尽管楼市风吹浪打，市中心区的学位房总是有一种“稳坐钓鱼台”的气质：房价涨，我先涨；房价跌，我还稳。说到底，因为学位的需求每年都客观存在，而学位房的供应总量有限，“不能让孩子输在起跑线上”的想法促使家长们对学位房舍得出手，因此，在这场供需博弈中，愈发显出学位房这块“金字招牌”的成色。

　　每年二三月份，很多家长就会开始物色学位房，在成交旺季到来之前，南方日报先带家长们看一波市场行情，越秀、天河、海珠三大市中心热点区域谁最值得出手？数据显示，与去年同期相比，越秀区学位房小有涨幅，而天河与海珠则基本企稳；相比而言，海珠学位房入手较为实惠。从年前年后对比来看，执着于越秀教育的家长们恐怕要更加及时果断，5%的涨幅几乎已成定局。

　　2014年回顾：

　　100万元以内

　　学位房“不过夜”

　　受就近入学消息影响，2014年学位房旺季交投火爆，尤其是中心城区重点名校所在区域的学位房。在2014年3月份旺季，一套房十多个买家抢的情况并不鲜见。中心城区低总价学位房盘源更显矜贵，100万元以内学位房“不过夜”，放盘当日即成交的情况相当常见。

　　在老东山小户型楼梯楼学位房单价动辄都要2万多元/平方米以上的市场情况下，100万元能买到的房源，面积大多只有二三十平方米而已。如一套可入读署前路小学的楼梯低层学位房，业主开价100万元，物业面积还不到30平方米。

　　在学位房买家最关注的越秀区，2014年年初以来100万元以内的学位房成交个案，物业面积最大都只是三十来平方米而已，户型以楼梯楼单间居多。合富置业市场经理梁燕明表示，在目前信贷持续偏紧的情况下，持有学位房的业主心态相当强硬，很多放售100万元以内低总价房源的业主，甚至在放盘时就指明要一次性付款才有交易，按揭免谈。因此，年初能在中心城区抢到100万元以内名校学位房的买家，普遍都是一次性付款购房的。

　　2014年旺季，市区学位房的价格已比2013年同期上升了至少10%-15%，但学位房买家的购房心态却更显迫切。有意购买学位房的买家当中，大概有30%是希望能在短时间内看中合适的物业并顺利完成交易的。除了受对学位房价格会进一步上升的看涨预期影响外，部分购房意愿较迫切的买家更关注的是家中适龄子女即将入学这个时间点。

　　去年，市场上如培正小学、东川路小学、农林下路小学等越秀区省级重点名校的学位房最为抢手，即使是楼龄较长的楼梯楼物业，单价普遍都要2.8万-3万元/平方米以上。合富置业庙前直街分行主管姚植玲表示，带有省一级学校培正小学学位的物业，放盘量非常少，而且业主心态较强，价格一向坚挺。即使是较长楼龄的楼梯楼学位房，市场均价也在3万-3.5万元/平方米左右，小面积单位的成交单价更上浮至3.7万-3.8万元/平方米，比前年每平方米上升了2000元-3000元/平方米。

　　部分学位房热点区域，业主对一次性付款的买家仍存在少许让价空间。合富置业农林下路分行主管杨成金表示，带学位的楼梯楼物业市场均价为3万元/平方米左右，业主比较偏好一次性付款的买家，碰上可以一次性付款的买家，业主也有可能愿意给予2万-5万元的议价空间。

　　受小学2015年100%划片就近入学以及2017年初中95%生源就近确定政策的影响，老东山片区的一些双学位房，在传统的淡季显得颇“不合群”，2014年8月，价格逆市上扬。据了解，带有培正小学、培正中学、第七中学等名校的双学位房单价直超5万元。

　　中介经纪透露，为了能买双学位房，不少买家都会主动加价，带有“双学位”字眼的房源比普通学位房更容易引起买家的注意，“甚至有买家进铺就直接咨询有无双学位房的放盘信息，对其他的房源并无兴趣”。有业内人士表示，受到市场供需的影响，双学位房价格近几年会以每年30%的幅度上升。

　　越秀涨势明显，天河与海珠“按兵不动”

　　2015年预测：

　　市区学位房三大热门：越秀、天河、海珠，就2015年开年来看，越秀涨势明显，天河与海珠目前还“按兵不动”。总体而言，对越秀教育“一往情深”的话，尽早入手或能有所斩获，海珠价格相对优惠。

　　越秀：开年就涨5%

　　进入2015年，越秀区学位房就涨了5%，署前路、东川路和东风东学位房三大“金刚”都反应迅速。

　　作为越秀区的热门之一，署前路小学学位房与去年相比小有涨幅。合富置业数据显示，目前，署前路学位房楼梯楼均价为3.5万-3.6万元/平方米，如果买60平方米的楼梯楼大约是210万元左右；预算300万可买70平方米的3房电梯楼。而在2014年3月，200万还可以买到60-70平方米左右的楼梯房，也就是说，同样面积的楼梯房，今年涨了差不多接近10万元。

