了深圳居民赴港“打酱油”的说法。

　　针对深圳居民赴港购物的状况，深圳零售行业协会曾持续几年做过调查。据调查报告显示，三分之一的深圳市民每月至少赴港购物一次以上，另有三分之一的市民每两至三个月赴港购物一次。据香港特区政府入境事务处的统计，2014年深圳“一签多行”赴港旅客人次为1485万。

　　“深圳市民定期赴港购物的这一独特现象，成为分流我市购物中心销售的重要原因之一，直接影响了深圳购物中心销售额的增长。”深圳市零售商业行业协会负责人说，特别是一些高价值的奢侈品、黄金珠宝、高档电器、化妆品以及高消费金额的营养品、奶粉、婴幼儿用品、宠物用品及食品等商品受到的影响最大。

　　“近一两年来，在那些以深圳市民为主力消费群体的购物中心，这类商家门店的销售额下降幅度最大，甚至在一些新开业不久的购物中心也出现了此类商家关店的现象。”上述人士表示。

　　不过，值得注意的是，随着新的政策落实，深圳蛇口以及前海自贸区内将会出现一些免税购物场所，此举可吸引部分赴港购物回流。但国内零售行业增值税、所得税、商品质量与选择性以及日益增长的租金等形成的高昂零售成本将长期存在，致使相当一部分商品无法与香港的价格竞争。