博鳌亚洲论坛2016年年会于22日至25日在海南博鳌召开。在25日下午举行的以“房地产：从‘黄金十年’到‘白银十年’”为主题的分论坛上，多位专家、业内人士探讨了对房地产税、不动产税的看法，并呼吁财政支出更加公开、透明。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武强调，国家征收房地产税应谨慎，同时呼吁财政制度能够更加透明。陈志武认为，房地产税作为一个短期的房地产调控的工具是错配的。华夏新供给经济学研究院院长贾康则认为，应把不动产税制度看成长期制度框架，走向现代国家必须要建立现代财政制度，必须有现代特征的直接税，也必须建立房地产保有环节的房产税。

　　以下为发言实录：

　　陈志武：房地产税的确在其他的国家普遍都有，但是我们千万要谨慎。因为房地产税，任何税作为一个短期的房地产调控的工具，这是错配的。因为你今天想要把房价压下来，明天可能又想把房价涨上去，但房地产税最基本的制度安排是不能够因为短期的需要去做的。

　　按照逻辑链条去讲，我们总是把政府推动增长看成政府作为好或不好的一个指标，我们都支持政府为了加快增长要保增长可以做一些事。这样一来就像刚才会上说到的，要经济增长，房地产就是很重要的支柱。因为你即使不直接看到房地产市场对经济增长带来的直接贡献，如果你相信地方政府做很多铁公基，基础设施的投资等方方面面的开支，那才是对经济最大的贡献，那又碰到一个问题，地方政府的钱从哪里来？土地收益是政府做方方面面投资和其他开支非常重要的来源。这样带来第三个问题，地方政府真的想看到房地产价格往下跌吗？没有，银行也不希望看到，因为那样银行也会面对很多呆坏帐上升的挑战。

　　孟晓苏：志武所说的地方政府的财政大量来自土地，这是对的，是这样的情况，27万亿用在哪儿了？我们原来做过统计。

　　保育钧：1999年到2015年，中国卖地总收入是272900亿，年均1.6万亿。

　　孟晓苏：大约三分之一用于直接成本，一部分返还农民，一部分是开发成本。另外三分之二拿去干别的，干城市建设，城市建设主要来源于这个。从这个意义上说，志武说得对，现在土地收益有一种自发的推动地方政府愿意卖高价，而我们又没有别的方式从现有的房产里征税费，只能把城市建设费用一次性摊到新卖的土地上，从而摊到新买房的人。买一套房背着拆迁户、道路、医院等很多东西。目前我们的制度设计就是这么不合理，从这个意义上说我认为应该引起国外规范推进的物业税、房产税，中国的房产税不是调节税，不是调控的手段，而是财产税。有财产就要征税，征税要按照家庭困难退税。退税是对中低收入者和一套房的补偿，当然房子多了就不能退了。从这个意义上志武的观点、贾康的观点看起来不同，实际上结论可以回到同一个结论上。

　　贾康：志武教授前面的观点，我自己的回应，把不动产税制度看成长期制度框架，走向现代国家必须要建立现代财政制度，必须有现代特征的直接税，不可回避的必须建立房地产保有环节的房产税，这是制度机制。志武教授说短期有压力就要提高税，把它短期税，这正好相反。现在政府缺少一种追求长远战略的定例，没有压力的时候不提这个问题，一次、一次错失短期的机会，合在一起就是中长期的矛盾累积、隐患叠加。中国如果总结这方面的经验，应该引导理性的讨论，大家一起走向共和，一定要找到最大公约数，通过立法阳光化的程序，把制度建立起来以后。具体怎么执行要有弹性。

　　土地批租收入过去透明度不高，现在明确说纳入专项基金预算。税不用说，一项要纳入预算程序的阳光化程度最高，以后全口径预算统统达到一个水平的阳光化。如果中国以后能够建立房地产税的观察，这是民主税。为什么？千家万户跟这个税有关，倒逼政府必须听取民意，税怎么想、怎么考虑，通过立法过程和全社会交代到位，一旦在那个开征了，钱怎么来要交代得清清楚楚，让当地社区、辖区民众心里有数，要减少大家这方面的不满，有什么质疑都要做出回应。钱怎么用？必须交代得清清楚楚，倒逼着我们的民众参加民主化、法制化的过程。每年地方政府靠这个税作为支柱财源过日子，我那时候在美国做访问学者知道，高的达到70%，低的不会低到40%以下，必须公布给自己辖区的居民，说清楚税率倒算账，其他收入来源一一摆清，今年这个地方要干的事情有多少缺口，倒算财产税的合适税率，当然也有区间控制。这样确定以后通过民主程序、阳光程序，最后在当地的市政厅，类似于议会的机构确认，照此执行。交税以后管理当局给每个纳税的家庭发送客客气气的信，感谢你为当地贡献多少收入，你的贡献有多少用于年度教育，多少用于街道建设，多少用于绿化等等一清二楚，从这个角度理解恰恰符合志武教授所说的阳光化需求。