□地产评论员 孟子谅

　　今年，上海商业地产“遍地开花”。随着一系列国家级规划利好的显现，以及品牌房企“从商”战略的落地，上海商业地产供应大有“井喷”之势。而在日益激烈的竞争中，上海商用物业的产品力也在稳步提升，种种利好之下，投资上海商业地产的“机会”正变得清晰可见。

　　商战升级

　　大牌加速“从商”降低投资风险

　　2014年虽不是各大品牌房企涉足商业地产的“元年”，但在上海，随着一系列商业产品在今年的落地，众多品牌房企的“从商”战略正从幕后走向台前。

　　万科在去年便提出了“城市配套服务商”的商业定位，今年，万科在上海的商业地产布局再次提速，2049城花、虹桥万科中心和上海万科广场已相继面市。

　　商业地产布局在今年明显提速的品牌房企还有龙湖和新城。今年6月，龙湖·虹桥天街亮相，受到市场热捧；今年年底，新城地产在一线城市的首个城市综合体上海新城吾悦广场也将开放。此外，绿地、华润等品牌房企在今年均有重要的商业地产项目入市。

　　业内人士表示，品牌房企在资金、管理、品牌等方面的优势，都将降低投资者的风险。

　　克而瑞研究总监薛建雄就表示，品牌房企雄厚的资金为项目拿地、后续经营等工作铺平了道路。“与住宅相比，商业项目的地段更为重要。同时，商业地产也更考验房企的后续管理能力。而品牌房企的资金实力则是这些能力的重要保障。”

　　此外，大型房企的品牌号召力也在一些项目上有所体现。比如今年10月底开业的华润五彩城，据了解，项目能够“满铺开业”的重要原因之一便是华润在业内的出众影响力。

　　潜力升级

　　国家级规划推进激发城市潜能

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，品牌房企在今年明显发力商业地产，与上海的规划利好不无关系。

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，自贸区、大虹桥和迪士尼的规划和建设所带来的利好作用，甚至不亚于当年陆家嘴的建设。目前，大虹桥已经成为了上海西部的经济引擎，迪士尼已经带动了川沙、周康等房地产市场的成倍增长，而自贸区则更是国家战略层面的利好。

　　而在数据层面可以看出，诸多规划的利好不仅激发了品牌房企抢占市场的“欲望”，也刺激了投资者积极进入这些区域“掘金”。

　　以区域内可售商用物业较多的迪士尼辐射区域为例，虽然有数据显示，今年截至目前上海商业地产整体成交显疲软，商铺和写字楼物业成交均有所下滑，但来自德佑地产的数据则显示，今年以来，迪士尼辐射的川沙、周康和唐镇三个板块商业地产成交量却达到了10.15万平方米，较去年同期上涨了41.77%，体现出旺盛的市场需求。

　　品质升级

　　商业地产发展迅猛促产品力提升

　　品牌房企纷纷发力，上海商业地产的竞争正愈发激烈。德佑地产数据显示，今年1-10月，上海的商办物业供应量达到418.3万平方米，同比提升10.16%；而商铺的供应量为192.4万平方米，同比提升了26.5%。

　　激烈竞争之下，上海的商业地产正迎来新一轮的迅猛发展，经营理念、后续服务、产品品质等方面均有不小的升级。去年淮海路K11开业后的“火爆”，引发了业内关于“体验式消费”的思考。今年，新明·KIDMALL便以儿童消费的定位、“亲子式”的体验消费赢得了市场关注。

　　而在后续的服务方面，今年亮相的项目普遍加强了项目后续的招租、运营等服务，进一步保障了投资者的利益。

　　以今年10月底开盘热销的绿地云悦坊为例，据了解，绿地将在交房后提供15年的招租、管理服务。项目负责人林仲仪表示，“商铺前15年的经营会比较困难，我们的服务，就是为了将更成熟的物业交到投资者手中。”绿地云悦坊的产品品质已经得到了市场的积极反馈，在其开盘当天，就有客户一口气购入了8套商铺。

　　除定位和服务外，今年入市的七宝宝龙城市广场、绿地云悦坊、新明·KIDMALL等项目的产品面积最低均在20平方米左右，合理的总价控制在降低投资门槛的同时，也提升了产品的竞争力。

　　典型房企商业地产竞争力剖析

　　绿地集团

　　热销验证“地段为王”

