行情一片大好，但仍有“阳光照不到的角落”

　　目前广州市二手房行情一片大好，但离2009年全面复苏“V”形反弹的“好日子”还大相径庭。记者选取了海珠区宝岗大道、天河公园东方都会广场、珠江新城保利心语三个盘源进行抽样调查，发现广州不少放盘都遭遇“0睇楼”“3·30”新政后居然无人问津，个别盘源放盘价还一再下调。据地产人士分析，“0睇楼”和放盘价下调的盘源主要是业主开价过高，业主放盘价偏离市场价3000~4000元/m2，最终导致“0睇楼”，业主因此修正放盘价是在所难免。

　　文/图 广州日报记者 李凤荷

　　宝岗大道小户型：业主开价高“刚需”难啃

　　范先生在“3·30”新政后放盘一个宝岗大道电梯单体楼小户型单位，面积45平方米，放盘价110万元，2.4万元/m2。范先生本想着“3·30”新政后市场回暖，小户型面积不大，总价不高，应该会很快售出，不过让他尴尬的是，这个单位放盘居然遭遇“0睇楼”。他在周边各大中介都放盘，虽然部分中介忙于一二手联动，但其他专注做二手房市场的中介也没有给他带来任何的看楼客。

　　原因分析：中原地产宝岗大道分店高级营业经理陈卢光表示，范先生所持有的小户型单位之所以“0睇楼”，最大原因在于他放盘价太高，目前该楼盘成交价仅在2万元/m2左右。45平方米小户型单位同时放盘的还有三四个，也未消化。陈卢光分析道，宝岗大道的电梯单体楼，通常是一些老人家改善置业或者单身“刚需”族上车置业会选择，不过由于现在广州仍在限购之中，二三十岁的首次置业者通常会选择一步到位，不希望购房名额白白浪费在一个小户型上，且日后换房也变数很多，宁愿第一次置业负担重一点，买一个大单位。

　　陈卢光表示，估计约有一成的首次置业会从小户型转而购买大户型。最近股票市场大起大落，已开始有投资者股市获利出来购房，这些抛股买房人士以选择小户型为主，总价在80万~100万元。

　　东方都会91m2单位：盘源竞争大价格回归

　　市民张小姐长期关注天河公园附近的东方都会广场，她从“3·30”新政前就开始留意该盘一个91平方米的价格走势，之前放盘价在350万元，后来放盘价逐步走低变成330万元，现在甚至到310万元。

　　原因分析：满堂红上寓分店店长陈倩华表示，东方都会广场91平方米的房源放盘价下调的原因主要有两个，“3·30”新政后，免税“5改2”，大批符合免税资格的盘源涌现，之前奇货可居的盘源竞争优势锐减，因此价格回归合理，放盘价出现下调。该91平方米盘源三面单边，面向天府路口，虽采光较好，但噪音较大，不及一些南向小户型受欢迎。据了解，东方都会广场一些改成两房的39平方米单位，目前成交价已达130万元，单价较91平方米单位的要高。

　　合富置业华港分行主管邹经来表示，该板块二手价格平稳，只有个别心态较强的业主会出现4%~5%反价幅度。一些对置业并不急切的客户，如遭遇业主反价，便会保持观望，不会追价成交。若属于稀缺类型，即便客户不追价也很快会成交。最近总价在400万~450万元的大三房或小两房成交较旺盛。

　　保利心语三房：超高放盘价 下半年或成现实

　　向女士5月后放盘珠江新城保利心语三房单位，放盘20多天，仅有一台客来睇楼，且看楼者只看楼没有议价，这让向女士有点摸不着底，不知道105.8平方米放盘480万元，是否价格超高？

　　原因分析：中原地产保利心语分行客户经理黎泽荣表示，目前保利心语105~110平方米东南向三房单位价格在42000多元/m2，不过该盘源价格持续在走高，不排除向女士期望的售价会在下半年实现。他分析道，目前邻近的新盘尚东君御也在蓄客，均是150平方米以上的大户型，一手吹风价在5.5万元/m2，超出周边二手价1万多元/m2。黎泽荣最近曾带客看过一个类似的110平方米单位，业主同样开出4.8万元/m2的高价，客人看后表示，如果单价在4.4万~4.5万元/m2就会考虑。

　　黎泽荣表示，“3·30”新政前后，保利心语价格已涨了4000元/m2。该分行一经纪跟进的业主在新政前出售一个E栋中层01单位，单价在3.8万元/m2，最近C栋差不多朝向单位售价已在4.2万元/m2。以3.8万元/m2售出单位的业主在该小区有3套物业，2013年曾想以3.3万元/m2套现一个单位，经纪劝他市道不好，不如再等等，到今年以3.8万元/m2售出。

　　荔港南湾单位：叫价高市价4000元/m2

　　一位荔港南湾业主今年年初到分店放盘，经纪了解到，该物业26000元/m2放盘价高于市场价4000元/m2，便建议业主适当调低放盘价，但业主要价较强硬。4月份起市场开始活跃，曾有一些客户想了解该房源信息，但都难以接受高于市场价4000元/m2的价位。当经纪人建议业主调价到23000元/m2时，该业主不愿意降价。目前该房源看楼量仍为“0”。

　　原因分析：满堂红资料显示，近期广州二手市场回暖，但部分在售单位看楼量十分低，更有小量单位出现“0睇楼”。“0睇楼”单位普遍价格偏高，多数为非诚心放售的“试水”单位。

　　稀缺盘源合理反价 买家也会接受

　　满堂红资料显示，自“3·30”新政之后，广州二手住宅市场陆续出现反价现象，反价幅度普遍在2%~4%之间，存在不少买家追价成交。如5月满堂红成交的一套光大花园电梯楼两房反价10万元成交。据经纪人介绍，该房源在3月上旬放盘，放盘价为210万元，属省一级小学入学路段，靠近地铁站，生活配套完善。“3·30”新政出台后，该套单位陆续有买家看房，其中4月中有一买家愿意当天下订成交。但业主在衡量以后决定提价10万元，因该盘提价后均价仍在市价内，最终买家以220万元成交。

　　合富置业宝岗分行主管林梓杰表示，近期宝岗、江南西一带的二手成交量有所上升，但价格较平稳，只有个别业主反价，反价幅度在5%~10%左右。不过，如盘源属于比较稀缺单位，在业主反价幅度合理的，一般会妥协追价，但如果盘源并不属于稀缺类型，或反价幅度过大，客户也不会追价购买。又如穗花新村一套50多平方米两房一厅单位，业主最初放盘价为120万元，反价后价格为125万元，由于物业带名校学位，业主反价幅度也相对合理，最后以125万元成交。现时区域内100万元左右、楼龄15年左右的电梯或楼梯两房较好卖。区域内楼梯楼三房最近成交平淡，主要是总价贴近区域内电梯楼小三房和一手价格，因此被分流了客户。

　　中原地产陈卢光表示，上月底他们成交一个楼梯楼6楼90平方米单位，业主放盘价是140万元，最终成交价是149.5万元。业主放盘1年，最终在“3·30”新政推动下顺利售出。这个房源，仅中原地产带看楼客已有10多台，周边其他中介估计也带了二三十台过去，业主见看楼者众，最终提高价格近10万元成交。