新玩家跑步进场 REITs提质扩面更上层楼

　　数家头部公募开始试水REITs领域，有基金公司不到三个月发行三只新品，中小公募也跃跃欲试……近日，REITs领域上新速度不减，12月已有5只产品定档首发，为年内单月首发数量新高；今年REITs产品新发数量和规模均创下历史新高。

　　中国证券报记者在采访调研中发现，“发力服务实体经济”“顺应低利率环境下的市场投资需求”“REITs市场未来发展空间广阔”已成为许多基金公司积极布局此类产品的重要驱动力。

　　“新玩家”三连发

　　12月10日，招商科创孵化器REIT开始募集。距离该公司首单REIT于9月26日成立，不到三个月时间，招商基金作为REITs领域“新玩家”已连发3只新品。据悉，该公司REITs业务部门近来“忙得不可开交”。

　　为何刚刚进场，就马不停蹄地发行多只产品？对此，有内部人士称，REITs产品发行的关键其实是前期的项目筛选储备，这一环节往往需要耗费大量时间精力。当项目储备完成，基金申报、发行则是自然而然的结果。现阶段看到的多只产品齐发可能主要是前期项目储备各方面一起发力的结果。

　　内部人士介绍，招商基金近期“三连发”引人关注，其实产品申报并非扎堆进行，一只产品在去年就已经申报，有两只产品是今年申报，但获批时间并不相同。谈及布局REITs产品的初衷，招商基金表示：“从响应政策号召，服务和推动实体经济发展的角度，公司会持续践行长期重点布局公募REITs业务的发展战略。”

　　关于12月10日开始募集的招商科创孵化器REIT，招商基金表示，之所以选择布局以孵化器为底层资产的产品，一方面是因为孵化器是促进科技成果转化，发展新质生产力的重要载体；另一方面也是看重其所具有的投资价值，该孵化器地处一线城市核心区域，区位优势较明显，毗邻多所高校，产学研氛围较浓，基础设施资产历史经营业绩也相对稳定。

　　招商基金介绍，2021年至2024年6月末，该项目租金单价呈增长趋势。而且相比其他产业园项目，该项目租户的单位租赁面积普遍较小，租户数量较多，风险也较为分散。

　　据悉，招商科创孵化器REIT认购价格为每份3.2元，共发行3亿份，合计募资9.6亿元。初始投资的基础设施资产包括3处孵化器物理空间：国定路1号楼、国定路3号楼以及湾谷园B5号楼。3处孵化器物理空间均位于上海张江国家自主创新示范区杨浦园内。招商基金称，未来该REIT还将根据市场情况进行资产扩募。

　　头部基金公司快速进场布局

　　除了招商基金外，今年踏足REITs领域的基金公司并不在少数。例如，易方达基金、工银瑞信基金、银华基金均在年内成功发行旗下首单REIT。截至12月10日，易方达基金、工银瑞信基金均已成立2只REITs产品。

　　易方达基金于今年3月、8月分别成立易方达深高速REIT、易方达广开产园REIT，2只产品首发规模均超20亿元。易方达深高速REIT仅1天就宣布结募。

　　工银瑞信基金于今年6月、11月分别成立工银河北高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT，分别募资56.98亿元、10.67亿元。后者仅1天就宣布结募。

　　头部基金公司快速进场布局的同时，REITs市场的“新玩家”也出现了部分中小公募的身影。例如，创金合信基金公司旗下首单REIT——创金合信首农产业园REIT的申报于日前获受理。据介绍，该产品底层资产为中关村移动智能服务创新园11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个），入池建筑面积合计约20.36万平方米。

　　在目前REITs市场已有诸多头部机构布局的情况下，为何依然选择进场？如何看待中小公募作为新入局者面临的挑战？创金合信基金对此回应称，今年以来，公募REITs在政策支持与市场需求的双重驱动下，市场发行明显提速，产品发行规模和数量均创历年新高。该市场正在迎来难得的发展机遇，整体市场规模巨大，为新进入者提供了足够的成长空间。近两年，创金合信基金在REITs领域持续投入，组建了REITs研究和投资团队。目前团队人数已超过10人，在项目筛选、方案设计、尽职调查、税务筹划、合规性问题解决等关键环节积累了一定经验。除首农产业园REIT项目已申报外，还有多个项目正在推进中。

　　新发规模创历史新高

　　Wind数据显示，截至12月10日，今年以来共有25只公募REITs新品宣告成立，合计募资超过520亿元，发行产品数量和规模均创历史新高，发行规模几乎是2023年全年的2.6倍。

　　有业内人士分析称，年内REITs产品发行提速离不开政策支持、市场需求增长和底层资产供给增加三方面的加持。

　　在政策方面，有关部门支持更多基础资产类型纳入发行范围，发行审核效率不断提高，将吸引更多机构参与布局。据介绍，今年7月发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》明确，REITs基金可投底层资产新增养老设施，目前已涵盖12个大类资产领域，进一步丰富了布局选择。

　　此外，原始权益人和SPV（特殊目的公司）在底层资产重组环节需要缴纳的印花税得到减免。这一措施也将降低公募REITs的发行成本，提高发行效率，使得公募REITs对于发行人来说，更具吸引力。

　　在市场需求方面，低利率环境下，公募REITs凭借其较高的分红率、适中的风险水平逐渐受到投资者青睐。不少投资机构大幅提高了REITs投资的头寸，今年以来REITs市场的投资需求呈持续增长态势。

　　在底层资产供给方面，随着许多底层资产确权的不断完善，可供REITs形式运作的资产供给有所增加，加上更多的原始权益人愿意发行公募REITs，促进了REITs市场的快速扩容。

　　展望后市，创金合信基金认为，REITs市场仍处于政策红利期。在资产选择方面，有大量资产类别尚待开发，如数据中心、养老基础设施等，未来具备广阔空间。在市场体量方面，虽然目前我国公募REITs市场发行总规模已超过1500亿元，但与海外成熟市场相比，仍处于起步阶段，市场体量依然偏小。未来无论从资产类别、参与机构还是市场体量来看，公募REITs市场都将迎来快速发展。