私募看好优质房企 和产业链复苏

　　来源：中国基金报 作者：吴君

　　在房地产板块处于估值和业绩双重底部背景下，部分私募机构正在积极挖掘一些经营能力强的优质地产企业，买进相关债券和股票，逆向布局。同时有私募认为，地产产业链也有望迎来复苏，包括上游建材、下游家居等，可以左侧布局，但也有私募表示当前并不准备参与相关投资机会。

　　看好经营能力强的优质房企

　　中国基金报记者从业内了解到，在经历调整后，一些私募看好地产板块的复苏机会，积极布局相关债券和股票。

　　债券方面，竹润投资认为，地产债估值处在历史低点，未来存在两个可挖掘方向：一是未展期的国央企和优质混合制及民营企业，或存在被低估的标的；二是已展期地产企业中，具备较多优质资产、坚持保交楼、业务聚焦于一线核心城市的企业。当前主要问题在于销售环境与再融资环境未修复造成的短期流动性的不足，但在展期方案现金流排布合理、有足够的项目储备并且在核心区域去化稳定、价格相对低的前提下，可以考虑储备一些，未来或有可观的现金流回流，一旦出现超预期政策也具备较好的价格弹性。

　　万柏投资表示，地产融资环境持续改善，随着经营不善的房企展期违约市场逐渐出清，剩余主体整体资质较为优良，具有一定的投资价值。2024年未违约、未展期、非国企的地产债到期量相较2023年大幅下降，违约风险较小。但是，需警惕个别主体出现风险事件或负面舆情引发市场恐慌情绪下的抛售。“对于优质的国央企地产债，可适当拉长久期，对于价格波动较大的民企混企地产债要看短做短，在基本面研究的基础上择机买入被低估的债券，待价格修复后及时止盈卖出。”

　　股票方面，排排网财富管理合伙人姚旭升称，房地产板块经过不断调整，正处于业绩和估值双重底部。监管层利好政策的密集出台，能够推动行业信心恢复，为板块提供估值修复空间，同时带来布局机遇。机构表示看好在核心城市储备充沛、运营稳健的优质房企。近期国家金融监管总局强调，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，使得政策利好因素持续发酵，为优质房企中长期股价反弹夯实了基础。主要挖掘四方面标的：一是无流动性风险且拿地销售基本面较好的央企、国企，二是安全系数相对较高的民企，三是底部回升、弹性较大的房地产公司，四是有城中村改造和保障房建设或REITs相关主题机会的房地产公司。

　　招商证券金融产品研究首席、金融产品部执行董事贾戎莉称，当前私募对房地产相关股票或债券的投资较少，少数擅长逆向投资、价值投资的管理人会有布局。在相关投资策略上，更倾向于自下而上的考量和长期价值投资。典型的思路是挖掘在行业收缩的大背景下，那些拥有较强的经营能力、能够提升市场份额、拥有稳定现金流的优质公司。

　　“在当前行业整体估值不高的情况下，结构上将迎来洗牌和分化，优质公司未来的经营情况有望好转，当前具备较好的可投资价值。”贾戎莉说。

　　部分私募提前布局地产产业链

　　从更广阔的视角来看，房地产产业链非常长，涉及多个行业和板块，部分私募表示，可以从中挖掘一些机会，提前布局。

　　重阳投资合伙人寇志伟称，重点关注具备三个特征的公司：一是自身竞争力较强，能够在行业总需求下行过程中保持收入稳定甚至增长；二是资产负债表和现金流量表健康，负债率较低，且营收能够完全转化为现金流；三是公司治理优秀，不盲目追求规模扩展，愿意将自由现金流回报给股东。

　　万柏投资表示，随着三大工程的持续发力，产业链上游或将迎来利润的改善，如水泥、建材、玻璃等板块。此外，下游板块的智能家居或将在消费政策的刺激下有所改善。“针对上述行业可进行小比例的左侧布局，待行情出现时加大配置力度，享受估值和盈利双重修复下的上涨收益。”

　　中大君悦投资认为，房地产行业从增量市场走向存量市场的过程中，集中度会进一步提升，资金实力强、信用背书好的大型国有房企会更加受益；产业链的供给也会更加集中，如建材行业，在精装修成为主流的背景下，头部公司将进一步胜出，市场占比将进一步提升。

　　也有私募称，地产产业链的复苏尚待时日，当前并不准备布局。鹤禧投资董事长霍东杰认为，公司在研究宏观问题时，将房地产行业放在一个相当重要的位置。但经济步入高质量转型阶段后，地产行业成交面积下滑、价格回落是长周期的。从中长期来看，公司对地产产业链相关投资机会持谨慎态度。