　　据了解，70平方米左右的三房性价比较高，但署前路地段较少有放盘，一般家长客只能选择60平方米左右的两房单位，而由于地段问题，能入读署前路小学的电梯楼单位不多，而且面积大，总价相对较高，至少手持300万元才能考虑。很多家长客会看中东山口板块的地段优势，在小朋友2、3岁的时候已经购入学位房，在适龄读书前用来放租。总体而言，该板块的学位房楼梯楼选择相对较多，而电梯楼较少。

　　相比较而言，东川路小学学位房盘源比较充足，两房三房的间隔都是买家比较热求的户型。目前区域周边的楼梯楼成交均价为2.8万-3万元/平方米，而电梯楼物业成交均价为3万-3.5万元/平方米，价格比年前有5%左右的升幅。部分急于在本年度入学的家长客买家，成交的速度比较快。

　　提到越秀就不能不提东风东。东风广场五期去年7月份开盘，主推50-150平方米单位，户型涵盖一至三房，开盘价60000元/平方米，该项目带省一级东风东路小学学位。一次性付款可享97折，按揭付款可享98折，分期付款可享97折。48平方米卖300万的“天价”学位房曾一度成为城中热门话题。

　　今年东风东学位行情如何？记者了解到，就目前而言，越秀区学位房整体比年前有5%的涨幅，东风东概不例外，不过除此而外，并未有“异军突起”的迹象。合富置业数据显示，现时能入读东风东小学的电梯楼学位房预算至少要300万元以上。入读东风东路小学的50-60平方米楼梯楼学位房，预算即使在200万元以内都可以买得到。

　　天河：华阳略降，华景坚挺

　　与越秀区开年就涨得迫不及待相比，天河区学位房价位比较稳当，甚至略有小降。

　　想入读华阳小学的家长们可以关注一下，虽然这个片区的学位房以较旧小区的楼梯楼为主，但是对比去年与现在的价格数据可以看到，总价略有降低。

　　合富置业数据显示，2014年入读华阳小学的学位房，如：林和东、紫荆花园等的60平方米两房单位，总价在195万元左右；今年，上述单位的总价在170万-180万元左右。而电梯楼方面，买家考虑较多的耀星华庭25平方米左右的单间，去年单价在4万-5万元/平方米，总价在130万元左右；今年大致持平。侨林苑50平方米左右的一房单位，去年总价在210万元左右，而80平方米左右的两房单位，总价在230万-250万元，90平方米的三房单位则要300万-350万元。今年上述物业的报价则分别是：160万-170万元，250万元左右，310万元左右。总体都小有降低。当然，不排除旺季还未真正到来的缘故。不过，就目前的价格来看，家长们可以多加关注，比起去年3月份实惠了不少。

　　华景新城的小面积物业一直较受欢迎。合富置业数据显示，去年3月份，华景新城两房、三房的电梯楼，市场均价为2.5万-3万元/平方米，楼龄新、间隔好的物业放盘价相对较高，小部分一房一厅的小面积物业，成交单价更超过3.3万元/平方米。而在今年，华景新城两房的电梯楼，市场均价为2.5万-2.7万元/平方米，华景新城三房的电梯楼，南向市场均价为2.8万-2.9万元/平方米；北向市场均价为2.6万-2.7万元/平方米；一房一厅的小面积物业，成交单价3.3万元/平方米左右。从报价来看，小面积物业的单价相对坚挺。

　　海珠：2.5万可入手省级学位房

　　与越秀和天河相比，海珠区省级重点学位房价格相对较实惠一些，155万元左右即可入手65平方米左右的楼梯三房，178万元左右可以买入74平方米的电梯两房。

　　穗花小学、江南二小等都是买家较关注的学位房成交热点。合富置业穗花分行主管王凤表示，能入读穗花小学的学位房可以考虑穗花新村65平方米的三房楼梯楼单位或者74平方米的两房电梯楼单位，单价均在2.4万元/平方米。而能入读江南二小的学位房，楼梯楼可以选择江南西的紫山大街、紫玉大街60-70平方米的两房单位，电梯楼可选择南天阁的单位，90平方米的两房，均价在2.3万-2.4万元/平方米，不过放盘量较少。目前板块内的学位房买家类型多为改善型买家，资金条件充裕，能够一次性付款。

　　对比去年3月份的数据可以看出，海珠学位房总体价格目前比旺季略低。去年3月份，穗花学位房的单价在2.5万-2.6万元/平方米；江南二小的单价则与目前持平。

　　专题撰文：南方日报记者 许蕾