　　重点项目：绿地云悦坊 绿地云天坊

　　自去年接连布局北外滩、徐汇滨江之后，今年绿地集团重点的商业项目最突出的特点仍是“地段为王”。

　　其中，绿地云悦坊位于川沙板块，不但可以近距离享受迪士尼和自贸区双重辐射，本地超过30万的人口也将为项目提供支撑。从目前项目周边的商业氛围来看，绿地云悦坊有望成为川沙板块的地标性城市综合体。据介绍，项目一期商铺开盘当天的销售额就达到了近2亿元，其中，很多客户都是抱着“看一看”的心态来到售楼处，但却迅速被项目的价值潜力所吸引，从看房到签约的时间往往不过一两个小时。

　　在大虹桥辐射区，绿地也推出了绿地云天坊，作为“接力”虹桥商务区的生活居住地，项目所在的泗泾板块目前已吸引包括绿地、金地、保利、建发等众多大牌房企的进驻，未来将打造一系列的中高端住宅社区。然而，板块内却缺乏高品质的商业配套，绿地云天坊的出现，有望提升整个板块的商业能级。据了解，该项目将于11月底开盘，目前蓄客状况良好。

　　宝龙地产

　　深耕上海见成效

　　重点项目：七宝宝龙城市广场 嘉定宝龙城市广场

　　今年以来，两座宝龙城市广场陆续在七宝、嘉定落地，宝龙地产“深耕上海”的公司战略得以延续。而从宝龙的业绩报来看，这一战略在今年也取得了一定的成效。

　　今年上半年，宝龙地产的物业销售收入为37.71亿元，同比增长24.1%。其中，以上海为中心的长三角区域，对公司销售收入的贡献率达到了42%。

　　目前，宝龙深耕上海的战略已基本形成。在上海，宝龙主打社区型和地铁上盖商业，选择性开发标杆精品项目。其中，嘉定宝龙城市广场是目前区域内唯一的全业态城市综合体，已经获得了广泛的关注；而七宝宝龙广场作为宝龙地产总部新址，被认为是公司重点打造的标杆产品。截至目前，宝龙地产在沪项目数达到8个，已形成东南西北全面布局之势。

　　新明集团

　　精准定位抢占先机

　　重点项目：新明·KIDMALL

　　在购物中心面临“内忧外患”的今天，能够另辟蹊径，就意味着多了一份成功的可能，这就是新明·KIDMALL正在做的。新明·KIDMALL是上海第一个以儿童产业为主题定位的城市综合体，涵盖购物、娱乐、酒店等全方位的主题业态，填补了全国范围内儿童主题城市综合体的空白。更为重要的是，新明·KIDMALL将近年来被广泛提及的“体验式商业”引领到了一个更为细化、更为精准的领域。据了解，位于嘉定南翔的新明·KIDMALL将于11月开盘，推出30-80平方米的商铺。

　　市场思考

　　电商并非实体店的“终结者”

　　近年来，每到“双十一”这个时间节点，业内便会响起所谓的“电商威胁论”。但是，电商真的会成为实体商业的“终结者”吗？

　　“电商的冲击确实存在，但绝不是致命的。”万达院线副总经理徐跃东表示。

　　“商业地产存在地域性，”绿地云悦坊项目负责人林仲仪说，“像淮海中路、南京西路这样的地标性商业仍然是无法取代的。”林仲仪续称，商业地产面临的最大竞争来自行业内部。“目前，商业地产的开发量有些大，如何在行业竞争中脱颖而出，才是开发商业地产面对的最大挑战。”

　　从这个角度来看，实体商业所面临的压力，其实是由于开发商“跟风式”的开发，致使众多品质和服务均不过关的产品进入市场所造成的。有业内人士认为，电商的出现不过是加速了商业地产优胜劣汰的进程。

　　第一太平戴维斯中国商铺及零售服务部主管朱兆荣表示，商业地产所面对的压力，无论是“供应过剩”还是“电商冲击”，均不能一概而论。

　　“目前市场正在经历分化，优秀的产品和理念在未来仍有价值。”朱兆荣说，“那些实力不足的产品和开发商则很有可能会被淘汰。”

　　在“内忧外患”的冲击下，现有商业地产的竞争将不可避免。而电商所扮演的角色不仅并非是实体商业的“终结者”，还将成为商业地产“精品立市”的最佳催化剂。