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“财富板块”入市窗口隐现

  • 发布时间:2014-11-20 15:31:19  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员 蔡琦雯

  机会凸显,但商战激烈,如何选择更有优势的商业地产项目?出手商业项目,除了对于产品本身“硬实力”的判断,对于区域的选择首当其冲。那些拥有规划利好、拥有发展潜力的区域,无疑将拥有更好的价值成长空间。

  迪士尼区域临近开园,主题投资窗口“又现”

  今年以来迪士尼区域商业市场共计成交10.15万平方米,较去年同期上涨41.77%。

  迪士尼越来越近了,在上周举行的2014中国国际旅游交易会上,上海迪士尼度假区首度参展。而到2015年底,上海迪士尼度假区将正式开业。

  “综观楼市,对于重大活动和赛事,往往会提前有主题投资机会。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出,回顾2008年的奥运会及2010年的世博会都是如此,在“主题”启动前一至两年内,辐射区域的商业投资都掀起了热潮。如今距迪士尼开园时间约一年,正是较好的投资时机。

  “今年以来,迪士尼辐射板块有众多商品住宅项目在售,且成交量较大,例如绿城玉兰公馆、阳光城愉景湾等。“德佑地产研究分析师赵葆根认为,这些住宅项目的建设也给区域的商业地产带来了发展契机。

  值得注意的是,距离迪士尼越近受到利好辐射就越明显。龚敏指出,由于迪士尼附近对于建设商业的规划限制,位于川沙板块、距离迪士尼约3.5公里的绿地云悦坊项目,就成了迪士尼商业财富的第一站,抢占了先机。

  事实上,绿地云悦坊的“迪士尼效应”已经显现,10月底项目推出首批百余套商铺,开盘当天去化率便超9成。值得一提的是,当天现场有不少客户购买了多套房源,更有客户一次便购买了8套。

  此外,绿地云悦坊还是稀缺的地铁口商铺,项目距离轨交2号线川沙路站仅500米。据了解,绿地云悦坊预计于本周末进行加推。

  大虹桥多重利好助推区域进一步升级

  今年以来大虹桥板块商业市场共计成交487623平方米,较去年同期上涨61.05%。

  近期发布的《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》指出,上海规划形成15个市级商业中心,而在近期规划形成的13个市级商业中心中,虹桥商务区商业中心赫然在列。这意味着,虹桥商务区正在成为与南京西路、淮海中路等知名商圈并列的市级商业发展重心。

  同时,国家会展中心自10月首次开展以来,每次举办的展会都吸引了超10万人次涌入,堪比2010年上海世博会的人气。龚敏指出,国家会展中心的登场将拉动区域人口导入势头,尤其是对于九亭、泗泾板块,再加上板块自身建设的完善以及品牌开发商扎堆入驻,大虹桥区域发展也将提速。

  以绿地云天坊项目为例,其位于轨交9号线泗泾地铁站旁,依托国家会展中心利好以及受佘山旅游区辐射,发展前景优越。据项目售楼员介绍:“项目预计月底开盘,目前蓄客情况较好。由于项目紧挨泗泾地铁站,并且附近大体量住宅项目较多,人流量大,因此备受投资者青睐。”

  此外,业内人士认为泗泾地铁站附近在售的商铺新盘较少,这也将助推绿地云天坊热销。

  据统计,2015年虹桥核心商务区将建成261万平方米的甲级写字楼,相当于该年度同类项目预计总存量的24%。“据悉阿里巴巴、罗氏医药等知名企业将入驻区域,这必定会吸引更多人入住,区域住宅和商业市场前景都较为乐观。” 龚敏表示。

  虹桥宝龙城也于近期发布了商铺及MINI公寓新品,赵葆根指出,该项目将为大虹桥带来价值提升。

  南翔板块“双轨交”拉动商业能级提升

  今年以来南翔板块商业市场共计成交63293平方米,较去年同期下滑1.62%,与全市商业地产下滑近3成相比,成交量较好。

  南翔板块以其特有的古镇风味以及近年来快速的发展,受到了越来越多人的关注。2011年,南翔首推“市郊CBD”概念,去年银翔湖公园的开园更是让南翔成为生态宜居城。

  “对于郊区而言,轨交线的开通对区域的房地产市场拉动作用尤为明显。去年轨交11号线通车后,南翔的住宅市场迎来了一波较为‘疯狂’的热潮。”另外,龚敏指出,规划中的轨交20号线从宝山工业园区经南翔至莘庄,对于南翔而言,双轨交将带动其投资价值进一步提升。

  正是看中了南翔区域的潜力,华润、绿地、朗诗等一线品牌开发商先后进驻,在房企深耕该区域的同时,也完善了区域内的配套。以华润为例,自华润中央公园2009年入驻南翔后,斥资百亿元建造湖居豪宅。随着项目的持续打造,菁英湖国际湖区高端氛围成型,区域周边的投资价值得到提升。

  据悉,10月底,华润中央公园近4万平方米的商业综合体五彩城开业,近100家店铺同期100%开业,当日实现客流7.8万人次。

  此外,今年南翔板块内备受关注的新明儿童世界,也抢占了轨交11号线和轨交20号线的双重利好。项目创新地将儿童主题引入大型城市综合体,汇集儿童购物、休闲、寓教于乐多方面为一体。赵葆根认为,这种以儿童消费为引导的全新运营理念或将掀起一场“抢铺”热潮。

  川沙板块抢占价值高地

  林仲仪 绿地云悦坊项目副总经理

  明年年底,上海迪士尼就将开业。从目前的交通情况来看,川沙板块是与迪士尼连接最为紧密的区域,有望成为最先享受到迪士尼巨大商业潜力的区域。

  迪士尼内部虽然也将建有相当数量的商业配套,但其定位普遍为酒店、旅游产品等,在整个迪士尼辐射范围内,中端以上的商业配套仍然比较匮乏。绿地云悦坊的商业定位正在于此,即对迪士尼内部商业起到补充和辅助的作用,对于整个川沙地区而言,绿地云悦坊则将作为地标性的旗舰商业综合体而出现。

  此外,川沙板块不仅能够享受迪士尼带来的每年约3000万以上的客流量,还将受到自贸区和浦东空港的直接辐射。另外,川沙镇自有的38万人口也将为区域内的商业氛围提供支撑。

  商铺“有效”供应并不多

  陈立民 盛世太平董事总经理

  电商对传统商业不是全盘冲击,而是重构。公共场所是永恒必需品,商业不会死,只会变得更适合人群聚集、活动、消费而已。

  今年以来,上海的商铺项目处于供过于求的状态,但是真正的“有效供应”并不多。所谓“有效”,应当是房企综合考虑区域能级定位、当地消费力、商业竞争环境等定出符合当地消费实情的产品。简单来说,人流量最重要,因此选择商业项目时首先要看项目一公里范围内有多少住宅、办公楼,以此来判断人流量。

  看好虹桥商务区的商业市场

  张延军 莱坊商业物业代理部主管

  根据莱坊统计,未来五年,上海的写字楼供应量将出现井喷现象,尤其是虹桥商务区。从虹桥商务区目前发展来看,写字楼的空置率在全市而言较低,以此计算,未来五年内虹桥商务区将涌入更多人流。另外,虹桥商务区是上海连通长三角的桥头堡,区位优势十分明显,人口导入能力较强。

  对于商业项目而言,人流量是最首要的指标,显然,未来虹桥商务区的商业市场有较大的支撑。

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