消费基础设施REITs发展进程加快 有望激发更多消费活力

　　首批消费基础设施REITs即将上市。据Wind数据统计，截至2月26日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT，发行总规模达89.23亿元。

　　与此同时，更多产品正在筹备中。中金印力消费REIT已获批，拟募集资金35.77亿元。华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT已申报并获受理，尚未拿到行政许可通知书。此外，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。

　　政策利好频出

　　项目落地进程加快

　　从政策面来看，2023年3月份，国家发展改革委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。当年10月份，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围。

　　从当前消费基础设施REITs的底层资产来看，主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，由于其投资金额高、投资回报周期长，推出消费基础设施REITs，有利于增强居民消费能力，进一步落实扩大消费的政策部署。

　　更多政策利好有助于盘活存量消费基础设施、补齐消费基础设施短板。商务部将2024年定为“消费促进年”，可以预见，在政策推动下，将推动消费持续扩大，激发有潜能的消费。

　　此外，消费基础设施REITs项目将进入新一轮高质量扩容。证监会发布关于政协十四届全国委员会第一次会议第03037号提案答复的函称，证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

　　同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，随着对消费基础设施REITs的政策支持力度持续加大，有助于进一步提升商业项目运营质效，推动消费模式和消费场景的迭代升级，激发区域消费活力，促进居民消费的恢复和扩大。

　　存量资产规模可观

　　市场发展空间巨大

　　随着行业规模扩大、资产类别扩容，2024年预计会有更多企业选择申报发行消费基础设施REITs，发展前景值得期待。此外，公募REITs为消费基础设施投资提供有效的退出渠道，实现“投、融、管、退”闭环。

　　“从国际成熟REITs市场来看，消费基础设施REITs占据较高比例。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇表示，据市场调研机构Mordor Inteligence数据，美国2023年消费基础设施REITs的渗透率约为10.35%，若以此类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，未来将具备更大的发展空间。

　　中航基金不动产投资部相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，相较于其他类型的REITs，消费基础设施REITs底层资产市场化程度较高、细分业态更为丰富，具有广阔的发展前景。

　　在消费基础设施REITs的底层资产里，购物中心成为重要资产类别。“在试点范围中，购物中心是消费最活跃的基础设施，具有体量大、结构复杂多样、消费场景多变且更新快、租户数量和品种多且分散、消费密集且高频等特点，对运营商的运营能力有较高要求。”上述中航基金不动产投资部相关负责人表示，从当前即将上市的消费基础设施REITs的资产来看，华夏华润、华夏金茂、中金印力均为购物中心资产，具备较强的稀缺性。

　　从存量资产来看，我国购物中心整体规模不断攀升。据赢商网大数据统计，截至2023年12月底，国内已开业购物中心5827个，体量为5.17亿平方米，存量增速放缓至6.8%。兴业证券分析师孟杰在研报中表示，总体而言，消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点，同时目前估值整体处于较为合理的范围。

　　在宋红卫看来，消费基础设施REITs的规模潜力较大，核心城市核心区域的优质大型商业项目、优质的特色性社区商业项目这两类资产值得关注，其投资回报率普遍较高。此外，未来农贸市场和家居卖场等能否有REITs项目落地，也值得关注。