□地产评论员 蔡琦雯

　　机会凸显，但商战激烈，如何选择更有优势的商业地产项目？出手商业项目，除了对于产品本身“硬实力”的判断，对于区域的选择首当其冲。那些拥有规划利好、拥有发展潜力的区域，无疑将拥有更好的价值成长空间。

　　迪士尼区域临近开园，主题投资窗口“又现”

　　今年以来迪士尼区域商业市场共计成交10.15万平方米，较去年同期上涨41.77%。

　　迪士尼越来越近了，在上周举行的2014中国国际旅游交易会上，上海迪士尼度假区首度参展。而到2015年底，上海迪士尼度假区将正式开业。

　　“综观楼市，对于重大活动和赛事，往往会提前有主题投资机会。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，回顾2008年的奥运会及2010年的世博会都是如此，在“主题”启动前一至两年内，辐射区域的商业投资都掀起了热潮。如今距迪士尼开园时间约一年，正是较好的投资时机。

　　“今年以来，迪士尼辐射板块有众多商品住宅项目在售，且成交量较大，例如绿城玉兰公馆、阳光城愉景湾等。“德佑地产研究分析师赵葆根认为，这些住宅项目的建设也给区域的商业地产带来了发展契机。

　　值得注意的是，距离迪士尼越近受到利好辐射就越明显。龚敏指出，由于迪士尼附近对于建设商业的规划限制，位于川沙板块、距离迪士尼约3.5公里的绿地云悦坊项目，就成了迪士尼商业财富的第一站，抢占了先机。

　　事实上，绿地云悦坊的“迪士尼效应”已经显现，10月底项目推出首批百余套商铺，开盘当天去化率便超9成。值得一提的是，当天现场有不少客户购买了多套房源，更有客户一次便购买了8套。

　　此外，绿地云悦坊还是稀缺的地铁口商铺，项目距离轨交2号线川沙路站仅500米。据了解，绿地云悦坊预计于本周末进行加推。

　　大虹桥多重利好助推区域进一步升级

　　今年以来大虹桥板块商业市场共计成交487623平方米，较去年同期上涨61.05%。

　　近期发布的《上海市商业网点布局规划（2014－2020）》指出，上海规划形成15个市级商业中心，而在近期规划形成的13个市级商业中心中，虹桥商务区商业中心赫然在列。这意味着，虹桥商务区正在成为与南京西路、淮海中路等知名商圈并列的市级商业发展重心。

　　同时，国家会展中心自10月首次开展以来，每次举办的展会都吸引了超10万人次涌入，堪比2010年上海世博会的人气。龚敏指出，国家会展中心的登场将拉动区域人口导入势头，尤其是对于九亭、泗泾板块，再加上板块自身建设的完善以及品牌开发商扎堆入驻，大虹桥区域发展也将提速。

　　以绿地云天坊项目为例，其位于轨交9号线泗泾地铁站旁，依托国家会展中心利好以及受佘山旅游区辐射，发展前景优越。据项目售楼员介绍：“项目预计月底开盘，目前蓄客情况较好。由于项目紧挨泗泾地铁站，并且附近大体量住宅项目较多，人流量大，因此备受投资者青睐。”

　　此外，业内人士认为泗泾地铁站附近在售的商铺新盘较少，这也将助推绿地云天坊热销。

　　据统计，2015年虹桥核心商务区将建成261万平方米的甲级写字楼，相当于该年度同类项目预计总存量的24%。“据悉阿里巴巴、罗氏医药等知名企业将入驻区域，这必定会吸引更多人入住，区域住宅和商业市场前景都较为乐观。” 龚敏表示。

　　虹桥宝龙城也于近期发布了商铺及MINI公寓新品，赵葆根指出，该项目将为大虹桥带来价值提升。

　　南翔板块“双轨交”拉动商业能级提升

　　今年以来南翔板块商业市场共计成交63293平方米，较去年同期下滑1.62%，与全市商业地产下滑近3成相比，成交量较好。

　　南翔板块以其特有的古镇风味以及近年来快速的发展，受到了越来越多人的关注。2011年，南翔首推“市郊CBD”概念，去年银翔湖公园的开园更是让南翔成为生态宜居城。

　　“对于郊区而言，轨交线的开通对区域的房地产市场拉动作用尤为明显。去年轨交11号线通车后，南翔的住宅市场迎来了一波较为‘疯狂’的热潮。”另外，龚敏指出，规划中的轨交20号线从宝山工业园区经南翔至莘庄，对于南翔而言，双轨交将带动其投资价值进一步提升。

　　正是看中了南翔区域的潜力，华润、绿地、朗诗等一线品牌开发商先后进驻，在房企深耕该区域的同时，也完善了区域内的配套。以华润为例，自华润中央公园2009年入驻南翔后，斥资百亿元建造湖居豪宅。随着项目的持续打造，菁英湖国际湖区高端氛围成型，区域周边的投资价值得到提升。

　　据悉，10月底，华润中央公园近4万平方米的商业综合体五彩城开业，近100家店铺同期100%开业，当日实现客流7.8万人次。

　　此外，今年南翔板块内备受关注的新明儿童世界，也抢占了轨交11号线和轨交20号线的双重利好。项目创新地将儿童主题引入大型城市综合体，汇集儿童购物、休闲、寓教于乐多方面为一体。赵葆根认为，这种以儿童消费为引导的全新运营理念或将掀起一场“抢铺”热潮。

　　川沙板块抢占价值高地

　　林仲仪 绿地云悦坊项目副总经理

　　明年年底，上海迪士尼就将开业。从目前的交通情况来看，川沙板块是与迪士尼连接最为紧密的区域，有望成为最先享受到迪士尼巨大商业潜力的区域。

　　迪士尼内部虽然也将建有相当数量的商业配套，但其定位普遍为酒店、旅游产品等，在整个迪士尼辐射范围内，中端以上的商业配套仍然比较匮乏。绿地云悦坊的商业定位正在于此，即对迪士尼内部商业起到补充和辅助的作用，对于整个川沙地区而言，绿地云悦坊则将作为地标性的旗舰商业综合体而出现。

　　此外，川沙板块不仅能够享受迪士尼带来的每年约3000万以上的客流量，还将受到自贸区和浦东空港的直接辐射。另外，川沙镇自有的38万人口也将为区域内的商业氛围提供支撑。

　　商铺“有效”供应并不多

　　陈立民 盛世太平董事总经理

　　电商对传统商业不是全盘冲击，而是重构。公共场所是永恒必需品，商业不会死，只会变得更适合人群聚集、活动、消费而已。

　　今年以来，上海的商铺项目处于供过于求的状态，但是真正的“有效供应”并不多。所谓“有效”，应当是房企综合考虑区域能级定位、当地消费力、商业竞争环境等定出符合当地消费实情的产品。简单来说，人流量最重要，因此选择商业项目时首先要看项目一公里范围内有多少住宅、办公楼，以此来判断人流量。

　　看好虹桥商务区的商业市场

　　张延军 莱坊商业物业代理部主管

　　根据莱坊统计，未来五年，上海的写字楼供应量将出现井喷现象，尤其是虹桥商务区。从虹桥商务区目前发展来看，写字楼的空置率在全市而言较低，以此计算，未来五年内虹桥商务区将涌入更多人流。另外，虹桥商务区是上海连通长三角的桥头堡，区位优势十分明显，人口导入能力较强。

　　对于商业项目而言，人流量是最首要的指标，显然，未来虹桥商务区的商业市场有较大的支撑。