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亚太区房地产融资渠道生变

  • 发布时间:2015-08-17 15:31:24  来源:国际商报  作者:李高超  责任编辑:罗伯特

  全球金融危机爆发后,亚太区的房地产银行贷款显著放缓,这为另类房地产融资渠道带来了发展机遇。8月13日,房地产咨询机构世邦魏理仕发布了题为《亚太区地产债务市场—加强监管带来的机遇》的研究报告。报告指出,亚太区房地产银行贷款平均年增长率自2005~2008年间的15%下降到2011~2014年间的7%,因此产生的资金缺口已对开发商的融资构成挑战。银行日趋保守的放贷态度为另类房地产融资渠道带来发展机遇。

  世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律表示,截至2013年底,亚太区非银行房地产贷款业务规模已达到5万亿美元,其中中国市场增幅最快。

  据世邦魏理仕发布的《中国影子银行及其对地产市场的影响》报告显示,2013年,中国市场非银行房地产贷款业务达3万亿美元规模,相比于2008年的1900亿美元增长了14倍。“我们认为,虽然金融体系监管的进一步改革和完善,将在短时期内对影子银行相关联的融资渠道有抑制作用,但从中长期角度来看,随着投资者们变得逐渐成熟,中国的非银行类房地产贷款市场将持续活跃且需求巨大。”

  非银行类贷款业务发展

  银行贷款和预售收入一直是中国房地产开发项目的两项主要资金来源。

  随着中国政府2010年开始实施楼市调控措施,银行在借贷上的态度变得更保守,目前,大部分上市发展商仍能于银行取得借贷和进行融资,但中小型发展商则愈加困难。源自世邦魏理仕研究部、CEIC数据信息有限公司和各国央行的数据表明,中国银行类房地产贷款2005~2008年间的平均年增长率为18%,但2011~2014年间已下降至13%。小型发展商只能以预售作为主要集资来源,但预售收入却又受到中央调控措施的影响。

  以上两方面,皆导致投资者和房地产企业,特别是中小型发展商,对于公共及私有债务市场的另类房地产资金需求增加。

  世邦魏理仕在报告中概述了中国传统非银行类房地产贷款的两种主要融资渠道,包括以单纯的借贷人身份,通过收取高额贷款利率的方式为开发商提供资金,或以利率折合股权的方式构建借贷架构。

  信托投资公司等国内金融机构为高利率放贷机构的主要代表,此外,越来越多的外国基金也开始涉足这一领域。如2015年初,红外资本伙伴公司(InfraRedCapitalPartners)投入2000万美元购买了长和国际实业集团有限公司发行的有抵押债券,担保年利率为20%,用于长和在中国的地产开发项目的资金支持。

  通过利率折合股权的方式构建借贷架构,旨在从优质资产及项目中获取上升空间。布鲁克菲尔德(BrookfieldPropertyPartners)在中国的地产投资为该类方式的典型实例,其投资5亿美元买入了瑞安集团独家持有的新天地项目的可转换永久性债券,该项目位于上海高端休闲娱乐街区。最初五年里,债券收益为8.5%,该项目上市后可转换为股票。

  众筹不会取代传统融资渠道

  融资挑战促使投资者和机构不断寻求、开发新的融资模式,于是众筹平台应运而生。据世界银行发布的一份全球众筹报告称,自2009年以来,全球众筹市场高速增长,从最初仅5.3亿美元的融资总额暴增至2012年的27亿美元,其年复合增长率高达63%。

  2012年,美国Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业,开发了“房地产众筹”这一新模式,即开发商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险,房地产企业也可以通过大众众筹的方式向投资者筹得资金。

  2015年,随着“互联网+”风暴席卷而至,依托互联网平台的房地产众筹迅速成为中国市场最热门的概念。为扭转房地产市场颓势,中国房地产开发商纷纷将目光转向网上投资产品和众筹项目,以寻求快速融资。互联网、金融、地产跨领域合作不断:5月29日,中国首个房地产众筹联盟成立;7月2日,万达推出首个互联网众筹项目等。

  世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示:“中国房地产市场正在经历合并、整合时期,未来会有越来越多的开发商通过网上众筹来融资。在短期内,互联网金融不会取代传统融资渠道成为主流。”

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